Technik & Sanierung · 8 Min
Heizungstausch in der WEG: Was ab Juli 2026 in Nürnberg gilt
Kurze Antwort
Der Nürnberger Stadtrat hat die kommunale Wärmeplanung am 4. Juni 2025 beschlossen. Damit greift in Nürnberg ab dem 1. Juli 2026 die 65-Prozent-Pflicht des Gebäudeenergiegesetzes auch für Bestandsgebäude: Neu eingebaute Heizungen müssen zu mindestens 65 Prozent erneuerbare Energie nutzen. Bestehende Anlagen dürfen weiterlaufen und repariert werden.
Warum Nürnberg früher dran ist als andere
Das Wärmeplanungsgesetz verpflichtet Kommunen mit mehr als 100.000 Einwohnern, bis Mitte 2026 eine kommunale Wärmeplanung vorzulegen; kleinere Gemeinden haben bis Mitte 2028 Zeit. Nürnberg war früh fertig: Der Stadtrat hat die Wärmeplanung am 4. Juni 2025 beschlossen, erstellt gemeinsam mit der N-ERGIE.
Die Kopplung im Gebäudeenergiegesetz macht daraus eine konkrete Frist. Für Bestandsgebäude in Nürnberg gilt die 65-Prozent-Pflicht seit dem 1. Juli 2026. Praktisch heißt das: Eine neue reine Gas- oder Ölheizung lässt sich seither nicht mehr einbauen.
- Wärmeplan Nürnberg beschlossen
- 4. Juni 2025
- 65-%-Pflicht im Bestand
- seit 1. Juli 2026
- Bestandsanlagen Weiterbetrieb
- bis 31.12.2044 möglich
- Fernwärmeanteil an der Heizwärme
- rund ein Viertel
- Kleinere Kommunen der Region
- Frist Mitte 2028
Für Objekte in Fürth, Erlangen und den Umlandgemeinden lohnt der Blick auf die jeweilige Kommune — die Frist hängt am Fortschritt der örtlichen Wärmeplanung, nicht am Kalender allein.
Was der Wärmeplan für Ihr Objekt aussagt
Die Wärmeplanung teilt das Stadtgebiet in Versorgungsgebiete ein. In dicht bebauten Lagen, vor allem im Zentrum, soll das Fernwärmenetz weiter ausgebaut werden; in weniger dichten Gebieten werden dezentrale Lösungen wie Wärmepumpen wichtiger.
Das ist eine strategische Planung, keine Zusage. Aus der Ausweisung als künftiges Fernwärmegebiet folgt kein Anspruch auf einen Anschluss zu einem bestimmten Zeitpunkt. Für eine WEG, deren Kessel in drei Jahren fällig wird, ist die entscheidende Frage deshalb nicht, was der Plan vorsieht, sondern was der Netzbetreiber für die konkrete Adresse und den konkreten Zeitraum zusagt. Diese Auskunft sollte schriftlich vorliegen, bevor die Gemeinschaft eine Entscheidung trifft.
Der Beschluss in der Gemeinschaft
Die Heizungsanlage gehört zum Gemeinschaftseigentum. Über ihren Austausch entscheiden die Eigentümer, nicht der Verwalter.
Erhaltung oder bauliche Veränderung? Der Ersatz einer vorhandenen Anlage durch eine funktionsgleiche neue ist Erhaltung — einfache Mehrheit der abgegebenen Stimmen genügt, ein Quorum gibt es nicht. Kommt spürbar mehr hinzu, etwa ein Fernwärmeanschluss samt Übergabestation, wo vorher ein Kessel stand, oder eine Wärmepumpe mit Eingriff in Fassade und Außenanlage, kann eine bauliche Veränderung vorliegen. Die Abgrenzung entscheidet über Mehrheit und Kostenverteilung und gehört vor die Versammlung, nicht in die Diskussion danach.
Die Kostenverteilung folgt der Gemeinschaftsordnung, sofern die Eigentümer für die Maßnahme nichts anderes beschlossen haben. Ein abweichender Verteilungsschlüssel für eine einzelne Maßnahme ist nach § 16 Abs. 2 WEG möglich, muss aber ausdrücklich beschlossen werden.
Der realistische Zeitplan
12–18 Monate vorher
Bestand und Restnutzungsdauer klären
Alter und Zustand der Anlage, Schornsteinfegerprotokolle, Verbrauchswerte. Parallel Auskunft des Netzbetreibers zur Fernwärmeverfügbarkeit an der konkreten Adresse einholen.
9–12 Monate vorher
Fachplanung beauftragen
Ein Energieberater oder Fachplaner vergleicht die realistischen Varianten mit Investitions- und Betriebskosten über 15 Jahre. Ohne diese Zahlen wird die Versammlung zur Meinungsdebatte.
6 Monate vorher
Förderung prüfen
Zuschüsse ändern sich häufiger als das Gesetz. Prüfen Sie den Stand kurz vor der Antragstellung und stellen Sie den Antrag vor Auftragsvergabe — nachträglich ist eine Förderung meist verloren.
Versammlung
Beschluss über Maßnahme und Finanzierung
Variante, Kostenrahmen, Verteilungsschlüssel, Finanzierung aus Rücklage oder Sonderumlage — in einem Beschlusspaket, damit nicht die Maßnahme steht und die Finanzierung fehlt.
Umsetzung
Vergabe und Bauüberwachung
Mindestens drei Angebote auf identischer Leistungsbeschreibung. Bei größeren Vorhaben lohnt eine gesonderte Baubetreuung; die Kosten dafür gehören in den Beschluss.
Finanzierung: Rücklage, Sonderumlage oder Darlehen
Reicht die Erhaltungsrücklage, ist die Sache einfach: Entnahme beschließen, in der Jahresabrechnung gesondert ausweisen. In den meisten Gemeinschaften reicht sie nicht.
Dann stehen Sonderumlage und Gemeinschaftsdarlehen nebeneinander. Die Sonderumlage ist schneller und billiger, trifft aber alle gleichzeitig und erzeugt bei einzelnen Eigentümern Liquiditätsprobleme — die dann die übrigen mittragen. Das Darlehen verteilt die Last, kostet Zinsen und erfordert einen sorgfältig gefassten Beschluss, weil die Eigentümer für die Verbindlichkeit der Gemeinschaft einstehen.
Für vermietende Eigentümer kommt eine Modernisierungsmieterhöhung nach § 559 BGB in Betracht, wenn die Maßnahme über bloße Erhaltung hinausgeht. Der auf Erhaltung entfallende Anteil ist dabei herauszurechnen — genau diese Aufteilung muss die Abrechnung der Gemeinschaft hergeben, sonst lässt sich gegenüber dem Mieter nichts belegen.
Der häufigste Fehler
Zu spät anfangen. Eine WEG, deren Kessel im Januar ausfällt, hat keine Zeit für Fachplanung, Angebotsvergleich, Förderantrag und eine ordentlich einberufene Versammlung. Sie repariert notdürftig oder beschließt unter Druck die teuerste Variante. Wer die Restnutzungsdauer der Anlage im Sanierungsfahrplan führt, hat diese Diskussion drei Jahre vor dem Ausfall — mit Angeboten auf dem Tisch statt einem kalten Haus.
Ravenica führt für betreute Gemeinschaften einen Sanierungsfahrplan mit Restnutzungsdauern und begleitet Erhaltungsmaßnahmen von der Fachplanung bis zur Abnahme.
Häufige Fragen
Muss ich meine funktionierende Gasheizung austauschen?
Nein. Bestehende Heizungen dürfen weiter betrieben und repariert werden. Anlagen, die vor 2024 eingebaut wurden, dürfen bis Ende 2044 mit bis zu 100 Prozent fossilem Brennstoff laufen. Die Pflicht greift erst beim Einbau einer neuen Heizung.
Gibt es in Nürnberg einen Anschlusszwang an die Fernwärme?
Ein genereller Anschlusszwang ist derzeit nicht vorgesehen. Die Wärmeplanung teilt das Stadtgebiet in Versorgungsgebiete ein und zeigt, wo Fernwärme künftig möglich ist — sie verpflichtet aber nicht zum Anschluss.
Welche Mehrheit braucht der Heizungstausch in der WEG?
Der Austausch einer Heizungsanlage des Gemeinschaftseigentums ist in aller Regel eine Erhaltungsmaßnahme und wird mit einfacher Mehrheit der abgegebenen Stimmen beschlossen. Erst wenn über den Ersatz hinaus modernisiert wird, kann eine bauliche Veränderung vorliegen.
Darf die Erhaltungsrücklage für die neue Heizung verwendet werden?
Ja, soweit es sich um die Erneuerung einer vorhandenen Anlage des Gemeinschaftseigentums handelt. Die Entnahme setzt einen Beschluss voraus und ist in der Jahresabrechnung gesondert auszuweisen.
Kann ich die Kosten auf die Mieter umlegen?
Nicht als Betriebskosten. In Betracht kommt eine Modernisierungsmieterhöhung nach § 559 BGB, für die eigene Grenzen und Ankündigungspflichten gelten. Der laufende Brennstoff- oder Wärmepreis bleibt umlagefähig.
Dieser Beitrag ist keine Rechtsberatung. Er gibt den Stand der gängigen Praxis wieder; für Ihren konkreten Fall prüfen wir die Fristen gemeinsam mit Ihnen oder einer auf WEG-Recht spezialisierten Kanzlei.