Technik & Sanierung
Heizungstausch in der WEG: Was nach dem neuen Heizungsrecht in Nürnberg gilt
Kurze Antwort
Die 65-Prozent-Pflicht für neue Heizungen ist gestrichen. Seit dem 29. Juli 2026 gilt das Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG): Eine Eigentümergemeinschaft darf auch wieder eine Gas- oder Ölheizung einbauen. Wer das nach diesem Stichtag tut, muss ab 2029 aber steigende Anteile klimafreundlicher Brennstoffe nachweisen — 10 Prozent ab 2029 bis 60 Prozent ab 2040. Bestehende Anlagen sind davon ausgenommen.
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Was sich im Sommer 2026 geändert hat
Nach dem bisherigen Gebäudeenergiegesetz hätte in Großstädten wie Nürnberg ab dem 1. Juli 2026 die 65-Prozent-Pflicht gegolten: Neu eingebaute Heizungen hätten zu mindestens 65 Prozent mit erneuerbarer Energie laufen müssen. Dazu ist es nicht gekommen. Die Frist wurde zunächst aufgeschoben, und Bundestag und Bundesrat haben am 10. Juli 2026 das Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG) beschlossen. Es wurde am 28. Juli verkündet; die wesentlichen Neuregelungen gelten seit dem 29. Juli 2026.
Das GModG ist das umbenannte und umgebaute Gebäudeenergiegesetz. Die Kernänderung für Eigentümer: Die pauschale 65-Prozent-Vorgabe ist ersatzlos gestrichen. Die Wahl der Heiztechnik liegt wieder bei den Eigentümern — Wärmepumpe, Fernwärme, Biomasse, Hybrid oder eine neue Gas- oder Ölheizung.
An ihre Stelle tritt für neue fossile Anlagen die Bio-Treppe (§ 43 GModG). Wer nach dem 29. Juli 2026 eine Gas-, Öl- oder Flüssiggasheizung einbaut, muss ab 2029 einen steigenden Anteil klimafreundlicher Brennstoffe wie Biomethan, Bioöl oder Wasserstoff nachweisen:
- Neues Heizungsrecht (GModG) gilt
- seit 29. Juli 2026
- Bio-Treppe ab 1. Januar 2029
- mind. 10 %
- ab 1. Januar 2030
- mind. 15 %
- ab 1. Januar 2035
- mind. 30 %
- ab 1. Januar 2040
- mind. 60 %
- Anlagen, eingebaut vor dem 29. Juli 2026
- nicht betroffen
Für eine WEG heißt das: Die neue Gasheizung ist rechtlich wieder möglich, aber nicht mehr so billig, wie der Angebotspreis vermuten lässt. Biomethan kostet deutlich mehr als Erdgas, und der Anteil steigt über die Nutzungsdauer der Anlage auf 60 Prozent. Wer heute einen Kessel für zwanzig Jahre kauft, kauft diese Preisentwicklung mit. Die Förderung klimafreundlicher Heizungen (BEG) läuft nach Angaben der Bundesregierung mit Anpassungen weiter; die Fördersätze sollen ab 2027 schrittweise sinken. Wer ohnehin tauschen muss, sollte den aktuellen Stand vor der Planung prüfen.
Was der Nürnberger Wärmeplan jetzt noch bedeutet
Das Wärmeplanungsgesetz verpflichtet Kommunen mit mehr als 100.000 Einwohnern, bis zum 30. Juni 2026 eine kommunale Wärmeplanung vorzulegen; kleinere Gemeinden haben bis Mitte 2028 Zeit. Nürnberg war früh fertig: Der Stadtrat hat die Wärmeplanung am 4. Juni 2025 beschlossen, erstellt gemeinsam mit der N-ERGIE (Informationen der Stadt Nürnberg).
Mit dem Wegfall der 65-Prozent-Pflicht hängt am Wärmeplan keine Einbaufrist mehr. Wertlos ist er deshalb nicht — im Gegenteil. Er ist jetzt die wichtigste Entscheidungshilfe für die Frage, welche Technik an einem Standort langfristig trägt.
Die Wärmeplanung teilt das Stadtgebiet in Versorgungsgebiete ein. In dicht bebauten Lagen, vor allem im Zentrum, soll das Fernwärmenetz ausgebaut und verdichtet werden; derzeit deckt Fernwärme rund ein Viertel der Nürnberger Heizwärme. In weniger dichten Gebieten werden dezentrale Lösungen wie Wärmepumpen wichtiger.
Das ist eine strategische Planung, keine Zusage. Aus der Ausweisung als künftiges Fernwärmegebiet folgt kein Anspruch auf einen Anschluss zu einem bestimmten Zeitpunkt. Für eine WEG, deren Kessel in drei Jahren fällig wird, ist die entscheidende Frage deshalb nicht, was der Plan vorsieht, sondern was der Netzbetreiber für die konkrete Adresse und den konkreten Zeitraum zusagt. Diese Auskunft sollte schriftlich vorliegen, bevor die Gemeinschaft entscheidet.
Für Objekte in Fürth, Erlangen und den Umlandgemeinden lohnt der Blick auf die jeweilige Kommune — dort ist die Wärmeplanung teils noch nicht abgeschlossen.
Der Beschluss in der Gemeinschaft
Die Heizungsanlage gehört zum Gemeinschaftseigentum. Über ihren Austausch entscheiden die Eigentümer, nicht der Verwalter — die WEG-Verwaltung bereitet den Beschluss vor und setzt ihn um.
Erhaltung oder bauliche Veränderung? Der Ersatz einer vorhandenen Anlage durch eine funktionsgleiche neue ist Erhaltung — einfache Mehrheit der abgegebenen Stimmen genügt, ein Quorum gibt es nicht. Kommt spürbar mehr hinzu, etwa ein Fernwärmeanschluss samt Übergabestation, wo vorher ein Kessel stand, oder eine Wärmepumpe mit Eingriff in Fassade und Außenanlage, kann eine bauliche Veränderung nach § 20 WEG vorliegen. Dann gelten für die Kosten die Regeln des § 21 WEG — was das bedeutet, steht in unserem Beitrag zur baulichen Veränderung. Die Abgrenzung gehört vor die Versammlung, nicht in die Diskussion danach.
Die Kostenverteilung folgt bei Erhaltungsmaßnahmen der Gemeinschaftsordnung, sofern die Eigentümer nichts anderes beschlossen haben. Ein abweichender Verteilungsschlüssel für einzelne Kosten ist nach § 16 Abs. 2 WEG möglich, muss aber ausdrücklich beschlossen werden.
Die Technikwahl ist jetzt wieder eine echte Abwägung der Gemeinschaft. Genau deshalb braucht der Beschluss eine Wirtschaftlichkeitsrechnung, die die Bio-Treppe und steigende CO₂-Preise einbezieht — sonst gewinnt in der Versammlung das Angebot mit dem niedrigsten Einbaupreis, nicht das mit den niedrigsten Kosten über zwanzig Jahre.
Der realistische Zeitplan
12–18 Monate vorher
Bestand und Restnutzungsdauer klären
Alter und Zustand der Anlage, Schornsteinfegerprotokolle, Verbrauchswerte. Parallel Auskunft des Netzbetreibers zur Fernwärmeverfügbarkeit an der konkreten Adresse einholen.
9–12 Monate vorher
Fachplanung beauftragen
Ein Energieberater oder Fachplaner vergleicht die realistischen Varianten mit Investitions- und Betriebskosten über 20 Jahre — bei fossilen Varianten einschließlich der Brennstoffmehrkosten aus der Bio-Treppe.
6 Monate vorher
Förderung prüfen
Die Förderbedingungen wurden mit dem neuen Gesetz angepasst. Prüfen Sie den Stand kurz vor der Antragstellung und stellen Sie den Antrag vor Auftragsvergabe — nachträglich ist eine Förderung meist verloren.
Versammlung
Beschluss über Maßnahme und Finanzierung
Variante, Kostenrahmen, Verteilungsschlüssel, Finanzierung aus Rücklage oder Sonderumlage — in einem Beschlusspaket, damit nicht die Maßnahme steht und die Finanzierung fehlt.
Umsetzung
Vergabe und Bauüberwachung
Mindestens drei Angebote auf identischer Leistungsbeschreibung. Bei größeren Vorhaben lohnt eine gesonderte Baubetreuung; die Kosten dafür gehören in den Beschluss.
Finanzierung: Rücklage, Sonderumlage oder Darlehen
Reicht die Erhaltungsrücklage, ist die Sache einfach: Entnahme beschließen, in der Jahresabrechnung gesondert ausweisen. In den meisten Gemeinschaften reicht sie nicht. Ob Ihre Rücklage zum Bedarf passt, zeigt der Erhaltungsrücklage-Rechner.
Dann stehen Sonderumlage und Gemeinschaftsdarlehen nebeneinander. Die Sonderumlage ist schneller und billiger, trifft aber alle gleichzeitig und erzeugt bei einzelnen Eigentümern Liquiditätsprobleme — die dann die übrigen mittragen. Das Darlehen verteilt die Last, kostet Zinsen und erfordert einen sorgfältig gefassten Beschluss, weil die Eigentümer den Gläubigern gegenüber anteilig nach ihren Miteigentumsanteilen haften (§ 9a Abs. 4 WEG).
Für vermietende Eigentümer kommt eine Modernisierungsmieterhöhung nach § 559 BGB in Betracht, wenn die Maßnahme über bloße Erhaltung hinausgeht. Der auf Erhaltung entfallende Anteil ist herauszurechnen — genau diese Aufteilung muss die Abrechnung der Gemeinschaft hergeben. Mit dem GModG hat der Gesetzgeber zudem die laufenden Kosten neuer fossiler Heizungen zwischen Mieter und Vermieter aufgeteilt (§§ 5a ff. CO2KostAufG): Bei Gas-, Öl- und Flüssiggasheizungen, die nach dem 29. Juli 2026 eingebaut werden, trägt der Vermieter ab 2028 die Hälfte der CO₂-Kosten und Gasnetzentgelte und ab 2029 die Hälfte der Mehrkosten für den Bio-Anteil, begrenzt auf 30 Prozent des Brennstoffs. In einer Gemeinschaft mit vielen vermietenden Eigentümern verschiebt das die Rechnung deutlich: Für sie ist die neue Gasheizung teurer, als ihre Betriebskosten vermuten lassen. Lassen Sie eine geplante Umlage vorab prüfen.
Der häufigste Fehler
Zu spät anfangen. Eine WEG, deren Kessel im Januar ausfällt, hat keine Zeit für Fachplanung, Angebotsvergleich, Förderantrag und eine ordentlich einberufene Versammlung. Sie repariert notdürftig oder beschließt unter Druck die Variante mit dem niedrigsten Einbaupreis — die nach dem neuen Recht nicht mehr automatisch die günstigste ist. Wer die Restnutzungsdauer der Anlage im Sanierungsfahrplan führt, hat diese Diskussion drei Jahre vor dem Ausfall. Fahrplan, Ausschreibung und Angebotsprüfung gehören zum technischen Management.
Ravenica führt für betreute Gemeinschaften einen Sanierungsfahrplan mit Restnutzungsdauern und begleitet Erhaltungsmaßnahmen von der Fachplanung bis zur Abnahme.
Häufige Fragen
Gilt in Nürnberg seit Juli 2026 die 65-Prozent-Pflicht?
Nein. Sie hätte in Großstädten ab dem 1. Juli 2026 gegriffen, wurde aber zunächst aufgeschoben und mit dem Gebäudemodernisierungsgesetz gestrichen. Das neue Recht gilt seit dem 29. Juli 2026. Eine Pflicht, beim Heizungstausch 65 Prozent erneuerbare Energie zu nutzen, gibt es nicht mehr.
Dürfen wir wieder eine neue Gasheizung einbauen?
Ja. Für Gas-, Öl- und Flüssiggasheizungen, die nach dem 29. Juli 2026 eingebaut werden, gilt aber die sogenannte Bio-Treppe (§ 43 GModG): ab 2029 mindestens 10 Prozent klimafreundliche Brennstoffe, ab 2030 15 Prozent, ab 2035 30 Prozent und ab 2040 60 Prozent. Diese Mehrkosten gehören in die Wirtschaftlichkeitsrechnung — vermietende Eigentümer tragen davon die Hälfte selbst.
Muss ich meine funktionierende Gasheizung austauschen?
Nein. Bestehende Heizungen dürfen weiter betrieben und repariert werden, und für Anlagen, die vor dem 29. Juli 2026 eingebaut wurden, gilt die Bio-Treppe nicht. Mit dem neuen Gesetz sind auch die Austauschpflicht für Kessel nach 30 Jahren und das Betriebsende für fossile Heizkessel Ende 2044 entfallen.
Gibt es in Nürnberg einen Anschlusszwang an die Fernwärme?
Ein genereller Anschlusszwang ist derzeit nicht vorgesehen. Die Wärmeplanung teilt das Stadtgebiet in Versorgungsgebiete ein und zeigt, wo Fernwärme künftig möglich ist — sie verpflichtet aber nicht zum Anschluss.
Welche Mehrheit braucht der Heizungstausch in der WEG?
Der Ersatz einer Heizungsanlage des Gemeinschaftseigentums ist in aller Regel eine Erhaltungsmaßnahme und wird mit einfacher Mehrheit der abgegebenen Stimmen beschlossen. Erst wenn über den Ersatz hinaus modernisiert wird, kann eine bauliche Veränderung mit eigenen Kostenregeln vorliegen.
Darf die Erhaltungsrücklage für die neue Heizung verwendet werden?
Ja, soweit es sich um die Erneuerung einer vorhandenen Anlage des Gemeinschaftseigentums handelt. Die Entnahme setzt einen Beschluss voraus und ist in der Jahresabrechnung gesondert auszuweisen.
Über den Autor
Julius Launhardt
Gründer, Inhaber & Geschäftsführer von Ravenica · Dipl.-Ing. (TUM)
Diplomingenieur sowie M.Sc. in Management der TU München, IHK-zertifizierter Verwalter, zertifizierter Nachhaltigkeitsmanager (TÜV) und langjähriges Mitglied der Freiwilligen Feuerwehr. Als Gründer und Geschäftsführer von Ravenica in Nürnberg verantwortet er sowohl das Tagesgeschäft als auch Prozesse sowie die langfristige Strategie und Ausrichtung. Kennt Gebäudetechnik, Sanierungen, Energiethemen und Erbfälle aus der Praxis und ist selbst Eigentümer mehrerer Immobilien.
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