Technisches Management
Technisches Management für Bestand, der älter wird.
Prüffristen, Wartungsverträge, Sanierungsplanung und Handwerkersteuerung — betreut von Leuten, die das Objekt selbst begehen und Angebote fachlich beurteilen können.
Kurz beantwortet · Was ist technisches Gebäudemanagement?
Technisches Management umfasst alle Aufgaben rund um den baulichen und anlagentechnischen Zustand einer Immobilie: Instandhaltung und Instandsetzung, Wartung und Prüfung technischer Anlagen, Einhaltung gesetzlicher Betreiberpflichten, Gewährleistungsverfolgung sowie Planung und Steuerung von Sanierungsmaßnahmen. Es ist von der kaufmännischen Verwaltung getrennt und wird entweder als Teil des Verwaltervertrags oder gesondert beauftragt.
Drei Aufgaben, an denen sich technische Betreuung entscheidet
Die meisten Verwaltungen erledigen Technik nebenbei: Sie holen Angebote ein und geben sie weiter. Die drei folgenden Aufgaben verlangen eine eigene fachliche Beurteilung — und genau dort entstehen die Kosten, die später in einer Sonderumlage sichtbar werden.
01
Betreiberpflichten und Prüffristen
Aufzug, Heizung, Trinkwasser, Rauchwarnmelder, Brandschutz, Blitzschutz, Spielplatz, Bäume: jede Anlage hat ein Intervall und einen Nachweis. Wir führen ein Prüffristen-Kataster je Objekt und dokumentieren jede Durchführung.
02
Zustandsbewertung und Maßnahmenplanung
Statt Einzelbeschlüssen nach Ausfall eine mehrjährige Prioritätenliste: Was muss dieses Jahr, was kann warten, was wird zusammen gemacht, weil das Gerüst ohnehin steht.
03
Vergabe, Abnahme, Rechnungsprüfung
Leistungsverzeichnis statt Zuruf, drei vergleichbare Angebote, Abnahme vor Ort mit Protokoll, Rechnungsprüfung gegen den beauftragten Umfang.
Ablauf
Wie wir ein Objekt technisch übernehmen
Bevor wir über Budgets sprechen, muss der Zustand bekannt sein. Die Bestandsaufnahme läuft immer gleich ab und ist im Honorar enthalten.
Woche 1–2
Begehung mit Fotoprotokoll
Dach, Fassade, Keller, Technikräume, Gemeinschaftsflächen. Jeder Mangel mit Bild, Ort und Einschätzung der Dringlichkeit.
Woche 3
Unterlagen und Verträge sichten
Wartungsverträge, Prüfprotokolle, Gewährleistungsfristen, offene Beschlüsse. Lücken werden benannt, nicht überschrieben.
Woche 4
Prüffristen-Kataster aufsetzen
Alle Fristen mit Verantwortlichem und Termin im Portal, sichtbar für Beirat und Eigentümer.
Laufend
Maßnahmenplan fortschreiben
Jährliche Aktualisierung mit Kostenschätzung als Grundlage für Rücklage und Wirtschaftsplan.
Im technischen Management enthalten
Prüffristen-Kataster je Objekt
Alle gesetzlichen Prüf- und Wartungsintervalle mit Nachweis und Erinnerung.
Regelmäßige Objektbegehung
Mindestens zweimal jährlich, mit Fotoprotokoll und Mängelliste.
Wartungsvertrags-Management
Laufzeiten, Leistungsinhalte und Preise werden turnusmäßig geprüft und verglichen.
Ausschreibung und Vergabe
Leistungsverzeichnis, drei Angebote im direkten Vergleich, Vergabeempfehlung für den Beschluss.
Bauleitung bei Einzelmaßnahmen
Terminüberwachung, Baustellenkontrolle, Abnahme mit Protokoll und Mängelverfolgung.
Gewährleistungsverfolgung
Fristen aus Bauphase und Sanierung werden überwacht und rechtzeitig angezeigt.
Notfall- und Havariemanagement
Rufbereitschaft mit Fachbetrieben in der Region, Rückmeldung innerhalb von 48 Stunden im Regelfall.
Was gesondert berechnet wird
Als Zusatzmodul zur Verwaltung oder eigenständig für Eigentümer, die ihre kaufmännische Verwaltung behalten.
- Technisches Management, monatlich
- ab 9 € / Einheit
- Sanierungsbegleitung
- 3–5 % Bausumme
- Zustandsbericht einmalig
- ab 690 €
Unsere Zusage
Wir beurteilen jedes Angebot selbst, bevor es in die Versammlung geht — und sagen es, wenn ein Gewerk fehlt oder eine Position unrealistisch kalkuliert ist.
Häufige Fragen zum technischen Management
Können wir das buchen, ohne die Verwaltung zu wechseln?
Ja. Das technische Management lässt sich eigenständig beauftragen, auch wenn die kaufmännische Verwaltung bei einem anderen Anbieter bleibt. Nötig ist ein Beschluss der Gemeinschaft und eine saubere Schnittstellenabsprache.
Haben Sie eigene Handwerker?
Nein, und das ist Absicht. Wir vergeben an Fachbetriebe in der Region und prüfen deren Leistung. Eine Verwaltung, die selbst ausführt, prüft sich sonst selbst.
Wie schnell reagieren Sie bei einem Wasserschaden?
Meldung über Portal oder Telefon, Fachbetrieb wird umgehend beauftragt, Rückmeldung an Eigentümer und Beirat innerhalb von 48 Stunden — auch dann, wenn der Termin noch nicht steht.
Was kostet eine Zustandsbewertung?
Für ein Mehrfamilienhaus üblicher Größe ab 690 € als einmalige Leistung. Wird daraus ein laufender Auftrag, rechnen wir den Betrag an.