WEG & Versammlung
Erstverwaltung im Neubau: Aufgaben, Stimmrecht des Bauträgers und Abnahme
Kurze Antwort
Den ersten Verwalter eines Neubaus bestimmt meist der Bauträger – höchstens für drei Jahre (§ 26 Abs. 2 WEG). Die Eigentümer können ihn trotzdem jederzeit abberufen. Bei Geschäften mit dem Bauträger oder Streit gegen ihn darf dieser nicht mitstimmen. Klauseln, nach denen ein bauträgernaher Erstverwalter das Gemeinschaftseigentum abnimmt, sind unwirksam.
Wechsel-Paket für Ihre Versammlung Paket anfordern
Ein neues Haus, eine neue Gemeinschaft – und ein Verwalter, den Sie nicht gewählt haben
Wer eine Neubauwohnung kauft, bekommt die Hausverwaltung meist gleich mitgeliefert. Der Bauträger bestimmt in der Teilungserklärung den ersten Verwalter, oft ein Unternehmen, mit dem er seit Jahren zusammenarbeitet – manchmal sogar eine eigene Tochtergesellschaft.
Das ist erlaubt und oft auch sinnvoll: Irgendjemand muss sich vom ersten Tag an um Konten, Versicherungen und Wartungsverträge kümmern. Es führt aber zu einem Interessenkonflikt, den Sie als Erwerber kennen sollten. Denn in den ersten Jahren geht es in einem Neubau vor allem um eine Frage: Welche Mängel hat das Gebäude, und wer bezahlt sie? Der Bauträger ist dabei Ihr Gegenüber, nicht Ihr Partner.
Gerade in Nürnberg, Fürth und Erlangen entstehen derzeit viele neue Gemeinschaften auf einmal, etwa in großen Quartieren. Dieser Beitrag zeigt, worauf Sie in den ersten drei Jahren achten sollten.
Die werdende Gemeinschaft: Sie zählen früher, als Sie denken
Sie müssen nicht im Grundbuch stehen, um mitreden zu dürfen. Sobald zu Ihren Gunsten eine Auflassungsvormerkung eingetragen ist und Ihnen die Wohnung übergeben wurde, gelten Sie gegenüber der Gemeinschaft als Wohnungseigentümer (§ 8 Abs. 3 WEG). Sie haben Stimmrecht und zahlen Hausgeld.
Das ist wichtig, weil die ersten Versammlungen oft die Weichen stellen: Höhe der Erhaltungsrücklage, Wartungsverträge, Wahl des Beirats und der Umgang mit ersten Mängeln.
Was der Erstverwalter leisten muss
Die Erstverwaltung ist mehr Aufbauarbeit als laufende Verwaltung. Von einer guten Erstverwaltung können Sie erwarten:
Ein eigenes Konto auf den Namen der Gemeinschaft – kein Treuhandkonto des Verwalters
Ein erster Wirtschaftsplan mit realistischen Vorschüssen statt künstlich niedrigem Hausgeld
Eine Erhaltungsrücklage, die vom ersten Monat an aufgebaut wird
Gebäude- und Haftpflichtversicherung zum Neuwert
Wartungsverträge für Heizung, Aufzug, Lüftung, Brandschutz und Tore – mit den Fristen aus den Herstellerunterlagen
Vollständige Übergabe der Bauunterlagen: Pläne, Revisionsunterlagen, Bedienungsanleitungen, Gewährleistungsbürgschaften
Eine Mängelliste für das Gemeinschaftseigentum, die laufend fortgeschrieben wird
Eine Fristenübersicht, wann welche Gewährleistung abläuft
Achten Sie besonders auf das Hausgeld. Ein auffällig niedriger Wirtschaftsplan macht Wohnungen beim Verkauf attraktiver – und rächt sich, sobald die ersten Wartungs- und Reparaturrechnungen kommen. Wie hoch die Rücklage sinnvollerweise sein sollte, können Sie mit unserem Rechner zur Erhaltungsrücklage grob überschlagen; Hintergründe stehen im Beitrag zur Höhe der Erhaltungsrücklage.
Drei Jahre – und jederzeit abwählbar
Für die erste Bestellung nach Begründung des Wohnungseigentums erlaubt das Gesetz höchstens drei Jahre (§ 26 Abs. 2 WEG). Steht in der Teilungserklärung eine längere Laufzeit, endet die Bestellung trotzdem nach drei Jahren.
Wichtiger noch: Auch einen vom Bauträger eingesetzten Verwalter können die Eigentümer jederzeit abberufen, ohne wichtigen Grund (§ 26 Abs. 3 WEG). Der Vertrag endet dann spätestens sechs Monate später. Abweichende Regelungen sind unwirksam. Wie eine Abberufung abläuft, lesen Sie im Beitrag zur Kündigung der Hausverwaltung.
Das Stimmrecht des Bauträgers
Solange der Bauträger noch Wohnungen besitzt, ist er Mitglied der Gemeinschaft und stimmt mit. Wie viel Gewicht seine Stimme hat, hängt von der Gemeinschaftsordnung ab:
- Kopfprinzip (gesetzlicher Regelfall): Jeder Eigentümer hat eine Stimme – der Bauträger also nur eine, auch wenn ihm noch 30 Wohnungen gehören (§ 25 Abs. 2 WEG).
- Objekt- oder Wertprinzip: Viele Neubau-Teilungserklärungen geben eine Stimme je Wohnung oder richten sich nach Miteigentumsanteilen. Das ist grundsätzlich zulässig, wie der Bundesgerichtshof zuletzt bestätigt hat (BGH, Urteil vom 27.02.2026, V ZR 189/24). Dann kann der Bauträger anfangs die Mehrheit haben.
Es gibt aber eine wichtige Grenze: Ein Eigentümer darf nicht mitstimmen, wenn es um ein Rechtsgeschäft mit ihm selbst oder um einen Rechtsstreit gegen ihn geht (§ 25 Abs. 4 WEG). Beschließt die Gemeinschaft also, Mängelansprüche gegen den Bauträger geltend zu machen oder einen Anwalt dafür zu beauftragen, ist der Bauträger von dieser Abstimmung ausgeschlossen. Nach der Rechtsprechung gilt das Stimmverbot auch bei Geschäften mit einer Gesellschaft, die der Eigentümer beherrscht – etwa wenn die Verwaltungsfirma zur Unternehmensgruppe des Bauträgers gehört.
Die Abnahme: der teuerste Fehler im Neubau
Mit der Abnahme des Gemeinschaftseigentums beginnt die Gewährleistungsfrist zu laufen – bei Bauwerken in der Regel fünf Jahre (§ 634a BGB). Wer zu früh oder ungeprüft abnimmt, verschenkt Ansprüche.
Viele Bauträgerverträge enthalten eine Klausel, nach der der Erstverwalter das Gemeinschaftseigentum für alle Erwerber abnimmt. Ist dieser Verwalter vom Bauträger bestimmt oder mit ihm verbunden, ist eine solche Formularklausel unwirksam. Das hat der Bundesgerichtshof mehrfach entschieden (BGH, Beschluss vom 12.09.2013, VII ZR 308/12; Urteil vom 30.06.2016, VII ZR 188/13; Urteil vom 09.11.2023, VII ZR 241/22). Die Folge kann für Erwerber günstig sein: Ohne wirksame Abnahme beginnt die Verjährung nicht zu laufen.
Unser Rat: Lassen Sie das Gemeinschaftseigentum von einem unabhängigen Sachverständigen begehen, bevor Sie oder Ihre Gemeinschaft abnehmen. Und planen Sie spätestens im vierten Jahr eine zweite Begehung, damit alle Mängel vor Ablauf der Frist geltend gemacht werden.
Mängel gemeinsam verfolgen
Mängelrechte stehen zunächst jedem Erwerber aus seinem eigenen Kaufvertrag zu. Die Gemeinschaft kann sie aber per Beschluss an sich ziehen und gebündelt verfolgen – das ist effizienter und verhindert, dass jeder Eigentümer einzeln prozessiert. Der Bundesgerichtshof hat diese Möglichkeit erst 2024 bestätigt (BGH, Urteil vom 23.02.2024, V ZR 132/23).
Für so einen Beschluss braucht es eine Verwaltung, die bereit ist, gegen den Bauträger vorzugehen – und einen aktiven Beirat. Wie Sie einen Beirat aufstellen, lesen Sie in unserem Beitrag zu den Rechten und Pflichten des Verwaltungsbeirats.
Für Bauträger: Warum eine unabhängige Erstverwaltung sich lohnt
Auch aus Sicht des Bauträgers spricht einiges für eine Verwaltung ohne enge Verflechtung. Abnahmen werden belastbar, Streit über Stimmverbote entfällt, und die Erwerber haben weniger Anlass, die Verwaltung in der ersten Versammlung abzuwählen. Eine sauber aufgesetzte Gemeinschaft ist am Ende auch für den Vertrieb der letzten Wohnungen das bessere Argument.
Ravenica übernimmt Erstverwaltungen in Nürnberg, Fürth und Erlangen – mit technischem Blick auf Bauunterlagen, Wartung und Gewährleistungsfristen. Ob Sie als Erwerber eine neue Verwaltung suchen oder als Bauträger einen Partner für Ihr nächstes Projekt: Sprechen Sie uns an.
Häufige Fragen
Wie lange darf der Erstverwalter bestellt werden?
Höchstens drei Jahre ab der ersten Bestellung nach Begründung des Wohnungseigentums (§ 26 Abs. 2 WEG). Eine längere Bestellung in der Teilungserklärung endet automatisch nach drei Jahren. Danach entscheiden die Eigentümer selbst – auch über eine Wiederbestellung für bis zu fünf Jahre.
Können wir den vom Bauträger eingesetzten Verwalter vorzeitig loswerden?
Ja. Seit Dezember 2020 kann jeder Verwalter jederzeit abberufen werden, auch ohne wichtigen Grund (§ 26 Abs. 3 WEG). Der Verwaltervertrag endet dann spätestens sechs Monate später. Eine Regelung in der Teilungserklärung, die das ausschließt, ist unwirksam.
Wie viele Stimmen hat der Bauträger in der Eigentümerversammlung?
Nach dem Gesetz hat jeder Eigentümer eine Stimme, egal wie viele Wohnungen ihm gehören (Kopfprinzip). Viele Teilungserklärungen im Neubau sehen aber eine Stimme je Wohnung oder nach Miteigentumsanteilen vor. Das ist grundsätzlich zulässig. Prüfen Sie deshalb die Gemeinschaftsordnung, bevor Sie Mehrheiten kalkulieren.
Wann verjähren Mängelansprüche am Gemeinschaftseigentum?
In der Regel fünf Jahre nach der Abnahme (§ 634a Abs. 1 Nr. 2 BGB). War die Abnahme unwirksam, etwa weil ein bauträgernaher Verwalter sie per Formularklausel erklärt hat, beginnt diese Frist nicht zu laufen. Lassen Sie das vor Ablauf der Fünfjahresfrist anwaltlich prüfen.
Gilt der Käufer schon als Eigentümer, bevor er im Grundbuch steht?
Ja, wenn zu seinen Gunsten eine Auflassungsvormerkung eingetragen ist und er die Wohnung übergeben bekommen hat (§ 8 Abs. 3 WEG). Dann hat er in der Versammlung Stimmrecht und trägt die Kosten mit – auch wenn die Eigentumsumschreibung noch aussteht.
Über den Autor
Julius Launhardt
Gründer, Inhaber & Geschäftsführer von Ravenica · Dipl.-Ing. (TUM)
Diplomingenieur sowie M.Sc. in Management der TU München, IHK-zertifizierter Verwalter, zertifizierter Nachhaltigkeitsmanager (TÜV) und langjähriges Mitglied der Freiwilligen Feuerwehr. Als Gründer und Geschäftsführer von Ravenica in Nürnberg verantwortet er sowohl das Tagesgeschäft als auch Prozesse sowie die langfristige Strategie und Ausrichtung. Kennt Gebäudetechnik, Sanierungen, Energiethemen und Erbfälle aus der Praxis und ist selbst Eigentümer mehrerer Immobilien.
Mehr über Julius Launhardt