Verwalterwechsel
Hausverwaltung wechseln: So tauscht eine WEG in Nürnberg den Verwalter aus
Kurze Antwort
Eine Wohnungseigentümergemeinschaft kann ihren Verwalter jederzeit und ohne Angabe von Gründen abberufen. Es genügt ein Beschluss mit einfacher Mehrheit der abgegebenen Stimmen in der Eigentümerversammlung (§ 26 Abs. 3 WEG). Der Verwaltervertrag endet spätestens sechs Monate nach der Abberufung. In derselben Versammlung sollte der Nachfolger bestellt werden, damit die Gemeinschaft nicht handlungsunfähig wird.
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Wann ist ein Verwalterwechsel sinnvoll?
Unzufriedenheit allein ist kein guter Auslöser. Diese Punkte sind es:
- Jahresabrechnung verspätet oder fehlerhaft. Wer die Abrechnung erst im Herbst des Folgejahres vorlegt oder Positionen nicht belegen kann, verursacht laufend Anfechtungsrisiken.
- Erreichbarkeit. Wenn Beirat und Eigentümer tagelang auf Rückmeldung warten und Schadensmeldungen liegen bleiben.
- Beschlüsse werden nicht umgesetzt. Gefasste Beschlüsse zu Erhaltungsmaßnahmen verschwinden über Monate.
- Beschluss-Sammlung unvollständig. Nach § 24 Abs. 7 WEG ist sie zu führen; Lücken belasten jeden Verkauf einer Einheit.
- Keine Zertifizierung. Seit dem 1. Dezember 2023 kann jeder Eigentümer die Bestellung eines zertifizierten Verwalters verlangen (§ 19 Abs. 2 Nr. 6 WEG); die Übergangsfrist für bereits bestellte Verwalter ist am 1. Juni 2024 abgelaufen. Einzelheiten unter Zertifizierter Verwalter.
- Verwalter gibt selbst ab. In der Region geben spürbar viele Verwaltungen Objekte zurück, weil Personal fehlt. Dann wird der Wechsel zum Muss, nicht zur Option.
Kein Wechselgrund ist dagegen ein einzelner unliebsamer Beschluss oder ein Konflikt zwischen zwei Eigentümern, den der Verwalter nicht lösen kann.
Ablauf in sieben Schritten
1. Bestandsaufnahme im Beirat
Sammeln Sie schriftlich, was schiefläuft: Datum, Vorgang, Reaktion. Diese Liste trägt später die Diskussion in der Versammlung und schützt vor dem Vorwurf, es gehe um Stimmungen.
2. Laufzeit und Kündigungslage prüfen
Die Bestellung ist auf höchstens fünf Jahre zulässig, bei der Erstbestellung nach Begründung von Wohnungseigentum auf drei Jahre (§ 26 Abs. 2 WEG). Eine Wiederbestellung darf frühestens ein Jahr vor Ablauf beschlossen werden. Wichtig ist die Unterscheidung: Bestellung ist der organschaftliche Akt, Verwaltervertrag das schuldrechtliche Verhältnis. Abberufen wird die Bestellung; der Vertrag endet spätestens sechs Monate danach.
3. Angebote einholen — mindestens drei
Fordern Sie vergleichbare Angebote an, nicht nur Preise. Nützlich ist ein einheitliches Anfrageraster: Grundleistungen, Sonderhonorare mit Einzelpreisen, Reaktionszeiten, Portalzugang, Buchhaltungssystem, Versicherungsnachweis, Zertifizierung. Unsere Sätze stehen offen auf der Preisseite, marktübliche Spannen im Kostenüberblick.
4. Versammlung ordnungsgemäß einberufen
Der Verwalter beruft ein. Weigert er sich pflichtwidrig oder fehlt er, kann der Vorsitzende des Verwaltungsbeirats einberufen (§ 24 Abs. 3 WEG). Mehr als ein Viertel der Eigentümer kann die Einberufung verlangen (§ 24 Abs. 2 WEG). Die Ladungsfrist beträgt mindestens drei Wochen in Textform.
5. Tagesordnung sauber formulieren
Die Punkte müssen so konkret sein, dass jeder Eigentümer weiß, worüber abgestimmt wird. Bewährt:
- Abberufung des bisherigen Verwalters
- Kündigung des Verwaltervertrags
- Bestellung des neuen Verwalters ab Datum, für Zeitraum
- Zustimmung zum Verwaltervertrag mit Vergütung
- Ermächtigung des Beiratsvorsitzenden zur Unterzeichnung
6. Beschließen
Es entscheidet die Mehrheit der abgegebenen Stimmen. Ein Quorum gibt es seit der WEG-Reform nicht mehr — die Versammlung ist unabhängig von der Zahl der vertretenen Anteile beschlussfähig. Gesetzlicher Regelfall ist das Kopfprinzip (§ 25 Abs. 2 WEG), sofern die Teilungserklärung nichts anderes bestimmt. Prüfen Sie das vorab. Ab der Versammlung läuft die einmonatige Anfechtungsfrist — das Fristende liefert der Anfechtungsfrist-Rechner.
7. Übergabe steuern
Der alte Verwalter schuldet die Herausgabe aller Verwaltungsunterlagen. Die Jahresabrechnung für das Wechseljahr erstellt dagegen der Verwalter, der am 1. Januar des Folgejahres im Amt ist — in aller Regel also der neue (BGH, V ZR 206/24), es sei denn, der Vertrag des alten regelt etwas anderes. Übergeben werden müssen unter anderem:
| Unterlage | Warum sie zählt |
|---|---|
| Teilungserklärung, Gemeinschaftsordnung, Aufteilungsplan | Grundlage jeder Kostenverteilung |
| Beschluss-Sammlung | Ohne sie ist jeder Beschlussstand unklar |
| Jahresabrechnungen und Wirtschaftspläne der letzten Jahre | Prüfung der Fortschreibung |
| Kontounterlagen, Stand der Erhaltungsrücklage | Vermögensübergang |
| Versicherungspolicen, Wartungs- und Dienstleistungsverträge | Laufende Verpflichtungen |
| Handwerker- und Gewährleistungsakten | Fristen laufen weiter |
| Zählerlisten, Heizkostenabrechnungsdaten | Abrechnungsfähigkeit im Wechseljahr |
Verzögert der bisherige Verwalter die Herausgabe, hat die Gemeinschaft einen durchsetzbaren Anspruch — nicht der einzelne Eigentümer, sondern die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer als Anspruchsinhaberin.
Was kostet der Wechsel?
Der Wechsel selbst verursacht in der Regel keine Sondergebühr — wir begleiten die Übergabe ohne gesonderte Berechnung. Kalkulieren Sie mit drei Positionen:
- Vergütung des alten Verwalters bis Vertragsende. Endet der Vertrag erst sechs Monate nach der Abberufung, läuft die Vergütung bis dahin — abzüglich dessen, was der Verwalter an Aufwand erspart. Ein Aufhebungsvertrag zum früheren Stichtag ist oft möglich.
- Einarbeitungsaufwand des neuen Verwalters. Manche Anbieter berechnen eine einmalige Übernahmepauschale, andere nicht. Fragen Sie es ab.
- Höheres laufendes Honorar. Altverträge liegen häufig unter dem heutigen Marktpreis. Neuverträge im Raum Nürnberg bewegen sich deutlich darüber. Rechnen Sie mit einem realen Aufschlag statt mit dem Wunschbild eines Wechsels zum alten Preis.
Häufiger Fehler: Wechsel ohne Nachfolger
Wird abberufen, ohne dass ein Nachfolger bestellt ist, steht die Gemeinschaft ohne vertretungsberechtigtes Organ da — was dann zu tun ist, steht unter WEG ohne Verwalter. Rechnungen bleiben liegen, Versammlungen können nur noch über den Beirat einberufen werden, und im Streitfall bleibt nur die gerichtliche Bestellung. Beschließen Sie beides in derselben Versammlung.
Ravenica verwaltet Wohnungseigentum und Mietobjekte in Nürnberg, Fürth und Erlangen. Sie überlegen einen Wechsel? Wir prüfen Ihre Unterlagen und nennen Ihnen einen belastbaren Preis — ohne „Preis auf Anfrage“.
Häufige Fragen
Kann ein einzelner Eigentümer den Verwalter kündigen?
Nein. Die Abberufung ist Sache der Gemeinschaft und erfolgt durch Beschluss. Ein einzelner Eigentümer kann nur die Einberufung mitbetreiben, Anträge stellen und — bei ordnungswidriger Verwaltung — gerichtliche Hilfe suchen.
Brauchen wir einen wichtigen Grund für die Abberufung?
Nein. Seit der WEG-Reform ist die Abberufung jederzeit ohne Grund möglich (§ 26 Abs. 3 Satz 1 WEG). Der Grund wird erst relevant, wenn es um die Beendigung des Vertrags vor Ablauf der Sechsmonatsfrist geht.
Wie lange dauert ein Verwalterwechsel insgesamt?
Von der ersten Angebotsanfrage bis zur vollständigen Übergabe realistisch drei bis sechs Monate. Der Beschluss ist der schnelle Teil, die Unterlagenübergabe der langsame.
Wann ist der beste Zeitpunkt im Jahr?
Ein Wechsel zum 1. Januar ist am saubersten, weil das neue Wirtschaftsjahr vollständig beim neuen Verwalter liegt. Beachten Sie aber: Die Abrechnung des Vorjahres schuldet dann ebenfalls schon der neue Verwalter, nicht der alte (BGH, V ZR 206/24) — sie gehört in sein Angebot. Da die meisten Versammlungen zwischen März und Juni stattfinden, heißt das: Entscheidung im Frühjahr, Wirkung zum Jahreswechsel.
Was passiert mit dem Geld der Gemeinschaft?
Die Konten gehören der Gemeinschaft, nicht dem Verwalter. Sie werden auf den neuen Verwalter umgeschrieben; Fremdgeld ist getrennt vom Vermögen des Verwalters zu führen.
Über den Autor
Julius Launhardt
Gründer, Inhaber & Geschäftsführer von Ravenica · Dipl.-Ing. (TUM)
Diplomingenieur sowie M.Sc. in Management der TU München, IHK-zertifizierter Verwalter, zertifizierter Nachhaltigkeitsmanager (TÜV) und langjähriges Mitglied der Freiwilligen Feuerwehr. Als Gründer und Geschäftsführer von Ravenica in Nürnberg verantwortet er sowohl das Tagesgeschäft als auch Prozesse sowie die langfristige Strategie und Ausrichtung. Kennt Gebäudetechnik, Sanierungen, Energiethemen und Erbfälle aus der Praxis und ist selbst Eigentümer mehrerer Immobilien.
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