Verwalterwechsel
Verwalter ausschreiben: Angebote einholen, vergleichen und in der ETV vorstellen
Kurze Antwort
Bei der Neubestellung eines Verwalters muss die Gemeinschaft in der Regel Vergleichsangebote einholen und den Eigentümern Namen und Eckdaten der Bewerber mit der Einladung mitteilen. Eine feste Zahl wie „drei Angebote“ schreibt das Gesetz nicht vor. Bei der Wiederbestellung des bisherigen Verwalters sind Alternativangebote nur nötig, wenn die Gemeinschaft unzufrieden ist.
Wechsel-Paket für Ihre Versammlung Paket anfordern
Warum eine gute Ausschreibung Zeit spart
Einen neuen Verwalter zu wählen ist eine Entscheidung für mehrere Jahre. Trotzdem passiert sie in vielen Gemeinschaften spontan: Jemand bringt ein Angebot mit, die Versammlung stimmt ab, fertig. Das geht oft gut – und manchmal endet es in einer Anfechtungsklage oder einem Verwalter, der nach einem Jahr wieder geht.
Eine saubere Ausschreibung kostet den Beirat ein paar Abende. Dafür bekommt die Gemeinschaft vergleichbare Angebote, eine fundierte Wahl und einen Beschluss, der hält.
Was rechtlich verlangt wird
Vergleichsangebote bei der Neubestellung. Wählt die Gemeinschaft einen neuen Verwalter, ist es nach ständiger Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs regelmäßig geboten, Alternativangebote einzuholen (BGH, Urteil vom 01.04.2011, V ZR 96/10). Eine feste Zahl gibt es nicht. Die sogenannte „Drei-Angebote-Regel“ hat der BGH für Erhaltungsmaßnahmen im März 2026 ausdrücklich verworfen (Urteil vom 27.03.2026, V ZR 7/25); nach Einschätzung des Verwalterverbands VDIV deutet die Entscheidung an, dass auch bei der Verwalterwahl schon ein weiteres Angebot ausreichen kann. Sicherer sind zwei bis drei echte Alternativen.
Rechtzeitige Information. Die Eigentümer müssen die Bewerber – oder zumindest deren Namen und die Eckdaten ihrer Angebote – mit der Einladung bekommen, also grundsätzlich innerhalb der dreiwöchigen Ladungsfrist (BGH, Urteil vom 24.01.2020, V ZR 110/19).
Eckdaten im Beschluss. Mit der Bestellung sollten auch Laufzeit und Vergütung zumindest in den wesentlichen Punkten feststehen. Die Bestellung darf höchstens fünf Jahre dauern (§ 26 Abs. 2 WEG).
Zertifizierung. Jeder Eigentümer kann verlangen, dass ein zertifizierter Verwalter bestellt wird (§ 19 Abs. 2 Nr. 6 WEG). Fragen Sie deshalb alle Bewerber nach dem Nachweis.
Wiederbestellung ist anders. Wollen Sie den bisherigen Verwalter verlängern und sind Sie mit ihm zufrieden, brauchen Sie in der Regel keine Alternativangebote. Anders, wenn die Gemeinschaft unzufrieden ist oder die Vergütung auf den Prüfstand soll.
Der Ablauf in fünf Schritten
Schritt 1
Objektsteckbrief erstellen
Anzahl der Wohnungen und Stellplätze, Baujahr, Heizung, Aufzug, Tiefgarage, Besonderheiten, offene Themen, gewünschter Starttermin. Eine Seite reicht.
Schritt 2
Verwaltungen gezielt anfragen
Wählen Sie drei bis fünf Verwaltungen aus, die zu Größe und Lage Ihres Hauses passen. Alle bekommen denselben Steckbrief und denselben Fragenkatalog.
Schritt 3
Vergleichen und vorauswählen
Der Beirat legt die Angebote nebeneinander, führt kurze Gespräche und wählt zwei bis drei Bewerber für die Versammlung aus.
Schritt 4
Einladung mit Angeboten verschicken
Die Einladung enthält Namen und Eckdaten aller Bewerber, die Angebote als Anlage und einen Beschlussvorschlag pro Bewerber.
Schritt 5
Vorstellung und Wahl in der ETV
Jeder Bewerber stellt sich kurz vor und beantwortet Fragen. Danach wird abgestimmt – mit einfacher Mehrheit.
Was in die Anfrage gehört
Je besser Ihre Anfrage, desto besser die Angebote. Und desto eher sagen Verwaltungen überhaupt zu – der Markt ist gerade eng, wie der Beitrag Keine Hausverwaltung zu finden? zeigt. Schicken Sie mit:
Den Objektsteckbrief mit allen Eckdaten
Die letzte Jahresabrechnung und den aktuellen Wirtschaftsplan
Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung
Die Protokolle der letzten Versammlungen
Eine Liste der offenen Themen und laufenden Verträge
Ihren Fragenkatalog und eine Frist für die Antwort
Angebote vergleichbar machen
Ein Angebot über 30 Euro pro Wohnung und eines über 38 Euro sehen auf den ersten Blick klar aus. Sind beim ersten aber Versammlung, Mahnwesen und Beschlussumsetzung extra zu bezahlen, kann es am Ende teurer sein. Vergleichen Sie deshalb:
- die Grundvergütung und was sie enthält,
- die Sondervergütungen – und wie oft sie in Ihrem Haus realistisch anfallen,
- Laufzeit und Preisanpassungen,
- Erreichbarkeit, Portal und Vertretung,
- den Zeitpunkt der Jahresabrechnung.
Ausführlich mit Vergleichsbogen erklärt im Beitrag Hausverwaltung: Angebote vergleichen. Auf welche Klauseln Sie im Vertragsentwurf achten sollten, steht im Beitrag Verwaltervertrag prüfen.
Die Vorstellung in der Versammlung
Die Vorstellung ist oft der Moment, in dem die Entscheidung fällt. Damit sie fair abläuft:
- Gleiche Zeit für alle, etwa zehn Minuten Vorstellung und zehn Minuten Fragen.
- Gleiche Fragen an alle. Der Beirat kann zwei, drei Kernfragen vorbereiten: Wer ist unser Ansprechpartner? Wie erreichen wir Sie? Wie läuft die Übernahme?
- Online-Teilnahme ermöglichen, wenn die Versammlung hybrid stattfindet – das senkt die Hürde für Bewerber und Eigentümer.
- Bewerber nicht während der Abstimmung im Raum lassen, damit die Eigentümer offen sprechen können.
Abgestimmt wird über jeden Bewerber in einem eigenen Beschluss. Bewährt hat sich, mit dem Bewerber zu beginnen, den der Beirat empfiehlt. Bekommt er eine Mehrheit, sind die weiteren Anträge erledigt.
Der Beschluss
Ein guter Bestellungsbeschluss enthält: den Namen der Verwaltung, den Beginn und das Ende der Bestellung, die Eckdaten der Vergütung und eine Vollmacht – meist für den Beiratsvorsitz –, den Verwaltervertrag auf Grundlage des vorgelegten Angebots zu unterschreiben. Muss gleichzeitig der alte Verwalter gehen, gehören Abberufung und Kündigung mit auf die Tagesordnung. Einen Formulierungsvorschlag finden Sie im Muster für den Antrag auf Verwalterwechsel.
Ravenica stellt sich gern in Ihrer Eigentümerversammlung vor – vor Ort in Nürnberg, Fürth und Erlangen oder online. Schicken Sie uns Ihren Objektsteckbrief über das Kontaktformular, und Sie erhalten ein Angebot, das Sie direkt mit der Einladung verschicken können.
Häufige Fragen
Brauchen wir drei Angebote für einen neuen Verwalter?
Eine starre Drei-Angebote-Regel gibt es nicht. Bei der Neubestellung eines Verwalters verlangt der BGH aber regelmäßig Alternativangebote, damit die Eigentümer auf fundierter Grundlage wählen (Urteil vom 01.04.2011, V ZR 96/10). Nach dem Verwalterverband VDIV hat der BGH 2026 angedeutet, dass auch ein weiteres Angebot genügen kann. Mit zwei bis drei echten Alternativen sind Sie auf der sicheren Seite.
Müssen die Angebote schon mit der Einladung verschickt werden?
Ja, zumindest die Namen der Bewerber und die Eckdaten ihrer Angebote, grundsätzlich innerhalb der dreiwöchigen Einladungsfrist (BGH, Urteil vom 24.01.2020, V ZR 110/19). Werden Angebote erst in der Versammlung auf den Tisch gelegt, ist der Bestellungsbeschluss angreifbar.
Brauchen wir Alternativangebote, wenn wir den bisherigen Verwalter verlängern?
In der Regel nicht. Bei einer Wiederbestellung kennen die Eigentümer die Arbeit des Verwalters. Alternativangebote sind erst geboten, wenn die Gemeinschaft unzufrieden ist oder Anlass besteht, die Höhe der Vergütung zu überprüfen.
Muss die Gemeinschaft den günstigsten Verwalter nehmen?
Nein. Die Eigentümer haben bei der Auswahl einen Ermessensspielraum und dürfen einen teureren Verwalter wählen, wenn dessen Vorzüge überzeugen. Der Beschluss muss nur insgesamt wirtschaftlich vertretbar sein.
Über den Autor
Julius Launhardt
Gründer, Inhaber & Geschäftsführer von Ravenica · Dipl.-Ing. (TUM)
Diplomingenieur sowie M.Sc. in Management der TU München, IHK-zertifizierter Verwalter, zertifizierter Nachhaltigkeitsmanager (TÜV) und langjähriges Mitglied der Freiwilligen Feuerwehr. Als Gründer und Geschäftsführer von Ravenica in Nürnberg verantwortet er sowohl das Tagesgeschäft als auch Prozesse sowie die langfristige Strategie und Ausrichtung. Kennt Gebäudetechnik, Sanierungen, Energiethemen und Erbfälle aus der Praxis und ist selbst Eigentümer mehrerer Immobilien.
Mehr über Julius Launhardt