WEG-Verwaltung
WEG-Verwaltung in Nürnberg, Fürth und Erlangen.
Jeder Beschluss bekommt bei uns einen Termin, einen Verantwortlichen und einen Status, den jeder Eigentümer im Portal sieht. Angebote und Bausubstanz beurteilen wir vorher selbst.
Kurz beantwortet · Was ist WEG-Verwaltung?
Die WEG-Verwaltung führt für eine Eigentümergemeinschaft alle kaufmännischen, technischen und organisatorischen Aufgaben des Gemeinschaftseigentums: Eigentümerversammlung, Wirtschaftsplan, Jahresabrechnung, Erhaltungsrücklage, Instandhaltung und Beschlussumsetzung. Rechtsgrundlage sind die §§ 18 bis 29 des Wohnungseigentumsgesetzes. In Nürnberg, Fürth und Erlangen liegt das Honorar üblicherweise zwischen 25 und 50 € pro Einheit und Monat.
Die drei Pflichtbereiche einer WEG-Verwaltung
Das Wohnungseigentumsgesetz beschreibt die Aufgaben des Verwalters seit der Reform 2020 als ordnungsmäßige Verwaltung — ohne abschließenden Aufgabenkatalog. In der Praxis lassen sich die Pflichten in drei Bereiche gliedern. Wer Angebote vergleicht, sollte in allen drei nachfragen: Die Unterschiede zwischen Verwaltungen liegen selten im Grundhonorar, sondern darin, welcher dieser Bereiche tatsächlich mit Fachpersonal besetzt ist und welcher nur verwaltet wird.
Bereich 01
Kaufmännische Verwaltung
Wirtschaftsplan für das kommende Jahr, Jahresabrechnung mit Einzelabrechnung für jeden Eigentümer, Verwaltung der Erhaltungsrücklage auf einem getrennten WEG-Konto, Zahlungsverkehr, Mahnwesen bei Hausgeldrückständen und die Vermögensübersicht nach § 28 Abs. 4 WEG.
Bereich 02
Technische Verwaltung
Zustand des Gemeinschaftseigentums beurteilen, Erhaltungsmaßnahmen planen und ausschreiben, Angebote vergleichen, Aufträge vergeben, Leistungen abnehmen und Rechnungen prüfen. Dazu die gesetzlichen Prüf- und Wartungsfristen: Heizung, Aufzug, Trinkwasser, Rauchwarnmelder, Blitzschutz, Spielplatz.
Bereich 03
Rechtliche und organisatorische Verwaltung
Einberufung und Leitung der Eigentümerversammlung, Beschlussfassung und Führung der Beschluss-Sammlung nach § 24 Abs. 7 WEG, Umsetzung gefasster Beschlüsse, Vertretung der Gemeinschaft nach außen, Abschluss von Versorgungs-, Wartungs- und Versicherungsverträgen.
Rechtsrahmen
Was die WEG-Reform für Ihre Gemeinschaft geändert hat
Die Novelle des Wohnungseigentumsgesetzes ist im Dezember 2020 in Kraft getreten und hat die Stellung von Gemeinschaft und Verwalter neu geordnet. Vier Punkte sind für Eigentümer praktisch relevant — vor allem, wenn ein Verwaltervertrag zur Verlängerung ansteht.
Die Gemeinschaft ist rechtsfähig
Seit Dezember 2020 ist die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer selbst Träger der Verwaltung. Der Verwalter handelt als deren Organ und schließt Verträge für die Gemeinschaft, nicht für die einzelnen Eigentümer.
Abberufung jederzeit möglich
Der Verwalter kann mit einfacher Mehrheit und ohne wichtigen Grund abberufen werden; der Vertrag endet spätestens sechs Monate danach. Vor der Reform war ein Wechsel praktisch nur zum Vertragsende möglich.
Erweiterte Vertretungsmacht
Der Verwalter darf Maßnahmen von untergeordneter Bedeutung eigenständig treffen. Was das konkret heißt, sollte der Verwaltervertrag über einen Betragsrahmen regeln — sonst muss jede Kleinreparatur in die Versammlung.
Zertifizierter Verwalter
Seit Dezember 2023 kann jeder Eigentümer die Bestellung eines zertifizierten Verwalters nach § 26a WEG verlangen. Gemeinschaften bis acht Einheiten sind ausgenommen, solange niemand es verlangt.
Woran Sie eine gute WEG-Verwaltung erkennen
Sechs Fragen, die Sie jeder Verwaltung vor Vertragsschluss stellen sollten. Wir haben unsere eigenen Antworten daneben geschrieben, damit Sie vergleichen können.
Hat die Verwaltung das Objekt gesehen, bevor sie ein Angebot macht?
Ein Honorar ohne Objektkenntnis ist geraten. Wir begehen vor dem Angebot oder sagen ausdrücklich, dass der Preis unter Vorbehalt der Begehung steht.
Wer beurteilt fachlich ein Sanierungsangebot?
Fragen Sie nach der Qualifikation der Person, nicht der Firma. Bei uns prüft die Geschäftsführung mit Ingenieur-Hintergrund, bevor ein Angebot in die Versammlung geht.
Welche Leistungen kosten extra?
Lassen Sie sich die Sondervergütungen vollständig auflisten. Dort entstehen die größten Unterschiede zwischen zwei Angeboten. Unsere Liste steht auf der Honorarseite.
Wie wird die Beschluss-Sammlung geführt?
Sie ist gesetzlich vorgeschrieben und in der Praxis oft lückenhaft. Bei uns liegt sie digital im Portal und ist für jeden Eigentümer fortlaufend einsehbar.
Wie oft wird das Objekt begangen?
Ohne Begehung wird Instandhaltung zur Reaktion auf Schäden. Wir begehen regelmäßig und auch ohne konkreten Anlass, mit Fotoprotokoll, Mängelliste und technischer Einschätzung der Dringlichkeit.
Wer beurteilt die Bausubstanz — Sie oder ein Gutachter?
Die Ersteinschätzung machen wir selbst: Die Geschäftsführung ist Ingenieur. Dach, Steigleitungen, Elektrik und Feuchtigkeit beurteilen wir vor Ort und ordnen Handwerkerangebote fachlich ein. Ein externes Gutachten empfehlen wir nur, wenn es wirklich nötig ist — nicht als Standardreflex.
Im Verwaltungshonorar enthalten
Eigentümerversammlung
Vorbereitung mit dem Beirat, Einladung mit vollständigen Unterlagen, Moderation, Protokoll innerhalb von 14 Tagen.
Beschlussumsetzung mit Status
Jeder Beschluss bekommt Termin, Verantwortlichen und sichtbaren Fortschritt im Portal.
Wirtschaftsplan und Jahresabrechnung
Nachvollziehbar aufgebaut, mit Erläuterung der Abweichungen zum Vorjahr.
Rücklagen- und Kontenverwaltung
Getrennte WEG-Konten, Rücklagenentwicklung transparent dargestellt.
Instandhaltung und Handwerkersteuerung
Zustandsbewertung, Ausschreibung, drei Angebote im Vergleich, Abnahme und Rechnungsprüfung.
Objektbegehung mit Fotoprotokoll
Regelmäßig und auch ohne konkreten Anlass, mit Mängelliste und technischer Einschätzung.
Portal für Eigentümer und Beirat
Dokumente, Abrechnungen, Vorgänge und Beschlussstatus jederzeit einsehbar.
Verwalterwechsel-Betreuung
Unterlagenanforderung, Fristen und Kontenübergabe organisieren wir.
Was gesondert berechnet wird
Wir sagen vorher, was extra kostet — nicht in der Jahresabrechnung.
- Zusätzliche Eigentümerversammlung
- ab 390 €
- Betreuung Großsanierung
- nach Vereinbarung
- Mahnverfahren und Rechtsverfolgung
- ab 45 €
Häufige Fragen von Eigentümergemeinschaften
Ab welcher Größe verwalten Sie?
Ab 4 Einheiten. Kleine Gemeinschaften bekommen denselben Leistungsumfang. Für kleine Objekte gilt ein Mindesthonorar je Objekt, das wir im Angebot beziffern.
Wie oft findet die Versammlung statt?
Einmal jährlich ist im Verwaltungshonorar enthalten, inklusive Vorbereitung, Moderation und Protokoll. Zusätzliche Versammlungen rechnen wir gesondert ab.
Was passiert bei Streit in der Gemeinschaft?
Wir bleiben bei der Beschlusslage und dokumentieren sauber. Bei rechtlichen Fragen arbeiten wir mit auf WEG-Recht spezialisierten Kanzleien zusammen.
Wie schnell übernehmen Sie?
Nach Beschluss in der Regel zum nächsten Monatsersten. Die Unterlagenübergabe organisieren wir parallel.
Was kostet eine WEG-Verwaltung pro Einheit?
In der Metropolregion Nürnberg liegen die Angebote meist zwischen 25 und 50 € pro Einheit und Monat, abhängig von Größe, Baualter und Zustand. Kleine Altbau-Gemeinschaften liegen am oberen Ende, große Neubauanlagen am unteren. Unser Honorar beginnt bei 39 € — bewusst über dem regionalen Mittel.
Ist eine WEG-Verwaltung gesetzlich vorgeschrieben?
Nein, eine Gemeinschaft darf sich selbst verwalten. Seit Dezember 2023 kann aber jeder Eigentümer die Bestellung eines zertifizierten Verwalters nach § 26a WEG verlangen; kleine Gemeinschaften bis acht Einheiten sind davon ausgenommen, solange niemand es verlangt.
Wer haftet, wenn Prüffristen versäumt werden?
Nach außen die Gemeinschaft, im Innenverhältnis der Verwalter, wenn er die Frist pflichtwidrig nicht überwacht hat. Deshalb gehört ein Prüffristen-Kataster zur Verwaltung — bei uns liegt es im Portal und ist für den Beirat jederzeit einsehbar.
Wird der Verwaltungsbeirat eingebunden?
Ja, und wir bestehen darauf. Wirtschaftsplan, Jahresabrechnung und größere Angebote gehen vor der Versammlung an den Beirat, der sie nach § 29 Abs. 2 WEG prüfen soll. Ohne diese Vorprüfung dauert die Versammlung länger als nötig.
Beschluss steht an? Wir liefern die Vorlage.
Beschlussvorlage, Einladungstext und Vergleichstabelle für Ihre Versammlung — kostenlos, auch wenn Sie sich am Ende anders entscheiden.