Technik & Sanierung
Wasserschaden in der Eigentumswohnung: Wer zahlt, was die Versicherung übernimmt
Kurze Antwort
Leitungswasserschäden am Gebäude, auch am Sondereigentum, reguliert meist die Wohngebäudeversicherung der Gemeinschaft; Ihre Möbel deckt nur die Hausratversicherung. Den Selbstbehalt tragen ohne abweichende Regelung alle Eigentümer nach dem Kostenschlüssel. Melden Sie den Schaden sofort dem Verwalter und beauftragen Sie am Gemeinschaftseigentum nichts auf eigene Faust.
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Die ersten Stunden
Bei einem Wasserschaden entscheiden die ersten Stunden über die Höhe des Schadens — und darüber, ob die Versicherung ihn vollständig übernimmt. Sie sind verpflichtet, den Schaden so gering wie möglich zu halten.
Sofort
Wasser stoppen
Absperrventil der Wohnung schließen, bei Wasser in Steckdosen oder Leuchten die Sicherung ausschalten. Ist der Austritt nicht zu stoppen, Hauptabsperrung im Keller schließen.
Sofort
Dokumentieren
Fotos und Videos von Austrittsstelle, betroffenen Räumen und beschädigten Gegenständen machen, bevor Sie aufräumen. Uhrzeit notieren.
Am selben Tag
Verwalter informieren
Über die Notfallnummer der Verwaltung, schriftlich nachgereicht. Betroffene Nachbarn unten und oben informieren. Bei vermieteten Wohnungen: den Mieter um Zugang bitten.
Folgetage
Leckortung und Trocknung
Der Verwalter beauftragt in Abstimmung mit dem Versicherer die Leckortung, die Reparatur am Gemeinschaftseigentum und die technische Trocknung.
Nach der Trocknung
Sanierung und Abrechnung
Wiederherstellung von Estrich, Putz und Belägen; Abrechnung mit der Versicherung und Verteilung des Selbstbehalts nach Kostenschlüssel.
Was Sie nicht tun sollten: einen Installateur auf eigene Rechnung mit der Öffnung von Wänden oder dem Austausch von Steigleitungen beauftragen. Notmaßnahmen zur Schadensabwehr sind erlaubt (§ 18 Abs. 3 WEG). Die Reparatur des Gemeinschaftseigentums selbst ist Sache der Gemeinschaft — wer vorgreift, riskiert, die Kosten nicht erstattet zu bekommen.
Welche Versicherung zahlt was
Wohngebäudeversicherung der Gemeinschaft. Sie deckt Schäden am Gebäude durch Leitungswasser, Rohrbruch und Frost, meist auch Sturm, Hagel und Feuer. Versichert ist das ganze Gebäude, einschließlich der fest verbundenen Bestandteile des Sondereigentums: Estrich, Putz, Bodenbeläge, Sanitärobjekte. Wie weit der Schutz für Sondereigentum reicht, steht in den Bedingungen — gerade bei hochwertigen Einbauten lohnt der Blick.
Hausratversicherung. Sie deckt Ihre beweglichen Sachen: Möbel, Teppiche, Kleidung, Elektronik. Die hat jeder Bewohner selbst abzuschließen; die Gemeinschaft versichert sie nicht.
Privathaftpflichtversicherung. Sie zahlt, wenn ein Bewohner den Schaden schuldhaft verursacht hat und deshalb für fremde Schäden haftet — etwa für den Hausrat des Nachbarn unten.
Häufig nicht versichert. Schäden durch Grundwasser, Starkregen oder Rückstau sind nur über eine Elementarschadenversicherung gedeckt. Viele Bedingungen schließen zudem Schäden durch allmählich eindringende Feuchtigkeit aus. Schimmel ohne ein versichertes Ereignis zahlt keine Wohngebäudeversicherung.
Der Selbstbehalt
Viele Gemeinschaften haben eine Wohngebäudeversicherung mit Selbstbehalt, weil die Prämie sonst nicht mehr bezahlbar wäre. Wer ihn trägt, hat der BGH entschieden (Urteil vom 16.09.2022, V ZR 69/21): Ohne abweichende Regelung wird der Selbstbehalt wie die Prämie auf alle Eigentümer verteilt — auch wenn der Schaden ausschließlich im Sondereigentum eines Einzelnen entstanden ist.
Die Gemeinschaft kann das ändern. Nach § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG kann sie per Beschluss festlegen, dass der Selbstbehalt künftig von der Einheit getragen wird, in deren Sondereigentum der Schaden liegt. Ob das sinnvoll ist, hängt vom Gebäude ab: Bei alten Leitungen trifft es oft zufällig, wer gerade unter dem undichten Strang wohnt.
Wenn sich Schäden häufen
Mehrere Leitungswasserschäden in wenigen Jahren sind ein Warnsignal — für das Gebäude und für den Versicherungsschutz. Nach jedem Versicherungsfall dürfen beide Seiten den Vertrag kündigen (§ 92 VVG). Versicherer nutzen das, um Prämien und Selbstbehalt deutlich zu erhöhen oder den Vertrag zu beenden. Ein neuer Versicherer für ein Haus mit Schadenhistorie ist schwer und teuer zu finden.
Die Antwort ist fast nie eine weitere Einzelreparatur, sondern eine Bestandsaufnahme der Leitungen: Material, Alter, Schadensorte. Daraus folgt eine Entscheidung zwischen Rohrinnensanierung und Strangsanierung — eine Erhaltungsmaßnahme, die die Gemeinschaft beschließt und die meist aus der Rücklage oder einer Sonderumlage finanziert wird. Wie hoch die Rücklage dafür sein sollte, zeigt unser Beitrag zur Erhaltungsrücklage.
Was Vermieter zusätzlich beachten müssen
Ist die Wohnung vermietet, hat Ihr Mieter den Schaden unverzüglich zu melden (§ 536c BGB). Solange die Wohnung nur eingeschränkt nutzbar ist, ist die Miete kraft Gesetzes gemindert (§ 536 BGB). Viele Wohngebäudetarife ersetzen den Mietausfall für eine begrenzte Zeit, wenn die Wohnung unbewohnbar wird. Fragen Sie beim Verwalter nach, ob das bei Ihrer Gemeinschaft versichert ist.
Die Koordination mit Mieter, Handwerkern und Gutachter ist Aufgabe des Vermieters, nicht des WEG-Verwalters. Wer das abgeben will, braucht eine Sondereigentumsverwaltung; wer mit der bisherigen unzufrieden ist, findet den Weg in Sondereigentumsverwaltung wechseln.
Kurz zusammengefasst
Wasser stoppen, Strom sichern, alles fotografieren
Verwalter sofort informieren, schriftlich nachreichen
Hausratschäden selbst der eigenen Hausratversicherung melden
Am Gemeinschaftseigentum nur Notmaßnahmen, keine Reparaturen auf eigene Faust
Bei Vermietung: Mieter informieren, Mietausfall beim Verwalter erfragen
Bei wiederholten Schäden eine Bestandsaufnahme der Leitungen auf die Tagesordnung setzen
Ravenica nimmt Schadensmeldungen rund um die Uhr entgegen und koordiniert Leckortung, Trocknung und Versicherer für die Gemeinschaft, damit aus einem Wasserschaden kein monatelanger Baustellenzustand wird.
Häufige Fragen
Wer meldet den Schaden bei der Versicherung?
Versicherungsnehmerin der Wohngebäudeversicherung ist die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer, vertreten durch den Verwalter. Er meldet den Schaden und koordiniert Leckortung, Trocknung und Gutachter. Schäden an Ihrem Hausrat melden Sie selbst bei Ihrer eigenen Hausratversicherung.
Wer trägt den Selbstbehalt?
Ohne abweichende Regelung alle Eigentümer nach dem allgemeinen Kostenschlüssel — auch dann, wenn der Schaden nur im Sondereigentum entstanden ist (BGH, Urteil vom 16.09.2022, V ZR 69/21). Die Gemeinschaft kann per Beschluss einen anderen Schlüssel festlegen, etwa zulasten der betroffenen Einheit.
Zahlt die Versicherung die Leckortung und den Strom für die Trocknungsgeräte?
Viele Tarife übernehmen die Kosten der Leckortung und der Trocknung, teils mit Höchstbeträgen. Der Stromverbrauch der Trocknungsgeräte wird oft pauschal erstattet. Maßgeblich sind die Versicherungsbedingungen der Gemeinschaft; der Verwalter kann sie Ihnen vorlegen.
Haftet mein Nachbar, wenn bei ihm der Schlauch der Waschmaschine geplatzt ist?
Für Schadensersatz braucht es grundsätzlich ein Verschulden. Hat der Nachbar die Maschine unbeaufsichtigt laufen lassen oder einen erkennbar defekten Schlauch nicht getauscht, kommt seine Haftpflichtversicherung in Betracht. Den Gebäudeschaden reguliert unabhängig davon in der Regel die Wohngebäudeversicherung.
Darf mein Mieter die Miete mindern?
Ja, solange die Wohnung wegen des Schadens nur eingeschränkt nutzbar ist (§ 536 BGB). Die Minderung tritt kraft Gesetzes ein. Viele Wohngebäudeversicherungen ersetzen den Mietausfall für einen begrenzten Zeitraum, wenn die Wohnung unbewohnbar ist.
Über den Autor
Julius Launhardt
Gründer, Inhaber & Geschäftsführer von Ravenica · Dipl.-Ing. (TUM)
Diplomingenieur sowie M.Sc. in Management der TU München, IHK-zertifizierter Verwalter, zertifizierter Nachhaltigkeitsmanager (TÜV) und langjähriges Mitglied der Freiwilligen Feuerwehr. Als Gründer und Geschäftsführer von Ravenica in Nürnberg verantwortet er sowohl das Tagesgeschäft als auch Prozesse sowie die langfristige Strategie und Ausrichtung. Kennt Gebäudetechnik, Sanierungen, Energiethemen und Erbfälle aus der Praxis und ist selbst Eigentümer mehrerer Immobilien.
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