WEG & Versammlung
Eigentümerversammlung: Ablauf, Fristen und virtuelle Teilnahme
Kurze Antwort
Die Eigentümerversammlung wird vom Verwalter mindestens drei Wochen vorher in Textform einberufen (§ 24 Abs. 4 WEG). Sie ist immer beschlussfähig, unabhängig von den anwesenden Miteigentumsanteilen — das frühere Quorum ist entfallen. Beschlüsse fallen mit der Mehrheit der abgegebenen Stimmen. Eine rein virtuelle Versammlung erfordert einen Beschluss mit mindestens drei Vierteln der abgegebenen Stimmen und gilt höchstens drei Jahre.
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Wer beruft ein — und wann?
Zuständig ist der Verwalter — in der WEG-Verwaltung gehören Einberufung, Durchführung und Protokoll zum Grundhonorar. Er muss mindestens einmal jährlich einberufen (§ 24 WEG). Daneben gibt es zwei Auslöser:
- Verlangen der Eigentümer: Mehr als ein Viertel der Wohnungseigentümer kann eine Versammlung verlangen, in Textform und unter Angabe von Zweck und Gründen (§ 24 Abs. 2 WEG).
- Ersatzeinberufung: Fehlt ein Verwalter oder weigert er sich pflichtwidrig, beruft der Vorsitzende des Verwaltungsbeirats, dessen Vertreter oder ein durch Beschluss ermächtigter Eigentümer ein (§ 24 Abs. 3 WEG).
Die Einladung erfolgt in Textform — E-Mail genügt, wenn die Adresse bekannt ist. Die Frist soll mindestens drei Wochen betragen, außer in Fällen besonderer Dringlichkeit. Maßgeblich ist nach überwiegender Ansicht der Zugang der Einladung, nicht die Absendung — wer knapp kalkuliert, produziert einen Anfechtungsgrund.
Die Tagesordnung
Jeder Beschlussgegenstand muss so bezeichnet sein, dass ein Eigentümer erkennen kann, worüber entschieden wird, und ob sich die Teilnahme lohnt. „Verschiedenes“ ist kein zulässiger Beschlussgegenstand. Anträge einzelner Eigentümer gehören auf die Tagesordnung, wenn sie rechtzeitig eingehen.
Ablauf der Versammlung
| Schritt | Inhalt |
|---|---|
| 1. Eröffnung | Feststellung der ordnungsgemäßen Einberufung, Wahl des Versammlungsleiters (in der Regel der Verwalter) |
| 2. Anwesenheit | Präsenzliste, Prüfung der Vollmachten, Feststellung der Stimmanteile |
| 3. Bericht | Verwalterbericht über das abgelaufene Jahr, Bericht des Verwaltungsbeirats |
| 4. Abrechnung | Jahresabrechnung, Beschluss über Nachschüsse bzw. Anpassung der Vorschüsse |
| 5. Entlastung | Entlastung von Verwalter und Beirat (getrennt abstimmen) |
| 6. Wirtschaftsplan | Beschluss über die Vorschüsse für das laufende Jahr |
| 7. Sachthemen | Erhaltungsmaßnahmen, bauliche Veränderungen, Verträge, Sonderumlagen |
| 8. Verwalterbestellung | falls anstehend: Bestellung, Vertrag, Vergütung |
| 9. Schluss | Anregungen ohne Beschlussfassung, Termin der nächsten Versammlung |
Stimmrecht, Mehrheiten, Vollmacht
Gesetzlicher Regelfall ist das Kopfprinzip: Jeder Wohnungseigentümer hat eine Stimme, unabhängig von der Größe seiner Einheit (§ 25 Abs. 2 WEG). Mehrere Eigentümer einer Einheit haben zusammen eine Stimme. Sehr viele Gemeinschaftsordnungen weichen davon ab und ordnen das Wertprinzip (nach Miteigentumsanteilen) oder das Objektprinzip (eine Stimme je Einheit) an. Maßgeblich ist immer die Gemeinschaftsordnung — prüfen Sie das, bevor Sie die Mehrheitsverhältnisse einschätzen.
Mehrheiten im Überblick:
| Gegenstand | Erforderliche Mehrheit |
|---|---|
| Regelfall (Abrechnung, Wirtschaftsplan, Erhaltung, Verwalterbestellung) | einfache Mehrheit der abgegebenen Stimmen |
| Bauliche Veränderung (Beschluss) | einfache Mehrheit der abgegebenen Stimmen |
| Bauliche Veränderung, deren Kosten alle tragen | mehr als zwei Drittel der abgegebenen Stimmen und die Hälfte aller Miteigentumsanteile — oder unabhängig von der Mehrheit, wenn sich die Kosten in angemessener Zeit amortisieren (§ 21 Abs. 2 WEG) |
| Privilegierte bauliche Veränderung (§ 20 Abs. 2 WEG) | Anspruch des Einzelnen; die Gemeinschaft beschließt nur über die Durchführung |
| Hybride Versammlung (Online-Zuschaltung) | einfache Mehrheit der abgegebenen Stimmen |
| Rein virtuelle Versammlung | mindestens drei Viertel der abgegebenen Stimmen |
| Änderung der Gemeinschaftsordnung | grundsätzlich Vereinbarung aller, soweit keine Öffnungsklausel besteht |
Vollmacht: Wer nicht selbst kommt, kann sich vertreten lassen. Die Gemeinschaftsordnung kann den Kreis der Bevollmächtigten beschränken — häufig auf Verwalter, Ehegatten oder andere Eigentümer. Gesetzlich ist Textform vorgeschrieben, eine E-Mail genügt (§ 25 Abs. 3 WEG). Ältere Gemeinschaftsordnungen verlangen teils Schriftform; ob das neben dem neuen Recht noch trägt, ist nicht abschließend geklärt. Im Zweifel unterschreiben Sie.
Stimmrechtsausschluss: Ein Eigentümer darf nicht mitstimmen, wenn es um ein Rechtsgeschäft mit ihm selbst oder um die Einleitung oder Erledigung eines Rechtsstreits gegen ihn geht, und ebenso wenig, wenn er nach § 17 WEG rechtskräftig zur Veräußerung seines Wohnungseigentums verurteilt ist (§ 25 Abs. 4 WEG).
Hybrid und virtuell: der aktuelle Rechtsstand
Hybride Versammlung. Die Eigentümer können beschließen, dass eine Teilnahme per Video- oder Telefonzuschaltung möglich ist (§ 23 Abs. 1 Satz 2 WEG). Die Präsenzversammlung bleibt der Anker; die Zuschaltung ist ein zusätzlicher Zugang. Dafür genügt einfache Mehrheit.
Rein virtuelle Versammlung. Seit dem 17. Oktober 2024 kann die Gemeinschaft mit mindestens drei Vierteln der abgegebenen Stimmen beschließen, dass Versammlungen ausschließlich online stattfinden (§ 23 Abs. 1a WEG). Der Beschluss gilt für höchstens drei Jahre ab Beschlussfassung; danach braucht es einen neuen Beschluss. Die virtuelle Versammlung muss hinsichtlich Teilnahme und Rechteausübung mit einer Präsenzversammlung vergleichbar sein.
Die Übergangsregel in § 48 Abs. 6 WEG: Wer vor dem 1. Januar 2028 einen solchen Beschluss fasst, muss bis einschließlich 2028 mindestens einmal im Jahr eine Präsenzversammlung abhalten, sofern die Eigentümer nicht einstimmig darauf verzichten. Ein Verstoß macht die virtuell gefassten Beschlüsse allerdings weder nichtig noch anfechtbar.
Was technisch gefordert ist: Die Teilnehmer müssen die Versammlung in Echtzeit verfolgen, sich zu Wort melden und abstimmen können. Praktisch heißt das: stabile Videokonferenz, geordnete Wortmeldung, dokumentierte Abstimmung, Identitätsprüfung beim Zutritt. Datenschutzkonforme Lösungen mit Serverstandort in der EU sind für WEG-Versammlungen die naheliegende Wahl.
Was hybride Versammlungen praktisch bringen: In der Region ist ein spürbarer Teil der Eigentümer Kapitalanleger, die nicht vor Ort wohnen — bei Objekten rund um den Siemens Campus in Erlangen oder in Studentenlagen in Nürnberg oft die Mehrheit. Die Zuschaltmöglichkeit hebt die Beteiligungsquote deutlich und verhindert, dass Beschlüsse von einer kleinen Präsenzgruppe getragen werden.
Nach der Versammlung: Protokoll und Beschluss-Sammlung
Die Niederschrift ist unverzüglich zu erstellen. Sie wird vom Versammlungsleiter, einem Wohnungseigentümer und — falls ein Verwaltungsbeirat besteht — dessen Vorsitzendem oder Vertreter unterschrieben (§ 24 Abs. 6 WEG). Jeder Eigentümer kann Einsicht verlangen.
Die Beschluss-Sammlung nach § 24 Abs. 7 WEG ist fortlaufend zu führen: alle Beschlüsse mit Datum und Wortlaut, dazu die Entscheidungen in Beschlussklagen, jeweils mit Vermerk, ob ein Beschluss angefochten oder aufgehoben wurde. Sie ist bei jedem Wohnungsverkauf entscheidend — der Käufer tritt in die bestehende Beschlusslage ein. Eine lückenhafte Beschluss-Sammlung hält Kaufprüfung und Finanzierung auf — und ist einer der Punkte, die bei einem Verwalterwechsel als Erstes auffallen.
Anfechtungsfrist: Ein Monat ab Beschlussfassung für die Klage, zwei Monate für die Begründung (§ 45 WEG). Die Frist läuft ab der Versammlung, nicht ab Zugang des Protokolls. Wer auf das Protokoll wartet, verliert wertvolle Zeit. Das genaue Fristende für Ihren Versammlungstermin liefert der Anfechtungsfrist-Rechner.
Ravenica führt Eigentümerversammlungen hybrid durch — mit Videozuschaltung über eine DSGVO-konforme Plattform mit Serverstandort in Deutschland.
Häufige Fragen
Wie lange vorher muss zur Eigentümerversammlung eingeladen werden?
Mindestens drei Wochen, in Textform. Nur in Eilfällen darf die Frist kürzer sein.
Ist die Versammlung beschlussfähig, wenn nur wenige erscheinen?
Ja. Seit der WEG-Reform gibt es kein Quorum mehr. Die Versammlung ist unabhängig von den vertretenen Anteilen beschlussfähig. Damit sind auch die früheren Wiederholungsversammlungen entfallen, die einberufen werden mussten, wenn zu wenige erschienen.
Kann ich per Video an der Eigentümerversammlung teilnehmen?
Nur wenn die Gemeinschaft das beschlossen hat. Für die Online-Zuschaltung zu einer Präsenzversammlung genügt die einfache Mehrheit; eine rein virtuelle Versammlung braucht seit dem 17. Oktober 2024 einen Beschluss mit mindestens drei Vierteln der abgegebenen Stimmen. Ohne Beschluss besteht kein Anspruch auf digitale Teilnahme.
Wer darf mich in der Versammlung vertreten?
Grundsätzlich jeder Bevollmächtigte, sofern die Gemeinschaftsordnung den Kreis nicht einschränkt. Beschränkungen auf Eigentümer, Ehegatten und den Verwalter sind verbreitet.
Was ist ein Umlaufbeschluss?
Ein Beschluss außerhalb der Versammlung. Er erfordert grundsätzlich die Zustimmung aller Eigentümer in Textform. Die Gemeinschaft kann jedoch für einen konkreten Gegenstand beschließen, dass dafür die Mehrheit der abgegebenen Stimmen genügt.
Muss das Protokoll an alle verschickt werden?
Eine gesetzliche Versendungspflicht gibt es nicht; es besteht ein Einsichtsrecht. Verwaltungen mit Eigentümerportal stellen die Niederschrift dort regelmäßig direkt ein — das ist der praktikablere Weg.
Über den Autor
Julius Launhardt
Gründer, Inhaber & Geschäftsführer von Ravenica · Dipl.-Ing. (TUM)
Diplomingenieur sowie M.Sc. in Management der TU München, IHK-zertifizierter Verwalter, zertifizierter Nachhaltigkeitsmanager (TÜV) und langjähriges Mitglied der Freiwilligen Feuerwehr. Als Gründer und Geschäftsführer von Ravenica in Nürnberg verantwortet er sowohl das Tagesgeschäft als auch Prozesse sowie die langfristige Strategie und Ausrichtung. Kennt Gebäudetechnik, Sanierungen, Energiethemen und Erbfälle aus der Praxis und ist selbst Eigentümer mehrerer Immobilien.
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