WEG & Versammlung
Sondereigentum oder Gemeinschaftseigentum: Wer zahlt Fenster, Balkon und Leitungen?
Kurze Antwort
Was für Bestand und Sicherheit des Gebäudes nötig ist oder allen dient, ist zwingend Gemeinschaftseigentum: Fenster, Wohnungseingangstür, Balkonplatte, Dach, tragende Wände, Steigleitungen. Die Kosten tragen alle nach dem Kostenschlüssel. Die Teilungserklärung kann einzelne Kosten dem jeweiligen Eigentümer auferlegen, über die Maßnahme entscheidet aber weiter die Gemeinschaft.
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Die Grundregel
Eine Eigentumswohnung besteht rechtlich aus zwei Teilen: dem Sondereigentum an der Wohnung und einem Miteigentumsanteil am gemeinschaftlichen Eigentum. Wo die Grenze verläuft, regelt § 5 WEG — und zwar zum Teil zwingend.
Sondereigentum sind die Räume Ihrer Wohnung und die Bestandteile, die verändert oder entfernt werden können, ohne das Gemeinschaftseigentum oder die Rechte anderer Eigentümer über das unvermeidliche Maß hinaus zu beeinträchtigen.
Gemeinschaftseigentum ist alles, was für den Bestand oder die Sicherheit des Gebäudes erforderlich ist, sowie Anlagen und Einrichtungen, die dem gemeinschaftlichen Gebrauch dienen — auch wenn sie sich in Ihrer Wohnung befinden (§ 5 Abs. 2 WEG). Diese Zuordnung kann keine Teilungserklärung ändern. Umgekehrt kann die Teilungserklärung Teile, die sondereigentumsfähig wären, zum Gemeinschaftseigentum erklären.
Deshalb lohnt der Blick in die Teilungserklärung und den Aufteilungsplan immer — aber sie haben nicht in jedem Punkt das letzte Wort.
Die Streitfälle
Fenster. Außenfenster mit Rahmen, Beschlägen und Verglasung sind zwingend Gemeinschaftseigentum. Sie gehören zur Außenhülle und prägen die Fassade. Innere Fensterbank und Innenanstrich können Sondereigentum sein.
Wohnungseingangstür. Zwingend Gemeinschaftseigentum, so der BGH 2013 (Urteil vom 25.10.2013, V ZR 212/12). Die Tür trennt Ihre Wohnung vom Treppenhaus und bestimmt dessen Erscheinungsbild. Ein Austausch — auch gegen eine Sicherheitstür — ist eine Angelegenheit der Gemeinschaft.
Balkon. Balkonplatte, Abdichtung, Brüstung, Geländer und Entwässerung sind Gemeinschaftseigentum. Der Bodenbelag oberhalb der Abdichtung kann Sondereigentum sein, ebenso der Innenanstrich der Brüstung. Undichte Balkone gehören zu den teuersten Sanierungsfällen in Nachkriegsbauten — und fast immer zahlt die Gemeinschaft.
Leitungen. Haupt- und Steigleitungen für Wasser, Abwasser, Heizung und Strom sind Gemeinschaftseigentum. Leitungen, die ausschließlich Ihre Wohnung versorgen, sind ab der Abzweigung vom Strang regelmäßig Sondereigentum, sofern die Teilungserklärung nichts anderes bestimmt. Abwasserleitungen bleiben oft länger Gemeinschaftseigentum, weil sie Teil eines gemeinsamen Systems sind.
Heizung. Die zentrale Heizungsanlage ist Gemeinschaftseigentum. Heizkörper in der Wohnung werden häufig dem Sondereigentum zugeordnet; maßgeblich ist die Teilungserklärung. Wer Heizkörper eigenmächtig austauscht, kann den hydraulischen Abgleich des ganzen Hauses stören — und haftet dann womöglich für die Folgen.
Estrich und Trittschall. Der Estrich gilt überwiegend als Gemeinschaftseigentum, weil er für den Schallschutz zwischen den Wohnungen sorgt. Der Bodenbelag darüber ist Sondereigentum. Tauschen Sie Teppich gegen Fliesen, darf der Trittschallschutz nicht schlechter werden als beim Einbau geschuldet.
Rollläden und Markisen. Außenliegende Rollläden werden meist dem Gemeinschaftseigentum zugeordnet, weil sie die Fassade prägen; die Rechtsprechung ist hier nicht einheitlich. Markisen und Klimageräte sind bauliche Veränderungen, die einen Beschluss brauchen.
Klar Sondereigentum. Bodenbeläge, Innentüren, nichttragende Innenwände, Sanitärobjekte, Tapeten und Wandfarben, Einbauküche.
Wer zahlt
Die Kosten des Gemeinschaftseigentums tragen alle Eigentümer, und zwar nach Miteigentumsanteilen, soweit nichts anderes vereinbart oder beschlossen ist (§ 16 Abs. 2 WEG).
Zwei Abweichungen sind häufig. Erstens enthalten viele Teilungserklärungen eine Kostenregel, nach der jeder Eigentümer die Instandhaltung „seiner“ Fenster oder „seines“ Balkons selbst bezahlt. Das ist zulässig. Zweitens kann die Versammlung seit der WEG-Reform für einzelne Kosten oder bestimmte Arten von Kosten mit einfacher Mehrheit einen anderen Schlüssel beschließen.
Wichtig ist der Unterschied zwischen Zahlen und Entscheiden. Auch wenn Sie die Kosten Ihrer Fenster allein tragen, entscheidet über den Austausch weiterhin die Gemeinschaft (§ 19 Abs. 1 WEG). Sie legt fest, wann, wie und mit welchem Produkt saniert wird — damit die Fassade einheitlich bleibt und die Gewährleistung beim richtigen Auftraggeber liegt.
Die teure Falle: eigenmächtig reparieren
Der häufigste und teuerste Fehler: Ein Eigentümer tauscht seine undichten Fenster auf eigene Faust und verlangt die Kosten später von der Gemeinschaft zurück. Der BGH hat das klar abgelehnt (Urteil vom 14.06.2019, V ZR 254/17). Wer Gemeinschaftseigentum ohne Beschluss instand setzt, bleibt auf den Kosten sitzen — selbst wenn die Maßnahme ohnehin hätte durchgeführt werden müssen.
Die Ausnahme ist die echte Notmaßnahme: Droht unmittelbar ein Schaden, darf jeder Eigentümer die zur Abwendung erforderlichen Maßnahmen ohne Beschluss treffen (§ 18 Abs. 3 WEG). Ein Wasserrohrbruch am Samstagabend ist ein solcher Fall, ein seit Jahren zugiges Fenster nicht.
Der richtige Weg ist der über die Versammlung: Mangel melden, Beschluss beantragen, notfalls auf Beschlussfassung klagen. Das dauert länger, sichert aber Ihr Geld.
Was Sie tun sollten
Teilungserklärung, Gemeinschaftsordnung und Aufteilungsplan beschaffen und die Kostenregeln für Fenster, Balkone und Leitungen lesen
Die Beschlusssammlung auf abweichende Kostenbeschlüsse prüfen
Mängel am Gemeinschaftseigentum schriftlich beim Verwalter melden, mit Fotos und Datum
Einen Tagesordnungspunkt für die nächste Versammlung beantragen, wenn nichts passiert
Nichts am Gemeinschaftseigentum selbst beauftragen, außer in einer echten Notlage
Vor eigenen Umbauten (Fenster, Tür, Balkonbelag) klären, ob es eine bauliche Veränderung ist
Was bei baulichen Veränderungen gilt und wer dann die Kosten trägt, steht in unserem Beitrag zu baulichen Veränderungen in der WEG. Wie Sie die Erhaltung des Gemeinschaftseigentums planbar machen, statt jedes Jahr Einzelfälle zu verhandeln, beschreibt unsere Seite zum technischen Management.
Ravenica legt für jedes Objekt fest, welche Bauteile nach Teilungserklärung wem gehören und wer sie bezahlt — bevor der erste Schaden die Frage stellt.
Häufige Fragen
Gehören die Fenster meiner Wohnung mir?
Nein. Außenfenster samt Rahmen und Verglasung sind zwingend Gemeinschaftseigentum, auch wenn die Teilungserklärung etwas anderes sagt. Zum Sondereigentum zählen allenfalls innere Fensterbänke und Innenanstrich. Die Teilungserklärung kann aber regeln, dass Sie die Kosten für Ihre Fenster selbst tragen.
Ich habe meine Fenster selbst ausgetauscht. Bekomme ich das Geld von der Gemeinschaft zurück?
In aller Regel nicht. Nach dem BGH (Urteil vom 14.06.2019, V ZR 254/17) hat ein Eigentümer, der Gemeinschaftseigentum ohne Beschluss instand setzt, keinen Erstattungsanspruch — auch dann nicht, wenn die Maßnahme ohnehin nötig war. Ausgenommen sind echte Notmaßnahmen zur Abwendung eines unmittelbar drohenden Schadens.
Wem gehört die Wohnungseingangstür?
Der Gemeinschaft. Der BGH hat 2013 entschieden, dass die Wohnungseingangstür zwingend Gemeinschaftseigentum ist, weil sie die räumliche Abgrenzung zum Treppenhaus bildet. Ein neuer Anstrich auf der Innenseite ist Ihre Sache, ein Austausch nicht.
Wer zahlt, wenn die Wasserleitung in meiner Wand bricht?
Das hängt davon ab, wo die Leitung liegt. Steig- und Hauptleitungen sind Gemeinschaftseigentum. Leitungen, die nur Ihre Wohnung versorgen, sind ab der Abzweigung meist Sondereigentum, sofern die Teilungserklärung nichts anderes bestimmt. Die Folgeschäden reguliert unabhängig davon häufig die Wohngebäudeversicherung.
Kann die Gemeinschaft die Kosten für Fenster künftig den einzelnen Eigentümern auferlegen?
Ja. Seit der WEG-Reform kann die Versammlung für einzelne Kosten oder bestimmte Arten von Kosten mit einfacher Mehrheit einen abweichenden Verteilerschlüssel beschließen (§ 16 Abs. 2 Satz 2 WEG). Der Beschluss muss ordnungsmäßiger Verwaltung entsprechen; er kann angefochten werden.
Über den Autor
Julius Launhardt
Gründer, Inhaber & Geschäftsführer von Ravenica · Dipl.-Ing. (TUM)
Diplomingenieur sowie M.Sc. in Management der TU München, IHK-zertifizierter Verwalter, zertifizierter Nachhaltigkeitsmanager (TÜV) und langjähriges Mitglied der Freiwilligen Feuerwehr. Als Gründer und Geschäftsführer von Ravenica in Nürnberg verantwortet er sowohl das Tagesgeschäft als auch Prozesse sowie die langfristige Strategie und Ausrichtung. Kennt Gebäudetechnik, Sanierungen, Energiethemen und Erbfälle aus der Praxis und ist selbst Eigentümer mehrerer Immobilien.
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