Preise & Vertrag · 4 Min
Was kostet eine Hausverwaltung? Preise für WEG- und Mietverwaltung
Kurze Antwort
Neu abgeschlossene WEG-Verwalterverträge liegen bei rund 40 bis 50 € brutto je Einheit und Monat. Kleine Gemeinschaften mit 8 bis 20 Einheiten liegen am oberen Rand, Anlagen ab 30 Einheiten eher bei 30 bis 35 €. Sondereigentumsverwaltung kostet 42 bis 48 € brutto. Hinzu kommen Sonderhonorare außerhalb des Grundpakets.
Warum die Preisspanne so groß ist
Der Preis pro Einheit hängt an drei Faktoren, nicht am Zufall:
Fixkosten je Objekt. Jahresabrechnung, Wirtschaftsplan, Versammlung, Protokoll, Beschluss-Sammlung, Bankkonto, Beiratskommunikation fallen an, egal ob die Gemeinschaft acht oder achtzig Einheiten hat. Bei acht Einheiten verteilt sich derselbe Grundaufwand auf weniger Zahler. Deshalb ist ein Satz von 50 € bei einer kleinen WEG keine Abzocke, sondern Arithmetik.
Zustand und Konfliktniveau. Ein Objekt mit laufender Fassadensanierung, zwei streitenden Parteien und einem unklaren Aufteilungsplan erzeugt das Vielfache des Aufwands eines gepflegten Neubaus.
Ausstattung der Verwaltung. Portal, Ticketsystem, hybride Versammlung, dokumentierte Reaktionszeiten und durchgehende telefonische Erreichbarkeit kosten Geld. Verwaltungen, die auf Papier und Anrufbeantworter arbeiten, sind billiger und liefern weniger.
Orientierungswerte 2026
| Leistung | Übliche Spanne (brutto/Einheit/Monat) |
|---|---|
| WEG-Verwaltung, 8–20 Einheiten | 45–50 € |
| WEG-Verwaltung, 21–30 Einheiten | 38–45 € |
| WEG-Verwaltung, ab 30 Einheiten | 30–35 € |
| Sondereigentumsverwaltung (vermietete ETW) | 42–48 € |
| Mietverwaltung Mehrfamilienhaus | 25–35 € oder 4–6 % der Jahresnettomiete |
| Gewerbeeinheiten | Zuschlag 20–50 % |
| Tiefgaragen-/Stellplatzeinheiten | 5–15 € |
Viele Verwaltungen setzen zusätzlich eine Objektmindestvergütung an, häufig im Bereich von 5.000 bis 7.000 € pro Jahr. Bei einer WEG mit acht Einheiten greift diese Mindestvergütung praktisch immer.
Wichtig für den Vergleich: Achten Sie darauf, ob Preise netto oder brutto genannt werden. Verwalterleistungen unterliegen der Umsatzsteuer. Zwischen 40 € netto und 40 € brutto liegen 19 %.
Sonderhonorare: der Teil, den die meisten übersehen
Das Grundhonorar deckt die laufende Verwaltung. Alles, was darüber hinausgeht, wird gesondert berechnet. Realistisch machen Sonderhonorare 15 bis 30 % des Grundhonorars aus. Typische Positionen:
| Leistung | Übliche Berechnung |
|---|---|
| Zusätzliche Eigentümerversammlung | 300–600 € pauschal |
| Teilnahme an Ortsterminen, Gerichtsterminen | 80–120 € je Stunde |
| Betreuung Erhaltungsmaßnahmen | 3–5 % der Bausumme |
| Mahn- und Beitreibungsverfahren | 25–75 € je Vorgang |
| Verwalterzustimmung beim Wohnungsverkauf | 150–350 € |
| Erstellung von Bescheinigungen (§ 35a EStG, Verkaufsunterlagen) | 30–100 € |
| Objektbegehung außerhalb des Regelturnus | 100–200 € |
| Schlüssel-, Zähler-, Zutrittsverwaltung | nach Aufwand |
Ein Angebot mit sehr niedrigem Grundhonorar und langer Sonderhonorarliste kann teurer sein als ein höherer Grundpreis mit breitem Leistungsumfang. Lassen Sie sich beides zusammen zeigen und rechnen Sie auf Jahresbasis.
Rechenbeispiel: WEG mit 14 Einheiten in Nürnberg
| Position | Betrag |
|---|---|
| Grundhonorar 14 × 47 € × 12 | 7.896 € |
| Verwalterzustimmungen (2 Verkäufe) | 500 € |
| Betreuung Strangsanierung, Bausumme 60.000 € × 4 % | 2.400 € |
| Mahnwesen | 150 € |
| Summe Jahr, brutto | 10.946 € |
| je Einheit und Monat, effektiv | 65 € |
Ohne die Sanierungsbetreuung liegt der effektive Satz bei rund 50 €. Das Beispiel zeigt: Der Vergleich zweier Angebote allein am Grundhonorar führt in die Irre.
Was darf auf Mieter umgelegt werden?
Die Vergütung der Hausverwaltung gehört zu den Verwaltungskosten und ist nach § 1 Abs. 2 Nr. 1 BetrKV nicht auf Wohnraummieter umlegbar. Das gilt sowohl für das WEG-Grundhonorar als auch für das SEV-Honorar. Umlegbar sind dagegen Hausmeister-, Reinigungs-, Wartungs- und Versicherungskosten, soweit sie im Mietvertrag vereinbart sind.
Für vermietende Eigentümer ist das Verwalterhonorar aber Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung. Bei Selbstnutzern kann der Lohnanteil bestimmter Handwerker- und Dienstleistungen über § 35a EStG steuerlich geltend gemacht werden — dafür braucht es eine gesonderte Bescheinigung der Verwaltung.
Woran Sie ein tragfähiges Angebot erkennen
- Der Preis steht im Angebot, nicht hinter „auf Anfrage“.
- Grundleistungen und Sonderhonorare sind getrennt und vollständig aufgeführt.
- Es gibt eine Aussage zu Reaktionszeiten, nicht nur zu Erreichbarkeit.
- Die Vergütungsanpassung ist geregelt (Index oder feste Staffel), statt jährlich neu verhandelt zu werden.
- Der Nachweis der Vermögensschadenhaftpflicht liegt bei (mindestens 500.000 € je Schadensfall, 1 Mio. € im Jahr nach § 15 MaBV).
- Die Betreuungsquote wird auf Nachfrage genannt: Wie viele Einheiten betreut eine Vollzeitkraft? Werte deutlich über 350 sind ein Warnsignal.
Warum billig teuer wird
Der Markt hat ein Kapazitätsproblem, kein Preisproblem. Die Zahl der professionellen Verwaltungen sinkt, Nachfolgen sind ungeklärt, offene Stellen bleiben unbesetzt. Wer heute deutlich unter Marktniveau anbietet, finanziert das über Betreuungsquoten, die Qualität kosten: verspätete Abrechnungen, unbeantwortete Anfragen, liegengebliebene Beschlüsse. Der Preisunterschied von 8 € pro Einheit und Monat macht bei 14 Einheiten rund 1.350 € im Jahr aus — weniger als ein einziges Anfechtungsverfahren.
Ravenica arbeitet mit offen ausgewiesenen Preisen. Sie erhalten Grundhonorar und Sonderhonorarliste vollständig im Angebot — nicht erst nach Vertragsschluss.
Häufige Fragen
Was kostet eine Hausverwaltung pro Wohnung im Monat?
Für neue WEG-Verträge sind 40 bis 50 € brutto je Einheit und Monat marktüblich. Kleine Gemeinschaften liegen höher, große Anlagen niedriger.
Ist die Hausverwaltung auf die Mieter umlegbar?
Nein. Verwaltungskosten sind nach § 1 Abs. 2 Nr. 1 BetrKV von der Umlage auf Wohnraummieter ausgeschlossen.
Kann die Verwaltung ihr Honorar einfach erhöhen?
Nein. Die Vergütung ist Teil des Verwaltervertrags. Eine Erhöhung braucht entweder eine im Vertrag vereinbarte Anpassungsklausel oder einen neuen Beschluss der Eigentümerversammlung.
Warum ist SEV teurer als WEG-Verwaltung pro Einheit?
Weil bei der Sondereigentumsverwaltung Mieterkontakt, Betriebskostenabrechnung, Mietanpassung und Neuvermietung hinzukommen — Leistungen, die es im WEG-Mandat nicht gibt.
Wie viele Angebote sollte eine WEG einholen?
Drei. Weniger gibt kein Bild, mehr bindet den Beirat unverhältnismäßig lange.
Dieser Beitrag ist keine Rechtsberatung. Er gibt den Stand der gängigen Praxis wieder; für Ihren konkreten Fall prüfen wir die Fristen gemeinsam mit Ihnen oder einer auf WEG-Recht spezialisierten Kanzlei.