Preise & Vertrag
Was kostet eine Hausverwaltung? Preise für WEG- und Mietverwaltung 2026
Kurze Antwort
Kleine WEGs mit 4 bis 8 Einheiten zahlen bei neuen Verträgen in Franken häufig 50 bis 70 € netto je Einheit und Monat, mittlere Gemeinschaften 40 bis 55 €, Anlagen ab 30 Einheiten 26 bis 34 €. Der bundesweite VDIV-Schnitt von rund 29 € spiegelt vor allem Altverträge und große Anlagen — und gilt selbst dem Verband als nicht auskömmlich.
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Der Durchschnitt ist nicht Ihr Preis
Wer „Hausverwaltung Kosten“ sucht, landet meist bei einer Zahl um 30 € pro Einheit. Sie stammt aus dem VDIV-Branchenbarometer: Die durchschnittliche WEG-Vergütung lag 2025 bei 29,12 € je Einheit und Monat.
Diese Zahl ist korrekt, aber für die Frage „Was zahlt unsere WEG bei einem neuen Verwalter?“ taugt sie wenig. Drei Gründe:
Sie ist ein bundesweiter Mittelwert. Er enthält Regionen mit niedrigeren Lohn- und Bürokosten ebenso wie Süddeutschland. In Bayern und Baden-Württemberg liegen die Sätze spürbar höher.
Sie enthält alte Verträge. Viele Gemeinschaften zahlen noch Honorare, die vor Jahren ohne Indexklausel vereinbart wurden. Neue Verträge werden deutlich höher abgeschlossen. Für 2026 planen die Verwaltungen laut VDIV eine Regelvergütung von durchschnittlich 31,77 € (plus 9,1 %), bei kleinen WEG bis zehn Einheiten ein Plus von 12,1 %. Für Neumandate liegen die geplanten Sätze 8,5 bis 15,5 % über dem Bestand.
Sie wird von großen Anlagen geprägt. Eine 120-Einheiten-Anlage zieht den Schnitt nach unten. Der VDIV weist die Spanne selbst aus: von 35,84 € bei kleinen bis 23,56 € bei großen WEG. Für eine Gemeinschaft mit sechs Wohnungen sagt der Mittelwert wenig aus.
Und schließlich hält der Verband das Niveau selbst nicht für tragfähig: Der VDIV bezeichnet die aktuellen Honorare als „weder auskömmlich noch zukunftsweisend“. Die Folge ist bereits messbar: Laut Branchenbarometer 2026 wollen 57,1 % der Verwaltungen besonders zeitaufwendige und 49,5 % unrentable Mandate abgeben. Das trifft zuerst kleine Gemeinschaften: 31 % der Verwaltungen wollen kleinere Objekte abgeben, 21 % nehmen nur noch Objekte ab einer Mindestgröße an — im Mittel rund 16 Einheiten.
Warum kleine WEGs mehr zahlen
Der Preis pro Einheit hängt an drei Faktoren:
Fixkosten je Objekt. Jahresabrechnung, Wirtschaftsplan, Versammlung, Protokoll, Beschluss-Sammlung, Bankkonto, Beiratskommunikation fallen an, egal ob die Gemeinschaft sechs oder sechzig Einheiten hat. Bei sechs Einheiten verteilt sich derselbe Grundaufwand auf sechs Zahler. Ein Satz von 60 € netto ist dort keine Abzocke, sondern Arithmetik: Das sind 4.320 € netto im Jahr für ein vollständiges Verwaltungsjahr samt Versammlung und Abrechnung.
Zustand und Konfliktniveau. Ein Objekt mit laufender Fassadensanierung, zwei streitenden Parteien und einem unklaren Aufteilungsplan erzeugt ein Vielfaches des Aufwands eines gepflegten Neubaus.
Ausstattung der Verwaltung. Portal, Ticketsystem, hybride Versammlung, dokumentierte Reaktionszeiten und telefonische Erreichbarkeit kosten Geld. Verwaltungen, die auf Papier und Anrufbeantworter arbeiten, sind billiger und liefern weniger.
Orientierungswerte 2026 für neue Verträge
Die folgenden Spannen sind unsere Marktbeobachtung aus Angeboten in Nürnberg, Fürth und Erlangen, keine amtliche Statistik. Sie liegen über den VDIV-Werten, weil diese bundesweit über Bestandsverträge mitteln. Sie gelten für neu abgeschlossene Verträge und dienen dazu, Angebote einzuordnen.
| Leistung | netto/Einheit/Monat | brutto/Einheit/Monat |
|---|---|---|
| WEG-Verwaltung, 4–8 Einheiten | 50–70 € | 60–83 € |
| WEG-Verwaltung, 9–15 Einheiten | 40–55 € | 48–65 € |
| WEG-Verwaltung, 16–30 Einheiten | 32–42 € | 38–50 € |
| WEG-Verwaltung, ab 30 Einheiten | 26–34 € | 31–40 € |
| Sondereigentumsverwaltung (einzelne vermietete ETW) | 25–35 € | 30–42 € |
| Mietverwaltung Mehrfamilienhaus | 21–29 € oder 4–6 % der Jahresnettomiete | 25–35 € |
| Gewerbeeinheiten | Zuschlag 20–50 % | |
| Tiefgaragen-/Stellplatzeinheiten | 4–12 € | 5–15 € |
Sehr kleine Gemeinschaften mit Altbau, Sanierungsstau oder offenen Konflikten liegen auch oberhalb dieser Spannen. Viele Verwaltungen setzen zusätzlich eine Objektmindestvergütung an, häufig in der Größenordnung von 4.000 bis 6.000 € netto im Jahr. Bei einer WEG mit vier bis sechs Einheiten bestimmt diese Untergrenze den Preis, nicht der Satz pro Einheit.
Wichtig für den Vergleich: Achten Sie darauf, ob Preise netto oder brutto genannt werden. Verwalterleistungen unterliegen der Umsatzsteuer. Zwischen 50 € netto und 50 € brutto liegen 19 %.
Unsere eigenen Sätze für WEG-Verwaltung und Sondereigentumsverwaltung stehen mit Grundhonorar und vollständiger Sonderhonorarliste auf der Preisseite. Bei sehr kleinen Gemeinschaften liegen auch wir im oberen Bereich der Tabelle — aus denselben Gründen.
Sonderhonorare: der Teil, den die meisten übersehen
Das Grundhonorar deckt die laufende Verwaltung. Alles, was darüber hinausgeht, wird gesondert berechnet. Realistisch machen Sonderhonorare 15 bis 30 % des Grundhonorars aus. Typische Positionen:
| Leistung | Übliche Berechnung (netto) |
|---|---|
| Zusätzliche Eigentümerversammlung | 300–500 € pauschal |
| Teilnahme an Ortsterminen, Gerichtsterminen | 80–120 € je Stunde |
| Betreuung Erhaltungsmaßnahmen | 3–5 % der Bausumme |
| Mahn- und Beitreibungsverfahren | 25–75 € je Vorgang |
| Verwalterzustimmung beim Wohnungsverkauf | 150–300 € |
| Erstellung von Bescheinigungen (§ 35a EStG, Verkaufsunterlagen) | 30–100 € |
| Objektbegehung außerhalb des Regelturnus | 100–200 € |
| Schlüssel-, Zähler-, Zutrittsverwaltung | nach Aufwand |
Ein Angebot mit sehr niedrigem Grundhonorar und langer Sonderhonorarliste kann teurer sein als ein höherer Grundpreis mit breitem Leistungsumfang. Lassen Sie sich beides zusammen zeigen und rechnen Sie auf Jahresbasis.
Rechenbeispiel: kleine und mittlere WEG in Nürnberg
Alle Beträge netto.
| Position | WEG mit 6 Einheiten | WEG mit 14 Einheiten |
|---|---|---|
| Grundhonorar | 6 × 60 € × 12 = 4.320 € | 14 × 45 € × 12 = 7.560 € |
| Verwalterzustimmungen | 1 Verkauf: 250 € | 2 Verkäufe: 500 € |
| Zusätzliche Eigentümerversammlung | 400 € | — |
| Betreuung Strangsanierung (Bausumme 60.000 € × 4 %) | — | 2.400 € |
| Mahnwesen | 100 € | 150 € |
| Summe Jahr, netto | 5.070 € | 10.610 € |
| Summe Jahr, brutto | 6.033 € | 12.626 € |
| je Einheit und Monat, netto | 70 € | 63 € |
Ohne die Sanierungsbetreuung liegt der effektive Satz der 14er-WEG bei rund 49 € netto. Das Beispiel zeigt zweierlei: Kleine Gemeinschaften zahlen pro Einheit mehr, und der Vergleich zweier Angebote allein am Grundhonorar führt in die Irre.
Was darf auf Mieter umgelegt werden?
Die Vergütung der Hausverwaltung gehört zu den Verwaltungskosten und ist nach § 1 Abs. 2 Nr. 1 BetrKV nicht auf Wohnraummieter umlegbar. Das gilt sowohl für das WEG-Grundhonorar als auch für das SEV-Honorar. Umlegbar sind dagegen Hausmeister-, Reinigungs-, Wartungs- und Versicherungskosten, soweit sie im Mietvertrag vereinbart sind.
Für vermietende Eigentümer ist das Verwalterhonorar aber Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung. Bei Selbstnutzern kann der Lohnanteil haushaltsnaher Dienstleistungen und Handwerkerleistungen über § 35a EStG steuerlich geltend gemacht werden — dafür braucht es eine gesonderte Bescheinigung der Verwaltung.
Woran Sie ein tragfähiges Angebot erkennen
- Der Preis steht im Angebot, nicht hinter „auf Anfrage“.
- Netto und brutto sind eindeutig ausgewiesen.
- Grundleistungen und Sonderhonorare sind getrennt und vollständig aufgeführt.
- Es gibt eine Aussage zu Reaktionszeiten, nicht nur zu Erreichbarkeit.
- Die Vergütungsanpassung ist geregelt (Index oder feste Staffel), statt jährlich neu verhandelt zu werden.
- Der Nachweis der Vermögensschadenhaftpflicht liegt bei (mindestens 500.000 € je Schadensfall, 1 Mio. € im Jahr nach § 15 MaBV).
- Die Betreuungsquote wird auf Nachfrage genannt: Wie viele Einheiten betreut eine Vollzeitkraft? Werte deutlich über 350 sind ein Warnsignal.
Wie der Wechsel danach abläuft — Beschluss, Fristen, Übergabe — steht unter Verwalter wechseln.
Warum billig teuer wird
Der Markt hat ein Kapazitätsproblem, kein Preisproblem. Verwaltungen sind überlastet, offene Stellen bleiben unbesetzt, und rund die Hälfte der Unternehmen will unrentable Mandate loswerden. Wer heute deutlich unter Marktniveau anbietet, finanziert das über Betreuungsquoten, die Qualität kosten: verspätete Abrechnungen, unbeantwortete Anfragen, liegengebliebene Beschlüsse — oder über eine Kündigung, sobald sich ein lukrativeres Mandat findet.
Der Preisunterschied von 8 € pro Einheit und Monat macht bei 14 Einheiten rund 1.350 € im Jahr aus — weniger als ein einziges Anfechtungsverfahren. Für kleine Gemeinschaften ist die realistische Alternative zu einem angemessenen Honorar oft nicht die günstigere Verwaltung, sondern gar keine.
Ravenica arbeitet mit offen ausgewiesenen Preisen. Sie erhalten Grundhonorar und Sonderhonorarliste vollständig im Angebot — nicht erst nach Vertragsschluss.
Häufige Fragen
Was kostet eine Hausverwaltung pro Wohnung im Monat?
Das hängt vor allem an der Größe der Gemeinschaft. Bei neuen Verträgen in der Metropolregion Nürnberg zahlen WEGs mit 4 bis 8 Einheiten häufig 50 bis 70 € netto je Einheit und Monat, Anlagen ab 30 Einheiten 26 bis 34 € netto. Brutto kommen 19 % Umsatzsteuer hinzu.
Warum zahlt unsere kleine WEG so viel mehr als der Durchschnitt?
Weil Versammlung, Jahresabrechnung, Wirtschaftsplan und Buchhaltung bei sechs Einheiten fast genauso viel Arbeit machen wie bei dreißig. Der Aufwand verteilt sich auf weniger Zahler. Viele Verwaltungen nehmen sehr kleine Gemeinschaften zu Durchschnittspreisen gar nicht mehr an.
Ist der VDIV-Durchschnitt von rund 29 € ein fairer Maßstab?
Nur eingeschränkt. Er mittelt bundesweit über Bestandsverträge und große Anlagen; der VDIV selbst weist für kleine WEG 35,84 € aus, für große 23,56 €. Der Verband selbst bezeichnet das heutige Honorarniveau als weder auskömmlich noch zukunftsweisend.
Ist die Hausverwaltung auf die Mieter umlegbar?
Nein. Verwaltungskosten sind nach § 1 Abs. 2 Nr. 1 BetrKV von der Umlage auf Wohnraummieter ausgeschlossen.
Kann die Verwaltung ihr Honorar einfach erhöhen?
Nein. Die Vergütung ist Teil des Verwaltervertrags. Eine Erhöhung braucht entweder eine im Vertrag vereinbarte Anpassungsklausel oder einen neuen Beschluss der Eigentümerversammlung.
Wie viele Angebote sollte eine WEG einholen?
Drei. Weniger gibt kein Bild, mehr bindet den Beirat unverhältnismäßig lange.
Über den Autor
Julius Launhardt
Gründer, Inhaber & Geschäftsführer von Ravenica · Dipl.-Ing. (TUM)
Diplomingenieur sowie M.Sc. in Management der TU München, IHK-zertifizierter Verwalter, zertifizierter Nachhaltigkeitsmanager (TÜV) und langjähriges Mitglied der Freiwilligen Feuerwehr. Als Gründer und Geschäftsführer von Ravenica in Nürnberg verantwortet er sowohl das Tagesgeschäft als auch Prozesse sowie die langfristige Strategie und Ausrichtung. Kennt Gebäudetechnik, Sanierungen, Energiethemen und Erbfälle aus der Praxis und ist selbst Eigentümer mehrerer Immobilien.
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