Bauliche Veränderung in der WEG: Wer entscheidet, wer zahlt

Die eine Frage, die alles entscheidet

Bei baulichen Veränderungen wird in Versammlungen meist über das Falsche gestritten. Diskutiert wird, ob eine Maßnahme kommt. Entschieden wird in Wahrheit etwas anderes: auf welchem Weg sie kommt. Denn davon hängt ab, wer sie bezahlt.

Das Gesetz kennt zwei Wege:

Verlangen — bei vier privilegierten Vorhaben hat jeder einzelne Eigentümer einen Anspruch. Die Gemeinschaft kann ihn nicht ablehnen. Er zahlt aber allein.
Beschließen — alles andere entscheidet die Gemeinschaft mit Mehrheit. Wer zahlt, hängt davon ab, wie deutlich die Mehrheit ausfällt.

Wer das durcheinanderbringt, beschließt entweder eine Maßnahme, die er allein finanziert, oder er verteilt Kosten auf Eigentümer, die dafür gar nicht aufkommen müssen. Beides ist anfechtbar.

Weg 1: Was Sie verlangen können

Vier Vorhaben sind privilegiert (§ 20 Abs. 2 Satz 1 WEG). Sie können sie in der Versammlung zur Beschlussfassung verlangen, und die Gemeinschaft muss zustimmen:

Nr. 1 — Barrierefreiheit: Rampe, Treppenlift, Aufzug, breitere Türen
Nr. 2 — Einbruchschutz: Türsicherung, Gegensprechanlage, sichere Fenster
Nr. 3 — E-Mobilität: Wallbox samt Zuleitung zum Stellplatz
Nr. 4 — Schnelles Internet: Glasfaser- bzw. VHC-Anschluss

Was die Gemeinschaft noch entscheiden darf: die Ausführung. Also Trassenführung, ausführender Betrieb, Anschlusspunkt, Gestaltung. Nicht mehr das Ob.

Die Grenze liegt in § 20 Abs. 4 WEG: Die Maßnahme darf die Anlage nicht grundlegend umgestalten und keinen Eigentümer unbillig benachteiligen. Diese Grenze wird in der Praxis selten erreicht. Der Bundesgerichtshof hat für Aufzug und Rampe entschieden, dass Eingriffe in die Bausubstanz, übliche Nutzungseinschränkungen und optische Veränderungen durch Anbauten die Maßnahme in der Regel nicht unangemessen machen. Wer eine Rampe wegen des Erscheinungsbilds ablehnen will, hat damit vor Gericht schlechte Karten.

Lehnt die Versammlung trotzdem ab, bleibt die Beschlussersetzungsklage nach § 44 WEG. Das Gericht ersetzt den Beschluss. Das kostet Zeit und Geld — für die Gemeinschaft wie für den Antragsteller.

Der Preis des Anspruchs: Wer verlangt, zahlt allein (§ 21 Abs. 1 Satz 1 WEG) und darf allein nutzen (Satz 2). Das ist kein Versehen, sondern die bewusste Gegenleistung dafür, dass keine Mehrheit gebraucht wird.

Weg 2: Was die Gemeinschaft beschließt

Alle anderen baulichen Veränderungen — Photovoltaik, Fahrradhaus, Balkonvergrößerung, Spielplatz, Fassadendämmung über die Erhaltung hinaus — laufen über § 20 Abs. 1 WEG.

Für den Beschluss genügt die einfache Mehrheit der abgegebenen Stimmen. Für die Kostenverteilung gilt eine eigene Staffel:

Fall	Voraussetzung	Wer zahlt
Verlangen	§ 20 Abs. 2	nur der Verlangende
Beschluss mit doppelter Mehrheit	mehr als 2/3 der abgegebenen Stimmen und mindestens 1/2 aller MEA	alle, nach Miteigentumsanteilen
Beschluss mit Amortisation	Kosten amortisieren sich in angemessener Zeit	alle, nach Miteigentumsanteilen
Einfacher Mehrheitsbeschluss	einfache Mehrheit	nur die Ja-Stimmen

Die dritte Zeile trägt seltener, als viele annehmen. Amortisation heißt Einsparung bei den Kosten der Gemeinschaft. Eine Dämmung oder eine effizientere Anlage kann das leisten. Ein Fahrradhaus oder eine Rampe nicht.

Warum die zweite Hürde so oft reißt

Die Zwei-Drittel-Hürde bezieht sich auf die abgegebenen Stimmen — Enthaltungen zählen nicht mit und senken damit den Nenner. Die Hälfte der Miteigentumsanteile ist dagegen eine absolute Größe: gemessen an allen Anteilen der Gemeinschaft, unabhängig davon, wer erschienen ist.

Ein Beispiel mit elf Einheiten und Kopfprinzip:

Anwesend	Ja / Nein / Enthaltung	Zwei Drittel?	Hälfte aller MEA?	Ergebnis
11	8 / 3 / 0	8 von 11 = ja	abhängig von den Anteilen	meist ja
9	6 / 1 / 2	6 von 7 = ja	abhängig von den Anteilen	häufig knapp
6	6 / 0 / 0	6 von 6 = ja	sechs kleine Einheiten = meist nein	nur die sechs zahlen

Die dritte Zeile ist der Regelfall in schwach besuchten Versammlungen: Die Stimmenhürde fällt mühelos, die Anteilshürde nicht. Wer eine bauliche Veränderung auf alle umlegen will, braucht Präsenz, nicht nur Zustimmung. Das ist ein Argument für Vollmachten und für hybride Versammlungen — und der Grund, warum die Kostenfrage vor die Einladung gehört und nicht in die Aussprache.

Der gesetzliche Regelfall ist das Kopfprinzip (§ 25 Abs. 2 WEG). Sehr viele Gemeinschaftsordnungen ordnen davon abweichend das Wert- oder Objektprinzip an. Prüfen Sie das vor jeder Hochrechnung.

Der häufigste Denkfehler: „Die Rampe nutzen doch alle”

Ein Eigentümer verlangt eine Rampe am Hauseingang, zahlt sie und darf sie allein nutzen — so steht es im Gesetz. Nur: Über eine Rampe am Hauseingang läuft jeder, der ins Haus geht. Physisch ausschließen lässt sich niemand.

Das ist kein Widerspruch, sondern eine Frage dessen, was „Alleinnutzung” bedeutet. Sie hat hier vor allem eine kostenrechtliche Funktion:

Die übrigen Eigentümer zahlen nichts, weil sie nichts beansprucht haben. Dass sie mitlaufen, ist ein Reflex, kein Recht.
Sie können daraus keine Ansprüche auf Erhaltung oder Erneuerung ableiten.
Sie können umgekehrt auch nicht verlangen, dass die Rampe wieder verschwindet, weil sie sie „mitbenutzen müssen”.

Nicht vorgesehen ist, dass der Zahler andere am Betreten hindert. Bei nicht trennbaren Maßnahmen läuft die Exklusivität faktisch leer.

Praktische Folge: Bei Rampen, Aufzügen und ähnlichen Maßnahmen, von denen sichtbar alle profitieren, lohnt es sich fast immer, nicht über den Individualanspruch zu gehen, sondern über einen Beschluss nach § 20 Abs. 1 mit einer fairen Kostenregelung. Die Gemeinschaft kann für eine einzelne Maßnahme einen abweichenden Verteilungsschlüssel beschließen (§ 16 Abs. 2 WEG). Das ist der Weg, der Nachbarschaften zusammenhält — und der in der Praxis deutlich seltener vor Gericht endet.

Glasfaser: der Sonderfall, der meist keiner ist

Nr. 4 steht im Gesetz, kommt aber selten zur Anwendung, weil der Netzbetreiber in aller Regel selbst baut. Bei erreichter Vorvermarktungsquote errichtet er Hausanschluss und Steigleitung auf eigene Kosten. Der Anschluss bleibt sein Eigentum und wird gar nicht Teil des Gemeinschaftseigentums.

Rechtlich ist das eine Gestattung gegenüber einem Dritten nach § 20 Abs. 1 WEG — einfache Mehrheit genügt, und § 21 greift nicht, weil der Gemeinschaft keine Kosten entstehen. Hinzu kommt § 134 TKG: Ein generelles Verbot des Anschlusses an ein Netz mit sehr hoher Kapazität ist dem Grundstückseigentümer verwehrt.

Worauf Sie beim Gestattungsvertrag achten sollten: Laufzeit und Exklusivität. Zwanzig Jahre Alleinbelieferung sind kein Naturgesetz. Für vermietende Eigentümer relevant: Das Glasfaserbereitstellungsentgelt nach § 72 TKG ist umlagefähig — höchstens 60 € je Wohneinheit und Jahr, in der Summe höchstens 540 €, für längstens fünf Jahre, ausnahmsweise bis zu neun. Die Baukosten selbst sind es nicht.

Die Finanzierungsfalle

Kosten einer baulichen Veränderung nach § 21 Abs. 2 Nr. 1 und nach § 21 Abs. 3 WEG dürfen nicht aus der Erhaltungsrücklage bezahlt werden. Die Rücklage ist für Erhaltung bestimmt, nicht für Modernisierung.

Das ist der häufigste Fehler in Beschlussanträgen zu baulichen Veränderungen. Finanziert wird über Sonderumlage oder Gemeinschaftsdarlehen — und das gehört in denselben Beschluss wie die Maßnahme. Sonst steht das Vorhaben und die Finanzierung fehlt.

Vor der Versammlung prüfen

Ist es überhaupt eine bauliche Veränderung — oder noch Erhaltung? Die Abgrenzung entscheidet über Mehrheit und Kosten.

Fällt sie unter § 20 Abs. 2 WEG? Dann besteht ein Anspruch, und die Tagesordnung muss das abbilden.

Welches Stimmprinzip gilt nach der Gemeinschaftsordnung — Kopf, Wert oder Objekt?

Reicht die absehbare Präsenz für die Hälfte aller Miteigentumsanteile? Wenn nicht: Vollmachten einsammeln.

Ist der Kostenbeschluss getrennt vom Sachbeschluss formuliert und ausdrücklich begründet?

Steht die Finanzierung im Antrag — Sonderumlage oder Darlehen, nicht Rücklage?

Ist der Tagesordnungspunkt so bezeichnet, dass jeder erkennt, worüber und mit welcher Kostenfolge abgestimmt wird?

Der vorletzte Punkt ist der, an dem die meisten Beschlüsse später scheitern. Eine Maßnahme zu beschließen und die Kosten offenzulassen, verschiebt den Streit nur auf die Jahresabrechnung — dann allerdings mit Anfechtungsfrist und Anwaltskosten.

Altersgerechter Umbau: was wir in der Praxis sehen

Ein spürbarer Teil der Maßnahmen nach § 20 Abs. 2 Nr. 1 entsteht unter Zeitdruck. Nach einem Sturz, nach einer Diagnose, nach einer Krankenhausentlassung mit Pflegegrad. Dann soll die Rampe in vier Wochen stehen, und die nächste ordentliche Versammlung ist im Mai.

Was in diesen Fällen hilft, ist kein juristischer Kniff, sondern Vorbereitung:

Frühzeitig auf die Tagesordnung. Barrierefreiheit ist selten eine Überraschung. In Anlagen mit entsprechender Altersstruktur gehört die Frage in die Versammlung, bevor der erste Antrag aus der Not gestellt wird.
Ausführung vorher klären. Der Streit dreht sich fast nie um das Ob, sondern um Standort, Maß und Aussehen. Wer mit zwei geprüften Ausführungsvarianten in die Versammlung geht, verkürzt die Diskussion erheblich.
Kostenfrage sauber trennen. Fast immer ist die bessere Lösung ein gemeinschaftlicher Beschluss mit angepasstem Schlüssel — nicht der Individualanspruch mit Alleinfinanzierung.
Fördermittel prüfen, vor Auftragsvergabe. Für Barrierereduzierung gibt es Zuschüsse; bei Pflegegrad kommen Leistungen für wohnumfeldverbessernde Maßnahmen hinzu. Nachträglich ist eine Förderung regelmäßig verloren.

Ravenica betreut neben Wohnungseigentümergemeinschaften auch Objekte mit laufendem Betreuungsbetrieb, etwa Pflegeeinrichtungen und soziale Träger. Aus dieser Arbeit kennen wir die technische Seite altersgerechter Anpassungen — Steigungsverhältnisse, Schwellen, Türbreiten, Beleuchtung, Handläufe — und können eine Ausführungsplanung fachlich einordnen, bevor sie in die Versammlung geht. Die Ersteinschätzung machen wir selbst; die Geschäftsführung ist Ingenieur.

Ravenica bereitet Beschlüsse über bauliche Veränderungen mit getrenntem Sach- und Kostenbeschluss vor — inklusive Prüfung des Stimmprinzips und der erreichbaren Anteilsmehrheit vor dem Versand der Einladung.

Häufige Fragen

Brauche ich für eine Wallbox die Zustimmung der anderen Eigentümer?

Nein. Sie haben einen Anspruch auf die Maßnahme (§ 20 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 WEG). Die Gemeinschaft entscheidet nur noch über die Ausführung — Leitungsweg, Ausführung, Anschluss —, nicht mehr über das Ob. Die Kosten tragen Sie allein.

Welche Mehrheit braucht eine bauliche Veränderung?

Für den Beschluss selbst genügt die einfache Mehrheit der abgegebenen Stimmen. Für die Verteilung der Kosten auf alle Eigentümer sind mehr als zwei Drittel der abgegebenen Stimmen und mindestens die Hälfte aller Miteigentumsanteile nötig.

Was passiert, wenn die doppelte Mehrheit verfehlt wird?

Der Beschluss kann trotzdem zustande kommen, wenn die einfache Mehrheit erreicht ist. Die Kosten tragen dann aber nur diejenigen, die zugestimmt haben — und nur sie dürfen die Einrichtung nutzen (§ 21 Abs. 3 WEG).

Darf eine bauliche Veränderung aus der Erhaltungsrücklage bezahlt werden?

Nein, jedenfalls nicht in den Fällen des § 21 Abs. 2 Nr. 1 und Abs. 3 WEG. Die Rücklage ist für Erhaltung bestimmt. Finanziert wird über Sonderumlage oder Darlehen, und das gehört in denselben Beschluss wie die Maßnahme.

Kann ich mich später an einer Maßnahme beteiligen, die ich abgelehnt habe?

Ja. Gegen einen angemessenen Ausgleich können Sie die Nutzung nachträglich verlangen (§ 21 Abs. 4 WEG). Was angemessen ist, richtet sich danach, was Sie gezahlt hätten, wären Sie von Anfang an dabei gewesen.

Kann die Gemeinschaft eine Rampe wegen der Optik ablehnen?

In aller Regel nicht. Eingriffe in die Bausubstanz und optische Veränderungen durch Anbauten machen eine privilegierte Maßnahme nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs regelmäßig nicht unangemessen. Die Grenze liegt erst bei einer grundlegenden Umgestaltung der Anlage.

Dieser Beitrag ist keine Rechtsberatung. Er gibt den Stand der gängigen Praxis wieder; für Ihren konkreten Fall prüfen wir die Fristen gemeinsam mit Ihnen oder einer auf WEG-Recht spezialisierten Kanzlei.