WEG & Versammlung · 5 Min
Eigentümerversammlung: Ablauf, Fristen und virtuelle Teilnahme
Kurze Antwort
Die Eigentümerversammlung wird vom Verwalter mindestens drei Wochen vorher in Textform einberufen (§ 24 Abs. 4 WEG). Sie ist immer beschlussfähig, unabhängig von den anwesenden Miteigentumsanteilen — das frühere Quorum ist entfallen. Beschlüsse fallen mit der Mehrheit der abgegebenen Stimmen. Eine rein virtuelle Versammlung erfordert drei Viertel der abgegebenen Stimmen und gilt höchstens drei Jahre.
Wer beruft ein — und wann?
Zuständig ist der Verwalter. Er muss mindestens einmal jährlich einberufen. Daneben gibt es zwei Auslöser:
- Verlangen der Eigentümer: Mehr als ein Viertel der Wohnungseigentümer kann eine Versammlung verlangen, unter Angabe des Zwecks (§ 24 Abs. 2 WEG).
- Ersatzeinberufung: Fehlt ein Verwalter oder weigert er sich pflichtwidrig, beruft der Vorsitzende des Verwaltungsbeirats, dessen Vertreter oder ein durch Beschluss ermächtigter Eigentümer ein (§ 24 Abs. 3 WEG).
Die Einladung erfolgt in Textform — E-Mail genügt, wenn die Adresse bekannt ist. Die Frist beträgt mindestens drei Wochen, außer in Eilfällen. Sie wird von der Absendung an gerechnet, mit Zugangspuffer; wer knapp kalkuliert, produziert einen Anfechtungsgrund.
Die Tagesordnung
Jeder Beschlussgegenstand muss so bezeichnet sein, dass ein Eigentümer erkennen kann, worüber entschieden wird, und ob sich die Teilnahme lohnt. „Verschiedenes“ ist kein zulässiger Beschlussgegenstand. Anträge einzelner Eigentümer gehören auf die Tagesordnung, wenn sie rechtzeitig eingehen.
Ablauf der Versammlung
| Schritt | Inhalt |
|---|---|
| 1. Eröffnung | Feststellung der ordnungsgemäßen Einberufung, Wahl des Versammlungsleiters (in der Regel der Verwalter) |
| 2. Anwesenheit | Präsenzliste, Prüfung der Vollmachten, Feststellung der Stimmanteile |
| 3. Bericht | Verwalterbericht über das abgelaufene Jahr, Bericht des Verwaltungsbeirats |
| 4. Abrechnung | Jahresabrechnung, Beschluss über Nachschüsse bzw. Anpassung der Vorschüsse |
| 5. Entlastung | Entlastung von Verwalter und Beirat (getrennt abstimmen) |
| 6. Wirtschaftsplan | Beschluss über die Vorschüsse für das laufende Jahr |
| 7. Sachthemen | Erhaltungsmaßnahmen, bauliche Veränderungen, Verträge, Sonderumlagen |
| 8. Verwalterbestellung | falls anstehend: Bestellung, Vertrag, Vergütung |
| 9. Schluss | Anregungen ohne Beschlussfassung, Termin der nächsten Versammlung |
Stimmrecht, Mehrheiten, Vollmacht
Gesetzlicher Regelfall ist das Kopfprinzip: Jeder Wohnungseigentümer hat eine Stimme, unabhängig von der Größe seiner Einheit (§ 25 Abs. 2 WEG). Mehrere Eigentümer einer Einheit haben zusammen eine Stimme. Sehr viele Gemeinschaftsordnungen weichen davon ab und ordnen das Wertprinzip (nach Miteigentumsanteilen) oder das Objektprinzip (eine Stimme je Einheit) an. Maßgeblich ist immer die Gemeinschaftsordnung — prüfen Sie das, bevor Sie die Mehrheitsverhältnisse einschätzen.
Mehrheiten im Überblick:
| Gegenstand | Erforderliche Mehrheit |
|---|---|
| Regelfall (Abrechnung, Wirtschaftsplan, Erhaltung, Verwalterbestellung) | einfache Mehrheit der abgegebenen Stimmen |
| Bauliche Veränderung, die einzelne Eigentümer verlangen | Gestattung, § 20 Abs. 2 WEG |
| Rein virtuelle Versammlung | drei Viertel der abgegebenen Stimmen |
| Änderung der Gemeinschaftsordnung | grundsätzlich Vereinbarung aller, soweit keine Öffnungsklausel besteht |
Vollmacht: Wer nicht selbst kommt, kann sich vertreten lassen. Die Gemeinschaftsordnung kann den Kreis der Bevollmächtigten beschränken — häufig auf Verwalter, Ehegatten oder andere Eigentümer. Textform genügt in der Regel; verlangt die Gemeinschaftsordnung Schriftform, muss unterschrieben werden.
Stimmrechtsausschluss: Ein Eigentümer darf nicht mitstimmen, wenn es um ein Rechtsgeschäft mit ihm selbst oder um die Einleitung eines Rechtsstreits gegen ihn geht (§ 25 Abs. 4 WEG).
Hybrid und virtuell: der aktuelle Rechtsstand
Hybride Versammlung. Die Eigentümer können beschließen, dass eine Teilnahme per Video- oder Telefonzuschaltung möglich ist (§ 23 Abs. 1 Satz 2 WEG). Die Präsenzversammlung bleibt der Anker; die Zuschaltung ist ein zusätzlicher Zugang. Dafür genügt einfache Mehrheit.
Rein virtuelle Versammlung. Seit der Gesetzesänderung 2023 kann die Gemeinschaft mit Dreiviertelmehrheit der abgegebenen Stimmen beschließen, dass Versammlungen ausschließlich online stattfinden (§ 23 Abs. 1a WEG). Der Beschluss gilt für höchstens drei Jahre und kann verlängert werden. Übergangsweise muss bis 2028 dennoch mindestens einmal jährlich eine Präsenzversammlung stattfinden, sofern die Eigentümer nicht einstimmig darauf verzichten.
Was technisch gefordert ist: Die Teilnehmer müssen die Versammlung in Echtzeit verfolgen, sich zu Wort melden und abstimmen können. Praktisch heißt das: stabile Videokonferenz, geordnete Wortmeldung, dokumentierte Abstimmung, Identitätsprüfung beim Zutritt. Datenschutzkonforme Lösungen mit Serverstandort in der EU sind für WEG-Versammlungen die naheliegende Wahl.
Was hybride Versammlungen praktisch bringen: In der Region ist ein spürbarer Teil der Eigentümer Kapitalanleger, die nicht vor Ort wohnen — bei Objekten rund um den Siemens Campus Erlangen oder in Studentenlagen in Nürnberg oft die Mehrheit. Die Zuschaltmöglichkeit hebt die Beteiligungsquote deutlich und verhindert, dass Beschlüsse von einer kleinen Präsenzgruppe getragen werden.
Nach der Versammlung: Protokoll und Beschluss-Sammlung
Die Niederschrift ist unverzüglich zu erstellen. Sie wird vom Versammlungsleiter, einem Wohnungseigentümer und — falls ein Verwaltungsbeirat besteht — dessen Vorsitzendem oder Vertreter unterschrieben (§ 24 Abs. 6 WEG). Jeder Eigentümer kann Einsicht verlangen.
Die Beschluss-Sammlung nach § 24 Abs. 7 WEG ist fortlaufend zu führen: alle Beschlüsse mit Datum, Wortlaut und Angabe, ob sie angefochten oder aufgehoben wurden. Sie ist bei jedem Wohnungsverkauf entscheidend — der Käufer tritt in die bestehende Beschlusslage ein. Eine lückenhafte Beschluss-Sammlung ist einer der häufigsten Gründe, warum Finanzierungen ins Stocken geraten.
Anfechtungsfrist: Ein Monat ab Beschlussfassung für die Klage, zwei Monate für die Begründung. Die Frist läuft ab der Versammlung, nicht ab Zugang des Protokolls. Wer auf das Protokoll wartet, verliert wertvolle Zeit.
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Häufige Fragen
Wie lange vorher muss zur Eigentümerversammlung eingeladen werden?
Mindestens drei Wochen, in Textform. Nur in Eilfällen darf die Frist kürzer sein.
Ist die Versammlung beschlussfähig, wenn nur wenige erscheinen?
Ja. Seit der WEG-Reform gibt es kein Quorum mehr. Die Versammlung ist unabhängig von den vertretenen Anteilen beschlussfähig — das war ein Hauptgrund für die Abschaffung der früheren Zweitversammlungen.
Kann ich per Video an der Eigentümerversammlung teilnehmen?
Nur wenn die Gemeinschaft das beschlossen hat. Ohne Beschluss besteht kein Anspruch auf digitale Zuschaltung.
Wer darf mich in der Versammlung vertreten?
Grundsätzlich jeder Bevollmächtigte, sofern die Gemeinschaftsordnung den Kreis nicht einschränkt. Beschränkungen auf Eigentümer, Ehegatten und den Verwalter sind verbreitet.
Was ist ein Umlaufbeschluss?
Ein Beschluss außerhalb der Versammlung. Er erfordert grundsätzlich die Zustimmung aller Eigentümer in Textform. Die Gemeinschaft kann jedoch für einen konkreten Gegenstand beschließen, dass dafür die Mehrheit der abgegebenen Stimmen genügt.
Muss das Protokoll an alle verschickt werden?
Eine gesetzliche Versendungspflicht gibt es nicht; es besteht ein Einsichtsrecht. Verwaltungen mit Eigentümerportal stellen die Niederschrift dort regelmäßig direkt ein — das ist der praktikablere Weg.
Dieser Beitrag ist keine Rechtsberatung. Er gibt den Stand der gängigen Praxis wieder; für Ihren konkreten Fall prüfen wir die Fristen gemeinsam mit Ihnen oder einer auf WEG-Recht spezialisierten Kanzlei.