Vermieten
Sondereigentumsverwaltung (SEV): Leitfaden für Kapitalanleger
Kurze Antwort
Die WEG-Verwaltung betreut das Gemeinschaftseigentum und wird von der Gemeinschaft beauftragt. Die Sondereigentumsverwaltung betreut Ihre einzelne Wohnung und wird von Ihnen beauftragt: Mietverhältnis, Betriebskosten, Mieteinzug, Mängel, Neuvermietung. Das sind getrennte Verträge. Üblich sind bei neuen Verträgen 30 bis 42 € brutto je Einheit und Monat.
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Die Abgrenzung, die alles erklärt
| Frage | WEG-Verwaltung | Sondereigentumsverwaltung |
|---|---|---|
| Auftraggeber | Gemeinschaft der Wohnungseigentümer | einzelner Eigentümer |
| Rechtsgrundlage | Bestellung nach § 26 WEG + Verwaltervertrag | Geschäftsbesorgungsvertrag |
| Gegenstand | Gemeinschaftseigentum: Dach, Fassade, Treppenhaus, Heizung | Sondereigentum: Ihre Wohnung |
| Ansprechpartner | Eigentümer und Beirat | Mieter |
| Zahlt | Hausgeld der Gemeinschaft | Sie persönlich |
| Kündigung | Beschluss der Versammlung | Sie allein |
Der häufigste Irrtum: Kapitalanleger nehmen an, der Verwalter aus der WEG-Verwaltung kümmere sich auch um ihren Mieter. Tut er nicht. Fällt in Ihrer Wohnung die Therme aus oder zahlt der Mieter nicht, ist das Sondereigentum — und damit Ihre Sache, sofern Sie keine Sondereigentumsverwaltung beauftragt haben.
Was eine SEV leistet
Mietverhältnis
- Mietvertragsverwaltung, Fristen, Kündigungen
- Mieteingangskontrolle, Mahnwesen, Übergabe an Inkasso oder Anwalt
- Kautionsverwaltung auf insolvenzfestem Konto
- Mieterhöhungen nach § 558 BGB anhand des Mietspiegels — in Nürnberg des Mietenspiegels —, Indexanpassungen
- Wohnungsübergaben und -abnahmen mit Protokoll
Abrechnung
- Betriebskostenabrechnung gegenüber dem Mieter, aufbauend auf der WEG-Jahresabrechnung
- Anpassung der Vorauszahlungen
- Aufteilung der CO₂-Kosten nach dem CO2KostAufG — Stufenmodell, bei neu eingebauten fossilen Heizungen hälftige Teilung
- Jahresaufstellung für die Steuererklärung (Einnahmen, Werbungskosten)
Objekt
- Mängelaufnahme und Beauftragung von Handwerkern im Sondereigentum
- Abgrenzung Sondereigentum / Gemeinschaftseigentum bei Schäden — der Punkt, an dem am meisten Geld verloren geht
- Versicherungsschäden melden und begleiten
Neuvermietung
- Exposé, Vermarktung, Besichtigungen
- Bonitätsprüfung, Selbstauskunft, SCHUFA
- Mietvertrag, Übergabe
Was das kostet
| Modell | Übliche Höhe |
|---|---|
| Pauschal je Einheit | 30–42 € brutto/Monat |
| Prozentual | 4–6 % der Jahresnettomiete |
| Neuvermietung | keine Provision, wenn die Verwaltung die Wohnung selbst verwaltet (siehe unten) |
| Objektbegehung, Sondertermine | 80–120 € je Stunde |
Neuvermietung ist keine Provisionsleistung mehr. Der BGH hat am 21. Mai 2026 entschieden, dass eine Verwaltung für die Vermittlung von Wohnungen, die sie selbst verwaltet, keine Provision verlangen darf — weder vom Mieter noch vom Vermieter (I ZR 224/25, § 2 Abs. 2 WoVermittG). Entsprechende Klauseln in Verwalterverträgen sind unwirksam, bereits gezahlte Provisionen können zurückgefordert werden. Lassen Sie sich vor Vertragsschluss zeigen, wie die Neuvermietung im Angebot vergütet wird — und prüfen Sie bestehende Verträge.
Rechenbeispiel für eine 68-m²-Wohnung in Nürnberg mit 850 € Kaltmiete:
| Position | Jahr |
|---|---|
| SEV-Pauschale 36 € × 12 | 432 € |
| WEG-Hausgeldanteil Verwaltung (bereits im Hausgeld enthalten) | — |
| SEV-Kosten gesamt | 432 € |
| Anteil an der Jahresnettomiete (10.200 €) | 4,2 % |
Beide Positionen — WEG-Verwaltergebühr und SEV-Honorar — sind bei Vermietung Werbungskosten und mindern das zu versteuernde Ergebnis. Auf den Mieter umlegbar sind sie nicht (§ 1 Abs. 2 Nr. 1 BetrKV). Wie die Abrechnung gegenüber dem Mieter aufgebaut wird, steht unter Betriebskostenabrechnung für vermietete Eigentumswohnungen.
Wann sich SEV rechnet
Klar ja:
- Sie wohnen nicht am Objektstandort. Für Eigentümer aus München, Berlin oder dem Ausland, die eine Wohnung in Nürnberg oder Erlangen halten, ist SEV praktisch alternativlos.
- Sie halten mehr als zwei Einheiten. Ab dieser Größe frisst die Verwaltung spürbar Freizeit.
- Ihr Mieter zahlt unregelmäßig. Konsequentes Mahnwesen durch Dritte ist wirksamer und emotional entlastender.
- Sie vermieten möbliert oder auf Zeit. Der Verwaltungsaufwand ist hier ein Vielfaches.
Eher nein:
- Eine Wohnung, langjähriger zuverlässiger Mieter, Sie wohnen im selben Ort. Dann sind 432 € im Jahr für zwei Vorgänge viel Geld.
Kommt darauf an:
- Sanierungsobjekt mit häufigen Mängeln — SEV lohnt sich, aber prüfen Sie, ob Sondertermine pauschaliert oder nach Stunden abgerechnet werden.
Der Vorteil, wenn WEG und SEV in einer Hand liegen
Wenn dieselbe Verwaltung beide Verträge hat:
- Die Zuordnung eines Schadens zu Sonder- oder Gemeinschaftseigentum wird intern geklärt, statt zwischen zwei Häusern hin und her geschoben.
- Die Betriebskostenabrechnung für den Mieter entsteht direkt aus der WEG-Abrechnung, ohne Datenübertragung und ohne Zeitversatz.
- Beschlüsse der Gemeinschaft, die Ihre Mieter betreffen — Sanierung, Sperrung der Tiefgarage, neue Hausordnung — erreichen die Mieter ohne Umweg.
Der Preis dafür: eine gewisse Abhängigkeit. Bei einem Verwalterwechsel in der Gemeinschaft müssten Sie entscheiden, ob Ihr SEV-Vertrag mitwandert.
Regionale Einordnung: Nürnberg, Fürth, Erlangen
Der Markt in der Metropolregion ist für vermietende Eigentümer aus zwei Gründen SEV-freundlich:
Erlangen — der Ausbau des Siemens Campus am größten Siemens-Standort weltweit bindet einen großen Beschäftigtenstamm mit hoher Zuzugsdynamik. Nachfrage nach gut verwaltetem Mietwohnraum ist stabil, Leerstandszeiten sind kurz. Viele Einheiten in Neubauquartieren gehören Kapitalanlegern ohne Ortsbezug; was das für Vermieter bedeutet, steht unter Eigentumswohnung in Erlangen vermieten.
Nürnberg — mit Standorten der FAU, der Technischen Hochschule und der neuen Technischen Universität Nürnberg besteht durchgehende Nachfrage im studentischen Segment. Der Mietenspiegel 2026 zeigt den stärksten Anstieg bei kleinen Wohnungen um 30 m². Häufige Mieterwechsel bedeuten hier: Neuvermietungskompetenz ist wichtiger als Preis pro Monat.
Fürth — preislich unter Nürnberg, mit anziehender Nachfrage. Für Anleger interessant, aber mit höherem Betreuungsbedarf im Bestand.
Ravenica übernimmt Sondereigentumsverwaltung in Nürnberg, Fürth und Erlangen — auch für einzelne Wohnungen und für Eigentümer, die nicht vor Ort sind.
Häufige Fragen
Was ist der Unterschied zwischen SEV und Mietverwaltung?
Sprachlich fast keiner. „Sondereigentumsverwaltung“ meint die Verwaltung einer einzelnen Eigentumswohnung innerhalb einer WEG, „Mietverwaltung“ ist der Oberbegriff und wird auch für ganze Mehrfamilienhäuser im Alleineigentum verwendet.
Brauche ich SEV, wenn es schon einen WEG-Verwalter gibt?
Ja, wenn Sie vermieten und den Mieterkontakt nicht selbst führen wollen. Der WEG-Verwalter ist für Ihren Mieter nicht zuständig.
Kann ich die SEV-Kosten auf den Mieter umlegen?
Nein. Verwaltungskosten sind bei Wohnraum von der Umlage ausgeschlossen. Sie sind aber Werbungskosten.
Wer haftet, wenn der Mieter nicht zahlt?
Sie als Eigentümer tragen das Mietausfallrisiko. Die Verwaltung schuldet ein ordnungsgemäßes Mahn- und Beitreibungsverfahren, nicht den Zahlungseingang.
Wie lange läuft ein SEV-Vertrag?
Üblich ist eine feste Erstlaufzeit von zwölf Monaten. Gegenüber privaten Eigentümern darf sich ein vorformulierter Vertrag danach nur auf unbestimmte Zeit verlängern und muss mit höchstens einem Monat Frist kündbar sein; auch zum Ende der Erstlaufzeit ist keine längere Frist zulässig (§ 309 Nr. 9 BGB). Anders als beim WEG-Vertrag entscheiden Sie allein.
Über den Autor
Julius Launhardt
Gründer, Inhaber & Geschäftsführer von Ravenica · Dipl.-Ing. (TUM)
Diplomingenieur sowie M.Sc. in Management der TU München, IHK-zertifizierter Verwalter, zertifizierter Nachhaltigkeitsmanager (TÜV) und langjähriges Mitglied der Freiwilligen Feuerwehr. Als Gründer und Geschäftsführer von Ravenica in Nürnberg verantwortet er sowohl das Tagesgeschäft als auch Prozesse sowie die langfristige Strategie und Ausrichtung. Kennt Gebäudetechnik, Sanierungen, Energiethemen und Erbfälle aus der Praxis und ist selbst Eigentümer mehrerer Immobilien.
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