Hausgeld in Nürnberg: Was ist normal und was zu wenig?

Woraus sich das Hausgeld zusammensetzt

Hausgeld ist kein Preis, sondern eine Vorauszahlung. Die Eigentümer beschließen einen Wirtschaftsplan, und aus diesem Plan ergeben sich die monatlichen Vorschüsse jeder Einheit. Am Jahresende wird abgerechnet; die Differenz zwischen Plan und Ist ist die Abrechnungsspitze.

Drei Blöcke stecken darin:

Betriebskosten — Heizung und Warmwasser, Wasser und Abwasser, Müll, Gebäudeversicherung, Strom für Allgemeinflächen, Hausreinigung, Winterdienst, Aufzugswartung, Gartenpflege. Dieser Block ist der größte und schwankt am stärksten mit Energiepreisen.

Verwaltungskosten — Vergütung der Hausverwaltung, Kontoführung, gegebenenfalls Sonderhonorare.

Zuführung zur Erhaltungsrücklage — der Betrag, der für künftige Erhaltungsmaßnahmen angespart wird. Er ist keine laufende Ausgabe, sondern eine Umschichtung ins Gemeinschaftsvermögen.

Übliche Größenordnungen

Gesamtes Hausgeld

3,50–5,00 €/m²/Monat

davon Erhaltungsrücklage

0,80–1,50 €/m²/Monat

davon Verwaltung

0,50–0,90 €/m²/Monat

Aufschlag Aufzug

ca. 0,30–0,60 €/m²

Aufschlag Tiefgarage

je Stellplatz gesondert

Für eine 70-m²-Wohnung ergibt das ein Hausgeld von etwa 245 bis 350 € im Monat. Die Spanne ist groß, weil Baujahr, Ausstattung und Zustand mehr ausmachen als die Lage: Ein sanierter Gründerzeitbau ohne Aufzug liegt am unteren Rand, eine Anlage aus den 1970er-Jahren mit Aufzug, Tiefgarage und anstehender Fassadensanierung am oberen.

Warum ein niedriges Hausgeld ein Warnsignal sein kann

Käufer freuen sich über ein Hausgeld von 2,80 € je Quadratmeter. Sie sollten es nicht.

Betriebskosten lassen sich kaum drücken — Müllgebühren, Versicherung und Wasser kosten, was sie kosten. Wo ein Hausgeld auffällig niedrig ist, wurde fast immer an einer von zwei Stellen gespart: an der Rücklage oder an der Verwaltung. Beides holt der Käufer später nach, das eine als Sonderumlage, das andere als Ärger.

Rechnen Sie vor dem Kauf gegen: Bei 70 m² und 0,40 € Rücklagenzuführung je Quadratmeter kommen 336 € im Jahr zusammen. Über zehn Jahre sind das 3.360 € je Wohnung. Eine Fassadensanierung kostet in einer Anlage mit vierzehn Einheiten leicht das Vierfache davon pro Einheit. Die Differenz zahlt, wem die Wohnung gehört, wenn beschlossen wird — nicht dem, der zwanzig Jahre zu wenig eingezahlt hat.

Was Sie vor dem Kauf prüfen sollten

Der Verkäufer schuldet diese Unterlagen nicht automatisch — fordern Sie sie an, und lassen Sie sich nicht mit der letzten Abrechnung abspeisen. Ein Verkäufer, der die Beschluss-Sammlung nicht beibringt, hat entweder eine schlechte Verwaltung oder einen Grund.

Wer zahlt bei Eigentümerwechsel?

Die Hausgeldschuld trifft denjenigen, der zum Zeitpunkt der Fälligkeit Eigentümer ist. Maßgeblich ist die Eintragung im Grundbuch, nicht der Notartermin und nicht die Schlüsselübergabe. Zwischen Beurkundung und Umschreibung liegen oft Monate — in dieser Zeit schuldet weiterhin der Verkäufer.

Zwei Punkte werden dabei regelmäßig übersehen:

Die Abrechnungsspitze trifft den, der bei Beschlussfassung Eigentümer ist. Wird im Mai über die Abrechnung des Vorjahres beschlossen und ist die Wohnung im März übergegangen, schuldet der Käufer die Nachzahlung — auch für einen Zeitraum, in dem ihm die Wohnung noch nicht gehörte. Im Innenverhältnis lässt sich das im Kaufvertrag anders regeln; gegenüber der Gemeinschaft gilt es trotzdem.

Rückstände des Verkäufers gehen nicht auf den Käufer über. Die Gemeinschaft kann sie nur beim Verkäufer geltend machen. Der Käufer sollte sich vor dem Notartermin dennoch bestätigen lassen, dass keine offenen Beträge bestehen — sonst kauft er in eine Gemeinschaft mit Liquiditätsloch.

Wenn Hausgeld nicht gezahlt wird

Rückstände sind kein Randthema. Sie fehlen sofort in der Kasse, und die übrigen Eigentümer tragen die Lücke faktisch mit, bis der Betrag eingetrieben ist.

Die Gemeinschaft macht die Forderung geltend — nicht der einzelne Eigentümer und nicht der Verwalter im eigenen Namen. Der Weg führt über Mahnung, gerichtliches Mahnverfahren oder Klage, in hartnäckigen Fällen bis zur Zwangsvollstreckung.

Hausgeldforderungen haben dabei eine Besonderheit: In der Zwangsversteigerung genießen sie ein begrenztes Vorrecht in einer bevorrechtigten Rangklasse, vor den Grundpfandrechten der Banken. Das gilt der Höhe nach begrenzt und nur für die jüngere Vergangenheit. Praktisch heißt es: Eine Gemeinschaft, die früh und konsequent vollstreckt, sieht ihr Geld deutlich häufiger wieder als eine, die zwei Jahre zuwartet.

Bei besonders schweren und wiederholten Pflichtverstößen sieht das Gesetz als letzte Möglichkeit die Entziehung des Wohnungseigentums vor. Das ist ein seltener und aufwendiger Weg, aber er existiert — und die Drohkulisse allein wirkt in manchen Fällen.

Für Kaufinteressenten ist die Höhe der Rückstände in der Gemeinschaft deshalb eine Kennzahl wie der Rücklagenstand: Sie sagt etwas über die Zahlungsmoral, aber mehr noch über die Konsequenz der Verwaltung.

Umlagefähigkeit: der Teil, den Vermieter falsch machen

Für vermietende Eigentümer zerfällt das Hausgeld in zwei Teile. Umlagefähig auf den Mieter sind die Betriebskosten nach der Betriebskostenverordnung, soweit sie im Mietvertrag vereinbart sind. Nicht umlagefähig sind die Verwaltervergütung, die Zuführung zur Erhaltungsrücklage und sämtliche Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten.

Die WEG-Jahresabrechnung ist deshalb nicht die Betriebskostenabrechnung des Mieters. Sie ist die Grundlage dafür, und die Aufteilung muss aus ihr hervorgehen. Eine Abrechnung, die Erhaltung und Betrieb in einer Zeile mischt, macht dem vermietenden Eigentümer die Weiterberechnung unmöglich — ein Punkt, den man beim Vergleich von Verwaltungen ruhig ansprechen darf.

Steuerlich sind die nicht umlagefähigen Anteile bei Vermietung Werbungskosten. Selbstnutzer können den Lohnanteil bestimmter Handwerkerleistungen nach § 35a EStG geltend machen — dafür braucht es eine gesonderte Bescheinigung der Verwaltung.

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Ravenica weist in der Jahresabrechnung Betriebskosten, Verwaltung und Erhaltung getrennt aus — die Grundlage dafür, dass vermietende Eigentümer korrekt weiterberechnen können.

Häufige Fragen

Dieser Beitrag ist keine Rechtsberatung. Er gibt den Stand der gängigen Praxis wieder; für Ihren konkreten Fall prüfen wir die Fristen gemeinsam mit Ihnen oder einer auf WEG-Recht spezialisierten Kanzlei.