Bauliche Veränderung in der WEG: Wer entscheidet, wer zahlt

Die eine Frage, die alles entscheidet

Bei baulichen Veränderungen wird in Versammlungen meist über das Falsche gestritten. Diskutiert wird, ob eine Maßnahme kommt. Entschieden wird in Wahrheit etwas anderes: auf welchem Weg sie kommt. Denn davon hängt ab, wer sie bezahlt.

Das Wohnungseigentumsgesetz kennt zwei Wege:

• Verlangen — bei fünf privilegierten Vorhaben hat jeder einzelne Eigentümer einen Anspruch. Die Gemeinschaft kann ihn nicht ablehnen. Er zahlt aber allein.
• Beschließen — alles andere entscheidet die Gemeinschaft mit Mehrheit. Wer zahlt, hängt davon ab, wie deutlich die Mehrheit ausfällt und ob sich die Maßnahme rechnet.

Wer das durcheinanderbringt, beschließt entweder eine Maßnahme, die er allein finanziert, oder er verteilt Kosten auf Eigentümer, die dafür gar nicht aufkommen müssen. Beides ist anfechtbar.

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Weg 1: Was Sie verlangen können

Fünf Vorhaben sind privilegiert (§ 20 Abs. 2 Satz 1 WEG). Ist die Maßnahme angemessen, können Sie verlangen, dass die Gemeinschaft sie beschließt — ablehnen darf sie nicht:

Nr. 1 — Barrierefreiheit

Rampe, Treppenlift, Aufzug, breitere Türen

Nr. 2 — E-Mobilität

Wallbox samt Zuleitung zum Stellplatz

Nr. 3 — Einbruchsschutz

Einbruchhemmende Türen und Fenster, Gitter, Sicherheitsschlösser

Nr. 4 — Schnelles Internet

Anschluss an ein Netz mit sehr hoher Kapazität, etwa Glasfaser

Nr. 5 — Steckersolargeräte

Balkonkraftwerk (seit 17. Oktober 2024)

Was die Gemeinschaft noch entscheiden darf: die Durchführung. Also Trassenführung, ausführender Betrieb, Anschlusspunkt, Gestaltung. Nicht mehr das Ob.

Die Grenzen sind zwei: Die Maßnahme muss angemessen sein (§ 20 Abs. 2 WEG), und sie darf die Anlage nicht grundlegend umgestalten oder einen Eigentümer unbillig benachteiligen (§ 20 Abs. 4 WEG). Beide werden in der Praxis selten erreicht. Der Bundesgerichtshof hat am 9. Februar 2024 für einen Außenaufzug an einem denkmalgeschützten Jugendstilhaus und für eine Rampe entschieden, dass privilegierte Maßnahmen grundsätzlich angemessen sind. Unangemessen sind sie nur, wenn sie Nachteile mit sich bringen, die über die typischen Folgen einer solchen Maßnahme hinausgehen. Eingriffe in die Bausubstanz, übliche Nutzungseinschränkungen und optische Veränderungen durch Anbauten gehören zu diesen typischen Folgen (Pressemitteilung zu V ZR 244/22 und V ZR 33/23). Bemerkenswert: Die Kläger im Aufzugsfall waren selbst nicht körperlich eingeschränkt. Der Anspruch hängt nicht davon ab, ob der Antragsteller die Maßnahme persönlich braucht. Wer eine Rampe wegen des Erscheinungsbilds ablehnen will, hat damit vor Gericht schlechte Karten.

Lehnt die Versammlung trotzdem ab, bleibt die Beschlussersetzungsklage nach § 44 WEG. Das Gericht ersetzt den Beschluss. Das kostet Zeit und Geld — für die Gemeinschaft wie für den Antragsteller.

Der Preis des Anspruchs: Wer verlangt, zahlt allein (§ 21 Abs. 1 Satz 1 WEG), und nur ihm gebühren die Nutzungen (Satz 2). Das ist kein Versehen, sondern die bewusste Gegenleistung dafür, dass keine Mehrheit gebraucht wird.

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Weg 2: Was die Gemeinschaft beschließt

Alle anderen baulichen Veränderungen — Photovoltaik, Fahrradhaus, Balkonvergrößerung, Spielplatz, Fassadendämmung über die Erhaltung hinaus — laufen über § 20 Abs. 1 WEG.

Für den Beschluss genügt die einfache Mehrheit der abgegebenen Stimmen. Für die Kostenverteilung gilt eine eigene Staffel:

Fall	Voraussetzung	Wer zahlt
Verlangen	§ 20 Abs. 2	nur der Verlangende
Beschluss mit doppelter Mehrheit	mehr als 2/3 der abgegebenen Stimmen, die zugleich mehr als 1/2 aller MEA repräsentieren; keine unverhältnismäßigen Kosten	alle, nach Miteigentumsanteilen
Beschluss mit Amortisation	einfache Mehrheit; Kosten amortisieren sich in angemessener Zeit	alle, nach Miteigentumsanteilen
Einfacher Mehrheitsbeschluss	einfache Mehrheit	nur die Ja-Stimmen

Die dritte Zeile trägt seltener, als viele annehmen. Amortisation heißt, dass die Maßnahme ihre Kosten durch Einsparungen wieder hereinholt. Eine Dämmung oder eine effizientere Anlage kann das leisten. Ein Fahrradhaus oder eine Rampe nicht.

Warum die zweite Hürde so oft reißt

Die Zwei-Drittel-Hürde bezieht sich auf die abgegebenen Stimmen — Enthaltungen zählen nicht mit und senken damit den Nenner. Die Anteilshürde ist dagegen eine absolute Größe: Die Ja-Stimmen müssen mehr als die Hälfte aller Miteigentumsanteile der Gemeinschaft repräsentieren, unabhängig davon, wer erschienen ist. Der Gesetzeswortlaut („mehr als zwei Dritteln der abgegebenen Stimmen und der Hälfte aller Miteigentumsanteile") wird überwiegend so gelesen, dass „mehr als" für beide Hürden gilt. Planen Sie mit mehr als 50 Prozent, nicht mit genau der Hälfte.

Ein Beispiel mit elf Einheiten und Kopfprinzip:

Anwesend	Ja / Nein / Enthaltung	Mehr als zwei Drittel?	Mehr als die Hälfte aller MEA?	Ergebnis
11	8 / 3 / 0	8 von 11 = ja	abhängig von den Anteilen	meist ja
9	6 / 1 / 2	6 von 7 = ja	abhängig von den Anteilen	häufig knapp
6	6 / 0 / 0	6 von 6 = ja	sechs kleine Einheiten = meist nein	nur die sechs zahlen

Die dritte Zeile ist der Regelfall in schwach besuchten Versammlungen: Die Stimmenhürde fällt mühelos, die Anteilshürde nicht. Wer eine bauliche Veränderung auf alle umlegen will, braucht Präsenz, nicht nur Zustimmung. Das ist ein Argument für Vollmachten und für hybride Versammlungen — und der Grund, warum die Kostenfrage vor die Einladung gehört und nicht in die Aussprache.

Der gesetzliche Regelfall ist das Kopfprinzip (§ 25 Abs. 2 WEG). Sehr viele Gemeinschaftsordnungen ordnen davon abweichend das Wert- oder Objektprinzip an. Prüfen Sie das vor jeder Hochrechnung.

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Der häufigste Denkfehler: „Die Rampe nutzen doch alle"

Ein Eigentümer verlangt eine Rampe am Hauseingang, zahlt sie, und nur ihm gebühren die Nutzungen — so steht es im Gesetz. Nur: Über eine Rampe am Hauseingang läuft jeder, der ins Haus geht. Physisch ausschließen lässt sich niemand.

Das ist kein Widerspruch, sondern eine Frage dessen, was diese Zuordnung bedeutet. Sie hat hier vor allem eine kostenrechtliche Funktion:

• Die übrigen Eigentümer zahlen nichts, weil sie nichts beansprucht haben. Dass sie mitlaufen, ist ein Reflex, kein Recht.
• Sie können daraus keine Ansprüche auf Erhaltung oder Erneuerung ableiten.
• Sie können umgekehrt auch nicht verlangen, dass die Rampe wieder verschwindet, weil sie sie „mitbenutzen müssen".

Nicht vorgesehen ist, dass der Zahler andere am Betreten hindert. Bei nicht trennbaren Maßnahmen läuft die Exklusivität faktisch leer.

Praktische Folge: Bei Rampen, Aufzügen und ähnlichen Maßnahmen, von denen sichtbar alle profitieren, lohnt es sich fast immer, nicht über den Individualanspruch zu gehen, sondern über einen Beschluss nach § 20 Abs. 1 mit einer fairen Kostenregelung.

Die Grenze dabei: Die Gemeinschaft kann die Kosten abweichend verteilen (§ 21 Abs. 5 WEG), darf aber niemandem Kosten auferlegen, der nach dem Gesetz nichts zahlen müsste. Eine Verteilung auf alle setzt deshalb die doppelte Mehrheit voraus — eine Amortisation kommt bei einer Rampe nicht in Betracht — oder die ausdrückliche Zusage der übrigen Eigentümer, sich zu beteiligen. Genau diese Mehrheit vorher zu organisieren, ist der Weg, der Nachbarschaften zusammenhält.

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Glasfaser: der Sonderfall, der meist keiner ist

Nr. 4 steht im Gesetz, kommt aber selten zur Anwendung, weil der Netzbetreiber in aller Regel selbst baut. Bei erreichter Vorvermarktungsquote errichtet er Hausanschluss und Steigleitung auf eigene Kosten. Der Anschluss bleibt in der Regel sein Eigentum und wird nicht Teil des Gemeinschaftseigentums.

Rechtlich beschließt die Gemeinschaft die bauliche Veränderung nach § 20 Abs. 1 WEG und schließt mit dem Netzbetreiber einen Gestattungsvertrag — einfache Mehrheit genügt, und § 21 greift nicht, weil der Gemeinschaft keine Kosten entstehen. Hinzu kommt § 134 TKG: Den Anschluss der Gebäude an ein Netz mit sehr hoher Kapazität kann der Grundstückseigentümer nicht verbieten, soweit das Grundstück dadurch nicht unzumutbar beeinträchtigt wird (§ 134 Abs. 1 TKG).

Worauf Sie beim Gestattungsvertrag achten sollten: Laufzeit und Exklusivität. Zwanzig Jahre Alleinbelieferung sind kein Naturgesetz.

Anders liegt es, wenn der Netzbetreiber das Glasfasernetz im Gebäude errichtet und dafür vom Eigentümer ein Glasfaserbereitstellungsentgelt verlangt (§ 72 TKG). Das Entgelt ist gedeckelt: höchstens 60 € je Wohneinheit und Jahr, erhoben für bis zu fünf Jahre — im Regelfall also höchstens 300 €. Reicht das zur Refinanzierung nicht, darf der Zeitraum auf bis zu neun Jahre und die Summe auf bis zu 540 € steigen; der Betreiber muss die Mehrkosten dann begründen. Vermietende Eigentümer können das Entgelt unter den Voraussetzungen des § 556 Abs. 3a BGB als Betriebskosten umlegen. Die Regelung ist derzeit bis Ende 2027 befristet.

Stand Oktober 2026 liegt der Regierungsentwurf eines TKG-Änderungsgesetzes 2026 im parlamentarischen Verfahren. Er sieht unter anderem ein höheres Bereitstellungsentgelt vor. Prüfen Sie vor Vertragsschluss, was dann gilt.

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Die Finanzierungsfalle

Kosten einer baulichen Veränderung sollten nicht aus der Erhaltungsrücklage bezahlt werden. Die Rücklage ist zweckgebunden für die Erhaltung, nicht für Modernisierung. Bei Beschlüssen nach § 21 Abs. 3 WEG kommt hinzu, dass alle Eigentümer in die Rücklage eingezahlt haben, aber nur die Ja-Stimmen die Kosten tragen dürfen. Ob eine Entnahme bei doppelter Mehrheit zulässig ist, beurteilt die Kommentarliteratur uneinheitlich. Wir gehen den sicheren Weg.

Das ist der häufigste Fehler in Beschlussanträgen zu baulichen Veränderungen. Finanziert wird über Sonderumlage oder Gemeinschaftsdarlehen — und das gehört in denselben Beschluss wie die Maßnahme. Sonst steht das Vorhaben und die Finanzierung fehlt. In der WEG-Verwaltung bereiten wir Sach- und Kostenbeschluss deshalb zusammen mit der Finanzierung vor.

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Vor der Versammlung prüfen

Der vorletzte Punkt ist der, an dem die meisten Beschlüsse später scheitern. Eine Maßnahme zu beschließen und die Kosten offenzulassen, verschiebt den Streit nur auf die Jahresabrechnung — dann allerdings mit Anfechtungsfrist und Anwaltskosten.

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Altersgerechter Umbau in der Praxis

Viele Maßnahmen nach § 20 Abs. 2 Nr. 1 entstehen unter Zeitdruck. Nach einem Sturz, nach einer Diagnose, nach einer Krankenhausentlassung mit Pflegegrad. Dann soll die Rampe in vier Wochen stehen, und die nächste ordentliche Versammlung ist im Mai.

Was in diesen Fällen hilft, ist kein juristischer Kniff, sondern Vorbereitung:

• Frühzeitig auf die Tagesordnung. Barrierefreiheit ist selten eine Überraschung. In Anlagen mit entsprechender Altersstruktur gehört die Frage in die Versammlung, bevor der erste Antrag aus der Not gestellt wird.
• Ausführung vorher klären. Der Streit dreht sich fast nie um das Ob, sondern um Standort, Maß und Aussehen. Wer mit zwei geprüften Ausführungsvarianten in die Versammlung geht, verkürzt die Diskussion erheblich.
• Kostenfrage sauber trennen. Fast immer ist die bessere Lösung ein gemeinschaftlicher Beschluss mit angepasstem Schlüssel — nicht der Individualanspruch mit Alleinfinanzierung.
• Fördermittel prüfen, vor Auftragsvergabe. Die KfW fördert Barrierereduzierung über den Investitionszuschuss 455-B — aber nur, solange Bundesmittel bereitstehen. Die Mittel für 2026 waren Ende Juli vergeben; seitdem nimmt die KfW keine neuen Anträge an. Ob es 2027 wieder Zuschüsse gibt, hängt vom Bundeshaushalt ab. Verfügbar bleibt der zinsverbilligte Förderkredit 159; beantragt wird er vor Beginn des Vorhabens. Bei Pflegegrad zahlt die Pflegekasse für wohnumfeldverbessernde Maßnahmen nach § 40 Abs. 4 SGB XI bis zu 4.180 € je Maßnahme. Stellen Sie auch diesen Antrag, bevor Sie den Auftrag vergeben.

Neben Wohnungseigentümergemeinschaften übernehmen wir auch Objekte mit laufendem Betreuungsbetrieb, etwa Pflegeeinrichtungen und soziale Träger. Die technische Seite altersgerechter Anpassungen — Steigungsverhältnisse, Schwellen, Türbreiten, Beleuchtung, Handläufe — ordnen wir im Rahmen des technischen Managements ein, bevor eine Ausführungsplanung in die Versammlung geht. Die Ersteinschätzung machen wir selbst: Unser Geschäftsführer ist Maschinenbauingenieur.

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Ravenica bereitet Beschlüsse über bauliche Veränderungen mit getrenntem Sach- und Kostenbeschluss vor — inklusive Prüfung des Stimmprinzips und der erreichbaren Anteilsmehrheit vor dem Versand der Einladung.