Verwalterwechsel
Verwalterwechsel: Muster für Antrag, Einberufungsverlangen und Beschluss
Kurze Antwort
Für einen Verwalterwechsel brauchen Sie drei Texte: einen Antrag auf Aufnahme in die Tagesordnung, notfalls ein Einberufungsverlangen von mehr als einem Viertel der Eigentümer und klar formulierte Beschlussanträge zu Abberufung, Neubestellung und Vertragsabschluss. Die Muster unten decken alle drei ab; passen Sie sie an Ihre Teilungserklärung an.
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Welches Muster Sie brauchen
Ein Verwalterwechsel scheitert selten am Willen der Eigentümer, sondern an Formalien: einem Tagesordnungspunkt, der zu vage formuliert ist, einer Einladung ohne Vergleichsangebote, einem Beschluss, der den neuen Verwalter nicht bestimmt genug bezeichnet. Die drei Muster unten vermeiden diese Fehler.
Muster 1
Antrag auf Tagesordnungspunkt
Wenn der Verwalter die Versammlung ohnehin einberuft oder einberufen muss — der Normalfall.
Muster 2
Einberufungsverlangen
Wenn der Verwalter keine Versammlung ansetzt. Braucht mehr als ein Viertel der Eigentümer.
Muster 3
Beschlussanträge
Für die Versammlung selbst: Abberufung, Kündigung, Neubestellung, Vertragsabschluss, Übergabe.
Bevor Sie eines davon verschicken, sollten Sie wissen, wer Ihr Nachfolger wird. Ohne Angebote eines neuen Verwalters ist der Antrag auf Abberufung ein Risiko: Die Gemeinschaft stünde ohne Verwalter da. Wie Sie Angebote einholen und vergleichen, steht in Hausverwaltungen vergleichen.
Muster 1: Antrag auf Aufnahme in die Tagesordnung
[Ihr Name], [Anschrift], Eigentümer der Einheit Nr. [ ] in der WEG [Anschrift der Anlage]
An [Name des Verwalters], per E-Mail und Brief
Antrag auf Aufnahme von Tagesordnungspunkten für die nächste Eigentümerversammlung
Sehr geehrte Damen und Herren,
als Wohnungseigentümer beantrage ich, folgende Punkte auf die Tagesordnung der nächsten ordentlichen Eigentümerversammlung zu setzen:
- Abberufung des Verwalters [Name] mit Wirkung zum [Datum]
- Vorsorgliche Kündigung des Verwaltervertrags zum nächstmöglichen Zeitpunkt
- Bestellung von [Name des neuen Verwalters] zum Verwalter ab [Datum] bis [Datum]
- Ermächtigung des Vorsitzenden des Verwaltungsbeirats zum Abschluss des Verwaltervertrags
Die Angebote der Bewerber liegen diesem Schreiben bei. Ich bitte darum, sie der Einladung beizufügen, damit alle Eigentümer sie vor der Versammlung prüfen können.
Bitte bestätigen Sie mir bis zum [Datum, ca. zwei Wochen] die Aufnahme der Punkte und den geplanten Versammlungstermin.
Mit freundlichen Grüßen, [Unterschrift]
Schicken Sie den Antrag in Kopie an den Verwaltungsbeirat. Kommt keine Bestätigung, haben Sie dokumentiert, dass der Verwalter informiert war — wichtig für die nächsten Schritte, die unser Beitrag Hausverwaltung reagiert nicht beschreibt.
Muster 2: Einberufungsverlangen nach § 24 Abs. 2 WEG
Setzt der Verwalter keine Versammlung an, können mehr als ein Viertel der Eigentümer sie verlangen (§ 24 Abs. 2 WEG). Gezählt wird nach Köpfen. Mehrere Miteigentümer einer Einheit zählen zusammen als ein Kopf.
An [Name des Verwalters]
Verlangen auf Einberufung einer außerordentlichen Eigentümerversammlung gemäß § 24 Abs. 2 WEG
Die unterzeichnenden Wohnungseigentümer der WEG [Anschrift] — mehr als ein Viertel aller Eigentümer — verlangen die unverzügliche Einberufung einer außerordentlichen Eigentümerversammlung.
Zweck: Beschlussfassung über die Abberufung des Verwalters, die Kündigung des Verwaltervertrags, die Bestellung eines neuen Verwalters und den Abschluss des Verwaltervertrags (Tagesordnung gemäß Anlage).
Gründe: [z. B. „Seit [Monat/Jahr] bleiben Anfragen der Eigentümer unbeantwortet; die Jahresabrechnung [Jahr] liegt bis heute nicht vor; die letzte Eigentümerversammlung fand am [Datum] statt.“]
Wir bitten um Einberufung binnen [zwei Wochen] unter Wahrung der Ladungsfrist von drei Wochen. Andernfalls wird der Vorsitzende des Verwaltungsbeirats die Versammlung gemäß § 24 Abs. 3 WEG einberufen.
[Name, Einheit, Datum, Unterschrift — je Eigentümer]
Textform genügt; eine E-Mail mit allen Namen und Einheiten oder ein unterschriebener Scan erfüllt sie. Für das Weitere zählt, dass Sie den Zugang nachweisen können.
Bleibt der Verwalter untätig, darf der Vorsitzende des Verwaltungsbeirats oder sein Vertreter einberufen (§ 24 Abs. 3 WEG). Was der Beirat sonst darf und muss, steht in Verwaltungsbeirat: Aufgaben und Rechte.
Muster 3: Beschlussanträge für die Versammlung
Beschlüsse müssen so bestimmt sein, dass jeder Eigentümer und notfalls ein Gericht erkennen kann, was gilt. Die folgenden Formulierungen sind bewusst ausführlich.
TOP [ ]: Abberufung des Verwalters
Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer beruft [Name des bisherigen Verwalters] mit Wirkung zum [Datum, z. B. 31.12.] als Verwalter ab.
TOP [ ]: Kündigung des Verwaltervertrags
Die Gemeinschaft kündigt den Verwaltervertrag mit [Name] vorsorglich zum nächstmöglichen Zeitpunkt. Der Vorsitzende des Verwaltungsbeirats, ersatzweise [Name], wird ermächtigt, die Kündigung im Namen der Gemeinschaft zu erklären.
TOP [ ]: Bestellung des neuen Verwalters
Die Gemeinschaft bestellt [Firma, Sitz] mit Wirkung vom [Datum] bis zum [Datum] zum Verwalter. Grundlage ist das Angebot vom [Datum], das der Einladung beigefügt war.
TOP [ ]: Abschluss des Verwaltervertrags
Die Gemeinschaft beschließt den Abschluss eines Verwaltervertrags mit [Firma] zu den Bedingungen des Angebots vom [Datum], insbesondere einer Vergütung von [Betrag] je Einheit und Monat zzgl. gesetzlicher Umsatzsteuer, einer Laufzeit bis [Datum] und dem Sonderhonorarverzeichnis gemäß Anlage. Der Vorsitzende des Verwaltungsbeirats, ersatzweise [Name], wird ermächtigt, den Vertrag im Namen der Gemeinschaft zu unterzeichnen.
TOP [ ]: Übergabe der Verwaltungsunterlagen
Der bisherige Verwalter wird aufgefordert, sämtliche Verwaltungsunterlagen, Bankzugänge, Schlüssel und Datenbestände bis zum [Datum] an den neuen Verwalter herauszugeben. Der neue Verwalter wird ermächtigt, die Herausgabe im Namen der Gemeinschaft zu verlangen und notfalls durchzusetzen.
Drei Hinweise zur Anpassung: Die Bestellung darf höchstens fünf Jahre dauern, die erste Bestellung nach Begründung des Wohnungseigentums höchstens drei (§ 26 Abs. 2 WEG). Die Vertretung gegenüber dem Verwalter beim Vertragsschluss folgt aus § 9b Abs. 2 WEG. Und wer den Vertrag inhaltlich prüfen will, bevor er ihn beschließt, findet die Punkte unter Verwaltervertrag prüfen.
Damit nichts schiefgeht
Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung auf abweichende Regeln zu Einladung und Mehrheiten prüfen
Mindestens zwei Vergleichsangebote einholen und der Einladung beifügen
Ladungsfrist von drei Wochen einhalten (§ 24 Abs. 4 WEG)
Abberufung und Neubestellung in derselben Versammlung beschließen, damit keine Lücke entsteht
Neuen Verwalter frühzeitig einbinden — er kennt die Übergabe aus Erfahrung
Nach der Versammlung: Anfechtungsfrist von einem Monat abwarten, bevor Sie sich auf die Beschlüsse verlassen
Die Anfechtungsfrist berechnet unser Rechner zur Anfechtungsfrist. Wie die Übergabe nach dem Beschluss abläuft, steht in Verwalterwechsel: Fristen und Übergabe; für Gemeinschaften im Großraum Nürnberg zusätzlich im Beitrag zum Verwalterwechsel in Nürnberg. Wie eine Eigentümerversammlung formal ablaufen muss, beschreibt der Beitrag zur Eigentümerversammlung.
Die Muster sind allgemeine Formulierungshilfen und ersetzen keine Rechtsberatung im Einzelfall. Wenn Sie Ravenica als neuen Verwalter in Betracht ziehen, erhalten Sie über das Kontaktformular ein Angebot, das Sie der Einladung direkt beifügen können. Wie der Wechsel zu uns abläuft, steht auf der Seite Verwalter wechseln.
Häufige Fragen
Darf jeder Eigentümer einen Tagesordnungspunkt beantragen?
Ja. Jeder Eigentümer kann verlangen, dass ein Gegenstand auf die Tagesordnung kommt, wenn dessen Behandlung ordnungsmäßiger Verwaltung entspricht. Für Abberufung und Neubestellung des Verwalters ist das regelmäßig der Fall. Lehnt der Verwalter ab, bleibt der Weg über das Einberufungsverlangen oder das Gericht.
Wie viele Eigentümer müssen ein Einberufungsverlangen unterschreiben?
Mehr als ein Viertel der Wohnungseigentümer, gezählt nach Köpfen (§ 24 Abs. 2 WEG). Bei zwölf Eigentümern also mindestens vier. Das Verlangen braucht Textform sowie Zweck und Gründe der Versammlung.
Müssen wir dem alten Verwalter separat kündigen?
Rechtlich endet der Verwaltervertrag spätestens sechs Monate nach der Abberufung von selbst (§ 26 Abs. 3 WEG). Eine vorsorgliche Kündigung zum nächstmöglichen Zeitpunkt schadet nicht und schafft Klarheit, wenn der Vertrag eine kürzere Frist vorsieht. Das Muster enthält deshalb beide Beschlüsse.
Müssen Vergleichsangebote der Einladung beiliegen?
Die Rechtsprechung verlangt bei einer Neubestellung in der Regel, dass den Eigentümern Alternativangebote vorliegen, und zwar so rechtzeitig, dass sie sie vor der Versammlung prüfen können. Am sichersten ist es, die Angebote der Einladung beizufügen.
Sind die Muster rechtssicher?
Sie bilden die gesetzlichen Anforderungen ab, ersetzen aber keine Prüfung im Einzelfall. Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung können Abweichendes regeln, etwa zur Form der Einladung oder zu Mehrheiten. Lesen Sie sie vor dem Versand.
Über den Autor
Julius Launhardt
Gründer, Inhaber & Geschäftsführer von Ravenica · Dipl.-Ing. (TUM)
Diplomingenieur sowie M.Sc. in Management der TU München, IHK-zertifizierter Verwalter, zertifizierter Nachhaltigkeitsmanager (TÜV) und langjähriges Mitglied der Freiwilligen Feuerwehr. Als Gründer und Geschäftsführer von Ravenica in Nürnberg verantwortet er sowohl das Tagesgeschäft als auch Prozesse sowie die langfristige Strategie und Ausrichtung. Kennt Gebäudetechnik, Sanierungen, Energiethemen und Erbfälle aus der Praxis und ist selbst Eigentümer mehrerer Immobilien.
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