WEG & Versammlung
Zertifizierter Verwalter nach § 26a WEG: Was Eigentümer verlangen können
Kurze Antwort
Seit dem 1. Dezember 2023 kann jeder Wohnungseigentümer verlangen, dass ein zertifizierter Verwalter bestellt wird (§ 19 Abs. 2 Nr. 6 WEG); die Übergangsfrist für bereits bestellte Verwalter endete am 1. Juni 2024. Die Zertifizierung ist keine Gewerbeerlaubnis, sondern ein Qualitätsanspruch, den die Eigentümer auslösen. Erworben wird sie durch eine IHK-Prüfung; bestimmte Abschlüsse sind gleichgestellt.
Wechsel-Paket für Ihre Versammlung Paket anfordern
Was genau ist der „zertifizierte Verwalter“?
§ 26a WEG erlaubt, sich als zertifizierter Verwalter zu bezeichnen, wenn man vor einer Industrie- und Handelskammer nachgewiesen hat, über die nötigen rechtlichen, kaufmännischen und technischen Kenntnisse für die Verwaltung von Wohnungseigentum zu verfügen. Die Einzelheiten regelt die Zertifizierte-Verwalter-Prüfungsverordnung (ZertVerwV), in Kraft seit dem 17. Dezember 2021. Prüfungstermine und Anmeldung vergibt die jeweilige IHK.Der Titel ist personenbezogen. Bei einer juristischen Person — etwa einer GmbH — gilt die Gesellschaft als zertifiziert, wenn die Beschäftigten, die unmittelbar mit Verwaltungstätigkeiten befasst sind, zertifiziert sind. Eine Verwaltung mit einer zertifizierten Person und zehn nicht zertifizierten Sachbearbeitern erfüllt die Anforderung nicht automatisch.
Was die Prüfung umfasst
| Teil | Umfang |
|---|---|
| Schriftlich | rund 90 Minuten, überwiegend Multiple Choice |
| Mündlich | etwa 15 Minuten |
| Inhalte | Grundlagen des Wohnungseigentums, kaufmännische Grundlagen, technische Grundlagen, Rechtsgrundlagen |
Bestanden ist die Prüfung, wenn in jedem Prüfungsteil eine ausreichende Leistung erbracht wird. Die Prüfung ist kein Titel auf Lebenszeit im Sinne einer Fortbildungsbefreiung — die allgemeine Weiterbildungspflicht nach § 34c GewO bleibt daneben bestehen.
Wer ist gleichgestellt?
Ohne Prüfung gelten unter anderem als zertifiziert:
- Volljuristinnen und Volljuristen
- Immobilienkaufleute (anerkannter Ausbildungsberuf)
- Geprüfte Immobilienfachwirte (IHK)
- Personen mit einem einschlägigen immobilienwirtschaftlichen Hochschulabschluss
Wer sich auf eine Gleichstellung beruft, sollte den Nachweis vorlegen können. Fragen Sie danach — nicht nach dem Wort, sondern nach dem Dokument. Welche Qualifikationen unser Team mitbringt, steht unter Über uns.
Der Anspruch der Eigentümer: wie er wirkt
§ 19 Abs. 2 Nr. 6 WEG zählt die Bestellung eines zertifizierten Verwalters zur ordnungsmäßigen Verwaltung — seit dem 1. Dezember 2023. Wer am 1. Dezember 2020 bereits Verwalter einer Gemeinschaft war, galt ihr gegenüber noch bis zum 1. Juni 2024 als zertifiziert (§ 48 Abs. 4 WEG). Diese Schonfrist ist abgelaufen. Praktisch bedeutet das:- Der Anspruch muss geltend gemacht werden. Er entsteht nicht automatisch. Solange kein Eigentümer ihn erhebt, kann ein nicht zertifizierter Verwalter weiter bestellt werden und bleiben.
- Grundsätzlich genügt ein einzelner Eigentümer — unabhängig von der Größe der Gemeinschaft. Es braucht keinen Mehrheitsbeschluss, um den Anspruch auszulösen. Nur in der unter Punkt 4 beschriebenen Konstellation gilt eine höhere Schwelle.
- Er wirkt auf die Bestellung. Wird trotz Verlangens ein nicht zertifizierter Verwalter bestellt, ist der Bestellungsbeschluss anfechtbar — innerhalb eines Monats ab Beschlussfassung. Das Fristende berechnet der Anfechtungsfrist-Rechner.
- Ausnahme für kleine Gemeinschaften: Die Anforderung gilt nicht, wenn drei Bedingungen zusammentreffen — es bestehen weniger als neun Sondereigentumsrechte, ein Wohnungseigentümer wurde zum Verwalter bestellt, und weniger als ein Drittel der Wohnungseigentümer verlangt die Bestellung eines zertifizierten Verwalters. In diesen kleinen, selbstverwalteten Gemeinschaften genügt also die Stimme eines Einzelnen nicht; es braucht ein Drittel.
Wer den Anspruch nutzen will, sollte ihn vor der Versammlung schriftlich an die Verwaltung richten und die Aufnahme in die Tagesordnung verlangen. Ein Zuruf in der Versammlung ist beweisrechtlich schwach.
Zertifizierung ist nicht alles — was Sie zusätzlich prüfen sollten
Die Prüfung sichert Grundkenntnisse. Sie sagt nichts über Kapazität, Prozesse oder Erreichbarkeit. Diese fünf Punkte sind in der Praxis aussagekräftiger:
1. Gewerbeerlaubnis nach § 34c Abs. 1 Nr. 4 GewO. Ohne sie darf niemand gewerblich Wohnungseigentum oder Wohnraum für Dritte verwalten. Lassen Sie sich den Erlaubnisbescheid zeigen. Das ist die harte Zulassungsvoraussetzung — die Zertifizierung ist es nicht.
2. Vermögensschadenhaftpflicht. Nach § 15 MaBV mindestens 500.000 € je Schadensfall und 1 Mio. € für alle Schäden eines Jahres. Verlangen Sie eine aktuelle Bestätigung, nicht die Police von vorletztem Jahr.
3. Weiterbildungsnachweis. 20 Stunden innerhalb von drei Kalenderjahren (§ 15b MaBV). Fragen Sie, welche Themen und bei welchem Anbieter.
4. Betreuungsquote. Wie viele Einheiten betreut eine Vollzeitkraft? Eine konkrete Zahl ist aussagekräftiger als jede Zertifikatsurkunde — eine Verwaltung, die sie nicht nennen kann oder will, beantwortet die Frage damit auch.
5. Getrennte Kontenführung. Fremdgeld gehört auf Konten der Gemeinschaft, nicht auf Sammelkonten des Verwalters. Fragen Sie explizit nach.
Für Verwaltungen: Was der Anspruch praktisch bedeutet
Für Anbieter im Raum Nürnberg, Fürth und Erlangen ist die Zertifizierung inzwischen ein Vergabekriterium, kein Differenzierungsmerkmal. Beiräte fragen sie standardmäßig ab. Wer neu in den Markt eintritt, muss sie mitbringen; wer bestehende Mandate hält, wird spätestens beim nächsten Wiederbestellungsbeschluss darauf angesprochen.
Wie ein Wechsel abläuft, wenn der bisherige Verwalter nicht zertifiziert ist, steht unter Verwalterwechsel: Fristen und Übergabe. Der eigentliche Wettbewerb findet daneben statt: bei Reaktionszeiten, bei der Termintreue der Jahresabrechnung und bei der Frage, ob überhaupt jemand ans Telefon geht. Wie wir das in der WEG-Verwaltung organisieren, steht auf der Leistungsseite.
Sie möchten die Qualifikation und Absicherung eines Anbieters prüfen? Ravenica legt Erlaubnisbescheid, Versicherungsnachweis und Zertifizierungsnachweis jedem Angebot unaufgefordert bei.
Häufige Fragen
Ist ein zertifizierter Verwalter gesetzlich vorgeschrieben?
Nicht als Zulassungsvoraussetzung. Vorgeschrieben ist die Erlaubnis nach § 34c GewO. Die Zertifizierung ist ein Anspruch der Eigentümer, den diese geltend machen können — dann aber mit Wirkung auf die Bestellung.
Was passiert, wenn unsere Gemeinschaft einen nicht zertifizierten Verwalter bestellt?
Der Beschluss ist wirksam, solange niemand ihn anficht. Hat ein Eigentümer die Bestellung eines zertifizierten Verwalters verlangt, ist der Beschluss anfechtbar; die Frist beträgt einen Monat ab Beschlussfassung.
Gilt die Zertifizierung für die Firma oder für die Person?
Für die Person. Eine Gesellschaft gilt als zertifiziert, wenn die unmittelbar mit der Verwaltung befassten Beschäftigten zertifiziert sind.
Muss die Zertifizierung erneuert werden?
Die Prüfung selbst wird nicht wiederholt. Unabhängig davon besteht die Weiterbildungspflicht von 20 Stunden innerhalb von drei Kalenderjahren nach § 34c Abs. 2a GewO und § 15b MaBV.
Wie weise ich als Eigentümer meinen Anspruch nach?
Schriftlich an die Verwaltung, mit der Bitte um Aufnahme als Tagesordnungspunkt und Aufnahme ins Protokoll. So ist die Geltendmachung dokumentiert.
Über den Autor
Julius Launhardt
Gründer, Inhaber & Geschäftsführer von Ravenica · Dipl.-Ing. (TUM)
Diplomingenieur sowie M.Sc. in Management der TU München, IHK-zertifizierter Verwalter, zertifizierter Nachhaltigkeitsmanager (TÜV) und langjähriges Mitglied der Freiwilligen Feuerwehr. Als Gründer und Geschäftsführer von Ravenica in Nürnberg verantwortet er sowohl das Tagesgeschäft als auch Prozesse sowie die langfristige Strategie und Ausrichtung. Kennt Gebäudetechnik, Sanierungen, Energiethemen und Erbfälle aus der Praxis und ist selbst Eigentümer mehrerer Immobilien.
Mehr über Julius Launhardt
