Vermieten · 4 Min
Sondereigentumsverwaltung (SEV): Leitfaden für Kapitalanleger
Kurze Antwort
Die WEG-Verwaltung betreut das Gemeinschaftseigentum und wird von der Gemeinschaft beauftragt. Die Sondereigentumsverwaltung betreut Ihre einzelne Wohnung und wird von Ihnen beauftragt: Mietverhältnis, Betriebskosten, Mieteinzug, Mängel, Neuvermietung. Das sind getrennte Verträge. Üblich sind 42 bis 48 € brutto je Einheit und Monat.
Die Abgrenzung, die alles erklärt
| Frage | WEG-Verwaltung | Sondereigentumsverwaltung |
|---|---|---|
| Auftraggeber | Gemeinschaft der Wohnungseigentümer | einzelner Eigentümer |
| Rechtsgrundlage | Bestellung nach § 26 WEG + Verwaltervertrag | Geschäftsbesorgungsvertrag |
| Gegenstand | Gemeinschaftseigentum: Dach, Fassade, Treppenhaus, Heizung | Sondereigentum: Ihre Wohnung |
| Ansprechpartner | Eigentümer und Beirat | Mieter |
| Zahlt | Hausgeld der Gemeinschaft | Sie persönlich |
| Kündigung | Beschluss der Versammlung | Sie allein |
Der häufigste Irrtum: Kapitalanleger nehmen an, der WEG-Verwalter kümmere sich auch um ihren Mieter. Tut er nicht. Fällt in Ihrer Wohnung die Therme aus oder zahlt der Mieter nicht, ist das Sondereigentum — und damit Ihre Sache, sofern Sie keine SEV beauftragt haben.
Was eine SEV leistet
Mietverhältnis
- Mietvertragsverwaltung, Fristen, Kündigungen
- Mieteingangskontrolle, Mahnwesen, Übergabe an Inkasso oder Anwalt
- Kautionsverwaltung auf insolvenzfestem Konto
- Mieterhöhungen nach § 558 BGB anhand des Mietspiegels, Indexanpassungen
- Wohnungsübergaben und -abnahmen mit Protokoll
Abrechnung
- Betriebskostenabrechnung gegenüber dem Mieter, aufbauend auf der WEG-Jahresabrechnung
- Anpassung der Vorauszahlungen
- Aufteilung der CO₂-Kosten nach dem Stufenmodell des CO2KostAufG
- Jahresaufstellung für die Steuererklärung (Einnahmen, Werbungskosten)
Objekt
- Mängelaufnahme und Beauftragung von Handwerkern im Sondereigentum
- Abgrenzung Sondereigentum / Gemeinschaftseigentum bei Schäden — der Punkt, an dem am meisten Geld verloren geht
- Versicherungsschäden melden und begleiten
Neuvermietung (meist gesondert vergütet)
- Exposé, Vermarktung, Besichtigungen
- Bonitätsprüfung, Selbstauskunft, SCHUFA
- Mietvertrag, Übergabe
Was das kostet
| Modell | Übliche Höhe |
|---|---|
| Pauschal je Einheit | 42–48 € brutto/Monat |
| Prozentual | 4–6 % der Jahresnettomiete |
| Neuvermietung | eine Kaltmiete bis 1,5 Kaltmieten, zzgl. USt |
| Objektbegehung, Sondertermine | 80–120 € je Stunde |
Rechenbeispiel für eine 68-m²-Wohnung in Nürnberg mit 850 € Kaltmiete:
| Position | Jahr |
|---|---|
| SEV-Pauschale 45 € × 12 | 540 € |
| WEG-Hausgeldanteil Verwaltung (bereits im Hausgeld enthalten) | — |
| SEV-Kosten gesamt | 540 € |
| Anteil an der Jahresnettomiete (10.200 €) | 5,3 % |
Beide Positionen — WEG-Verwaltergebühr und SEV-Honorar — sind bei Vermietung Werbungskosten und mindern das zu versteuernde Ergebnis. Auf den Mieter umlegbar sind sie nicht (§ 1 Abs. 2 Nr. 1 BetrKV).
Wann sich SEV rechnet
Klar ja:
- Sie wohnen nicht am Objektstandort. Für Eigentümer aus München, Berlin oder dem Ausland, die eine Wohnung in Nürnberg oder Erlangen halten, ist SEV praktisch alternativlos.
- Sie halten mehr als zwei Einheiten. Ab dieser Größe frisst die Verwaltung spürbar Freizeit.
- Ihr Mieter zahlt unregelmäßig. Konsequentes Mahnwesen durch Dritte ist wirksamer und emotional entlastender.
- Sie vermieten möbliert oder auf Zeit. Der Verwaltungsaufwand ist hier ein Vielfaches.
Eher nein:
- Eine Wohnung, langjähriger zuverlässiger Mieter, Sie wohnen im selben Ort. Dann sind 540 € im Jahr für zwei Vorgänge viel Geld.
Kommt darauf an:
- Sanierungsobjekt mit häufigen Mängeln — SEV lohnt sich, aber prüfen Sie, ob Sondertermine pauschaliert oder nach Stunden abgerechnet werden.
Der Vorteil, wenn WEG und SEV in einer Hand liegen
Wenn dieselbe Verwaltung beide Verträge hat:
- Die Zuordnung eines Schadens zu Sonder- oder Gemeinschaftseigentum wird intern geklärt, statt zwischen zwei Häusern hin und her geschoben.
- Die Betriebskostenabrechnung für den Mieter entsteht direkt aus der WEG-Abrechnung, ohne Datenübertragung und ohne Zeitversatz.
- Beschlüsse der Gemeinschaft, die Ihre Mieter betreffen — Sanierung, Sperrung der Tiefgarage, neue Hausordnung — erreichen die Mieter ohne Umweg.
Der Preis dafür: eine gewisse Abhängigkeit. Bei einem Verwalterwechsel in der Gemeinschaft müssten Sie entscheiden, ob Ihr SEV-Vertrag mitwandert.
Regionale Einordnung: Nürnberg, Fürth, Erlangen
Der Markt in der Metropolregion ist für vermietende Eigentümer aus zwei Gründen SEV-freundlich:
Erlangen — der Ausbau des Siemens Campus bindet einen großen Beschäftigtenstamm mit hoher Zuzugsdynamik. Nachfrage nach gut verwaltetem Mietwohnraum ist stabil, Leerstandszeiten sind kurz. Viele Einheiten in Neubauquartieren gehören Kapitalanlegern ohne Ortsbezug.
Nürnberg — mit FAU-Standorten, der Technischen Hochschule und der neuen Technischen Universität Nürnberg besteht durchgehende Nachfrage im studentischen Segment. Häufige Mieterwechsel bedeuten hier: Neuvermietungskompetenz ist wichtiger als Preis pro Monat.
Fürth — preislich unter Nürnberg, mit anziehender Nachfrage. Für Anleger interessant, aber mit höherem Betreuungsbedarf im Bestand.
Ravenica übernimmt Sondereigentumsverwaltung in Nürnberg, Fürth und Erlangen — auch für einzelne Wohnungen und für Eigentümer, die nicht vor Ort sind.
Häufige Fragen
Was ist der Unterschied zwischen SEV und Mietverwaltung?
Sprachlich fast keiner. „Sondereigentumsverwaltung“ meint die Verwaltung einer einzelnen Eigentumswohnung innerhalb einer WEG, „Mietverwaltung“ ist der Oberbegriff und wird auch für ganze Mehrfamilienhäuser im Alleineigentum verwendet.
Brauche ich SEV, wenn es schon einen WEG-Verwalter gibt?
Ja, wenn Sie vermieten und den Mieterkontakt nicht selbst führen wollen. Der WEG-Verwalter ist für Ihren Mieter nicht zuständig.
Kann ich die SEV-Kosten auf den Mieter umlegen?
Nein. Verwaltungskosten sind bei Wohnraum von der Umlage ausgeschlossen. Sie sind aber Werbungskosten.
Wer haftet, wenn der Mieter nicht zahlt?
Sie als Eigentümer tragen das Mietausfallrisiko. Die Verwaltung schuldet ein ordnungsgemäßes Mahn- und Beitreibungsverfahren, nicht den Zahlungseingang.
Wie lange läuft ein SEV-Vertrag?
Üblich sind zwölf Monate mit Verlängerung und einer Kündigungsfrist von drei Monaten. Anders als beim WEG-Vertrag entscheiden Sie allein.
Dieser Beitrag ist keine Rechtsberatung. Er gibt den Stand der gängigen Praxis wieder; für Ihren konkreten Fall prüfen wir die Fristen gemeinsam mit Ihnen oder einer auf WEG-Recht spezialisierten Kanzlei.