Verwalterwechsel
Hausverwaltung kündigen: Abberufung, wichtiger Grund und Fristen nach § 26 WEG
Kurze Antwort
Seit Dezember 2020 kann eine WEG ihren Verwalter jederzeit abberufen – ohne wichtigen Grund, mit einfacher Mehrheit (§ 26 Abs. 3 WEG). Der Verwaltervertrag endet dann spätestens sechs Monate später. Ein wichtiger Grund zählt nur noch für die Frage, ob der Vertrag sofort endet und die Gemeinschaft die Vergütung für diese sechs Monate spart.
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Die gute Nachricht zuerst
Viele Eigentümer glauben noch, sie müssten ihrem Verwalter erst schwere Fehler nachweisen, bevor sie ihn loswerden. Das stimmte bis 2020. Seit der Reform des Wohnungseigentumsrechts gilt: Der Verwalter kann jederzeit abberufen werden (§ 26 Abs. 3 WEG). Ein Grund ist nicht nötig. Und eine Klausel, die etwas anderes sagt, ist unwirksam – das Gesetz lässt keine Abweichung zu (§ 26 Abs. 5 WEG).
Es gibt aber zwei Dinge zu trennen, die im Alltag oft durcheinandergehen: die Abberufung und den Vertrag.
Abberufung und Kündigung: zwei verschiedene Dinge
Der Verwalter hat zwei Rollen. Er ist Organ der Gemeinschaft – er vertritt sie nach außen, unterschreibt Verträge, verfügt über Konten. Und er ist Vertragspartner – mit einem Verwaltervertrag, der seine Vergütung regelt.
- Mit der Abberufung verliert der Verwalter sofort seine Organstellung. Er darf die Gemeinschaft nicht mehr vertreten.
- Der Vertrag endet spätestens sechs Monate nach der Abberufung (§ 26 Abs. 3 Satz 2 WEG). Läuft er ohnehin früher aus, endet er früher.
Für die Gemeinschaft heißt das: Sie ist den alten Verwalter sofort los, muss ihn aber unter Umständen noch bis zu sechs Monate bezahlen. Der Verwalter muss sich dabei in der Regel anrechnen lassen, was er an Arbeit und Kosten spart.
Wann der wichtige Grund noch zählt
Der wichtige Grund ist mit der Reform nicht verschwunden. Er hat nur eine andere Aufgabe: Er entscheidet darüber, ob der Vertrag sofort endet. Liegt ein wichtiger Grund vor, kann die Gemeinschaft den Vertrag fristlos kündigen (§ 626 BGB) und spart sich die Vergütung für die Auslaufzeit.
Gerichte haben einen wichtigen Grund zum Beispiel angenommen, wenn
das Hausgeld auf einem Treuhandkonto des Verwalters statt auf einem Konto der Gemeinschaft geführt wird,
Jahresabrechnungen wiederholt nicht oder viel zu spät vorgelegt werden,
der Verwalter eine von mehr als einem Viertel der Eigentümer verlangte Versammlung nicht einberuft,
Beschlüsse über längere Zeit nicht umgesetzt werden,
es Unregelmäßigkeiten beim Geld der Gemeinschaft gibt,
der Verwalter Eigentümer grob beleidigt oder einseitig gegen einzelne Eigentümer Partei ergreift.
Ob es im Einzelfall reicht, ist eine Wertungsfrage. Zwei Hinweise aus der Praxis: Erstens sollten Sie die Gründe dokumentieren – mit Daten, E-Mails und Fristen, die verstrichen sind. Zweitens gilt für eine fristlose Kündigung grundsätzlich eine kurze Erklärungsfrist (§ 626 Abs. 2 BGB). Wer einen Missstand monatelang hinnimmt, kann ihn später schwerer als wichtigen Grund anführen. Wenn viel Geld im Spiel ist, lohnt sich eine kurze anwaltliche Prüfung.
Ein sicherer Weg ist, im Beschluss beides zu verbinden: die Abberufung ohne Grund und hilfsweise die fristlose Kündigung aus wichtigem Grund. Trägt der wichtige Grund nicht, bleibt die Abberufung trotzdem wirksam.
So bereiten Sie den Beschluss vor
Die richtigen Tagesordnungspunkte
Für eine saubere Trennung braucht es in der Regel vier Beschlüsse:
- Abberufung des Verwalters mit Wirkung zu einem bestimmten Datum.
- Kündigung des Verwaltervertrags – fristlos aus wichtigem Grund, hilfsweise zum nächstmöglichen Zeitpunkt.
- Bestellung der neuen Verwaltung ab demselben Datum, mit Laufzeit und Eckdaten der Vergütung.
- Vollmacht für eine Person – meist den Beiratsvorsitz –, die Kündigung zu erklären und den neuen Vertrag zu unterschreiben.
Einen fertigen Formulierungsvorschlag finden Sie in unserem Beitrag Antrag auf Verwalterwechsel – Muster.
Abberufung und Neubestellung in einem Termin
Berufen Sie den alten Verwalter nicht ab, ohne gleichzeitig einen neuen zu bestellen. Sonst ist die Gemeinschaft verwalterlos und muss von allen Eigentümern gemeinsam vertreten werden – mit Konten, Rechnungen und Handwerkern, die niemand bedient. Holen Sie die Angebote vorher ein und verschicken Sie sie mit der Einladung. Wie das geht, steht im Leitfaden zur Ausschreibung der Verwaltung.
Wenn der Verwalter den Punkt nicht auf die Tagesordnung setzt
Nicht jeder Verwalter lädt gern zu seiner eigenen Abberufung ein. Dann hilft das Einberufungsverlangen: Verlangen mehr als ein Viertel der Eigentümer eine Versammlung, muss er einladen. Weigert er sich, darf der Beiratsvorsitzende einladen (§ 24 Abs. 2 und 3 WEG). Schritt für Schritt erklärt im Beitrag zur außerordentlichen Eigentümerversammlung.
Die Mehrheit
Für Abberufung und Bestellung genügt die einfache Mehrheit der abgegebenen Stimmen (§ 25 Abs. 1 WEG). Ist der Verwalter selbst Eigentümer im Haus, darf er bei der Abberufung aus wichtigem Grund nach der Rechtsprechung nicht mitstimmen.
Nach dem Beschluss
Nach der Versammlung haben die Eigentümer einen Monat Zeit, die Beschlüsse anzufechten (§ 45 WEG). Den genauen Stichtag zeigt Ihnen unser Rechner zur Anfechtungsfrist. Der abberufene Verwalter selbst kann die Beschlüsse übrigens nicht anfechten – das können seit der Reform nur Eigentümer.
Dann beginnt die Übergabe: Unterlagen, Konten, Zugänge, offene Vorgänge. Was dazugehört und welche Fristen gelten, erklärt der Beitrag zu Fristen und Übergabe beim Verwalterwechsel. Einen Überblick über den gesamten Wechsel speziell für Nürnberg finden Sie im Beitrag WEG-Verwalter wechseln in Nürnberg.
Ravenica begleitet Gemeinschaften in Nürnberg, Fürth und Erlangen durch den Wechsel – von der Beschlussvorlage bis zur Übernahme der Unterlagen. Mehr dazu auf unserer Seite zum Verwalterwechsel.
Häufige Fragen
Brauchen wir einen wichtigen Grund, um den Verwalter abzuberufen?
Nein. Seit dem 1. Dezember 2020 kann der Verwalter jederzeit abberufen werden (§ 26 Abs. 3 WEG). Regelungen in Teilungserklärung oder Vertrag, die die Abberufung auf einen wichtigen Grund beschränken, sind unwirksam (§ 26 Abs. 5 WEG). Es genügt ein Mehrheitsbeschluss in der Eigentümerversammlung.
Müssen wir den Verwalter nach der Abberufung noch bezahlen?
Möglicherweise. Der Verwaltervertrag endet spätestens sechs Monate nach der Abberufung. Bis dahin kann der Verwalter seine Vergütung verlangen, auch wenn er nicht mehr arbeitet. Er muss sich aber in der Regel anrechnen lassen, was er dadurch spart. Liegt ein wichtiger Grund für eine fristlose Kündigung vor, endet der Vertrag sofort.
Was ist ein wichtiger Grund für eine fristlose Kündigung?
Ein Grund, der der Gemeinschaft die weitere Zusammenarbeit unzumutbar macht. Beispiele aus der Rechtsprechung sind die Führung von Hausgeld auf einem Treuhandkonto des Verwalters, wiederholt fehlende Jahresabrechnungen, die Weigerung, eine verlangte Versammlung einzuberufen, oder Unregelmäßigkeiten beim Geld. Es kommt immer auf den Einzelfall an.
Kann der abberufene Verwalter den Beschluss anfechten?
Nein. Seit der WEG-Reform können nur Wohnungseigentümer Beschlüsse anfechten. Der Verwalter kann allenfalls seinen Vergütungsanspruch aus dem Vertrag geltend machen.
Wer unterschreibt die Kündigung des Vertrags?
Die Gemeinschaft muss die Kündigung gegenüber dem Verwalter erklären. Damit niemand rätselt, wer das darf, sollte der Beschluss eine Person ausdrücklich bevollmächtigen – meist den Beiratsvorsitzenden oder den neuen Verwalter.
Über den Autor
Julius Launhardt
Gründer, Inhaber & Geschäftsführer von Ravenica · Dipl.-Ing. (TUM)
Diplomingenieur sowie M.Sc. in Management der TU München, IHK-zertifizierter Verwalter, zertifizierter Nachhaltigkeitsmanager (TÜV) und langjähriges Mitglied der Freiwilligen Feuerwehr. Als Gründer und Geschäftsführer von Ravenica in Nürnberg verantwortet er sowohl das Tagesgeschäft als auch Prozesse sowie die langfristige Strategie und Ausrichtung. Kennt Gebäudetechnik, Sanierungen, Energiethemen und Erbfälle aus der Praxis und ist selbst Eigentümer mehrerer Immobilien.
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