Beschluss anfechten: Fristen, Ablauf und Kosten

Die Fristen, an denen fast alles scheitert

Klageerhebung

1 Monat ab Beschlussfassung

Klagebegründung

2 Monate ab Beschlussfassung

Fristbeginn

Versammlungstag, nicht Protokollzugang

Beklagte

Gemeinschaft der Wohnungseigentümer

Aufschiebende Wirkung

keine

Frist konkret ausrechnen: Der Anfechtungsfrist-Rechner ermittelt aus dem Versammlungsdatum beide Fristenden — nach §§ 187, 188 BGB, mit Verschiebung über Wochenenden und Feiertage nach § 193 BGB — und legt sie auf Wunsch als Kalendereintrag ab.

Beide Fristen stehen in § 45 WEG und sind Ausschlussfristen. Wird die Monatsfrist versäumt, ist der Beschluss endgültig wirksam, auch wenn er inhaltlich fehlerhaft war. Wird die Zweimonatsfrist für die Begründung versäumt, wird die Klage abgewiesen, obwohl sie rechtzeitig erhoben wurde.

Zwei Feinheiten: Für die Monatsfrist genügt die Einreichung bei Gericht, wenn die Klage anschließend „demnächst" zugestellt wird (§ 167 ZPO) — dafür muss der Gerichtskostenvorschuss zügig gezahlt werden. Und wer ohne eigenes Verschulden an der Fristwahrung gehindert war, kann Wiedereinsetzung in den vorigen Stand beantragen (§ 45 Satz 2 WEG i. V. m. §§ 233 ff. ZPO). Planen sollte man damit nicht.

Der praktisch häufigste Fehler ist der Fristbeginn. Viele Eigentümer warten auf die Niederschrift, um zu prüfen, was genau beschlossen wurde. Das Protokoll ist unverzüglich zu erstellen, kommt aber nicht selten erst nach drei oder vier Wochen. Dann ist die Klagefrist beinahe abgelaufen. Wer eine Anfechtung ernsthaft erwägt, notiert den Wortlaut in der Versammlung selbst und trägt sich das Fristende noch am selben Tag ein.

Wann ein Beschluss angreifbar ist

Formelle Mängel betreffen das Zustandekommen: zu kurze Ladungsfrist, nicht hinreichend bestimmte Ankündigung des Beschlussgegenstands, Einberufung durch einen Unbefugten, fehlerhafte Feststellung des Ergebnisses, unzulässige Beschränkung der Vertretung.

Ein formeller Mangel führt allerdings nicht zur Ungültigkeit, wenn feststeht, dass der Beschluss auch ohne ihn genauso gefasst worden wäre. Im Zweifel wird vermutet, dass sich der Fehler ausgewirkt hat. Eine knapp verfehlte Ladungsfrist bei einem Beschluss, dem alle Eigentümer zugestimmt haben, bleibt deshalb meist folgenlos. Wurde ein Eigentümer gar nicht geladen, sieht es anders aus.

Materielle Mängel betreffen den Inhalt: Der Beschluss widerspricht ordnungsmäßiger Verwaltung, verstößt gegen die Gemeinschaftsordnung, benachteiligt einzelne Eigentümer unbillig oder verteilt Kosten nach einem Schlüssel, für den es keine Grundlage gibt.

Nichtigkeit ist etwas anderes und selten. Sie setzt einen Verstoß gegen eine Vorschrift voraus, auf die nicht verzichtet werden kann (§ 23 Abs. 4 Satz 1 WEG). Der wichtigste Fall: Der Gemeinschaft fehlt für den Gegenstand von vornherein jede Beschlusskompetenz — etwa bei dem Versuch, durch Mehrheitsbeschluss in das Sondereigentum eines Eigentümers einzugreifen oder die Gemeinschaftsordnung ohne Öffnungsklausel zu ändern. Daneben kommen Sittenwidrigkeit oder ein Beschluss in Betracht, der so unbestimmt ist, dass sich ihm keine durchführbare Regelung entnehmen lässt. Ein nichtiger Beschluss braucht keine Anfechtung; auf ihn kann man sich jederzeit berufen. Wer Klarheit will, erhebt eine Nichtigkeitsklage — sie ist an keine Frist gebunden.

Der Ablauf

Zuständig ist unabhängig vom Streitwert das Amtsgericht (§ 23 Nr. 2 Buchst. c GVG), und zwar ausschließlich das, in dessen Bezirk das Grundstück liegt (§ 43 Abs. 2 WEG). Für Objekte in Nürnberg, Fürth und Erlangen ist das jeweilige örtliche Amtsgericht zuständig. Über die Berufung entscheidet in WEG-Sachen ein zentrales Landgericht, grundsätzlich das am Sitz des Oberlandesgerichts (§ 72 Abs. 2 GVG); die Länder können abweichende Zuständigkeiten bestimmen.

Der Streitwert richtet sich nach dem Interesse aller Eigentümer an der Entscheidung (§ 49 GKG). Gedeckelt ist er doppelt: höchstens auf das Siebeneinhalbfache des Interesses des Klägers und höchstens auf den Verkehrswert seines Wohnungseigentums. Ein Beispiel: Ficht ein Eigentümer eine Sonderumlage über 80.000 € an und trägt er davon 8.000 €, kann der Streitwert bis zu 60.000 € betragen — und damit ein Kostenrisiko entstehen, das den eigenen Anteil an der Umlage deutlich übersteigt.

Bevor Sie klagen: drei Prüfungen

Der zweite Punkt wird am häufigsten übersehen. Wird eine Jahresabrechnung wegen eines Formfehlers für ungültig erklärt, stellt die Verwaltung sie korrigiert erneut zur Abstimmung, und die Gemeinschaft beschließt dasselbe noch einmal — diesmal fehlerfrei. Gewonnen ist damit Zeit, nicht die Sache. Das kann richtig sein, wenn die Zeit gebraucht wird; als Selbstzweck ist es teuer.

Der Weg vor der Klage

In den meisten Fällen ist das Gespräch schneller und billiger. Ein sachlicher Hinweis an die Verwaltung, dass ein Beschluss fehlerhaft zustande gekommen ist, führt regelmäßig dazu, dass der Punkt in einer außerordentlichen Versammlung ordnungsgemäß neu beschlossen wird. Verwaltungen haben daran ein eigenes Interesse: Ein angefochtener Beschluss kostet sie Aufwand und ist ein Argument beim nächsten Wiederbestellungsbeschluss. Häufen sich fehlerhafte Beschlüsse, ist der Verwalterwechsel der wirksamere Hebel als jede einzelne Klage.

Wichtig dabei: Das Gespräch hemmt die Frist nicht. Führen Sie es parallel, nicht statt der Fristwahrung. Wenn die Monatsfrist ausläuft und keine Einigung erkennbar ist, muss die Klage raus — zurücknehmen lässt sie sich immer noch. Kostenlos ist das allerdings nicht: Bei einer Rücknahme trägt der Kläger die Kosten (§ 269 Abs. 3 ZPO), wenn auch mit ermäßigter Gerichtsgebühr.

Beschlussersetzung: der umgekehrte Fall

Manchmal ist das Problem nicht ein gefasster, sondern ein nicht gefasster Beschluss. Weigert sich die Mehrheit, eine Maßnahme zu beschließen, die zur ordnungsmäßigen Verwaltung gehört — eine dringend nötige Erhaltungsmaßnahme, eine angemessene Erhaltungsrücklage, die Bestellung eines Verwalters —, kann jeder Eigentümer beim Gericht beantragen, den Beschluss zu ersetzen (§ 44 Abs. 1 Satz 2 WEG). Voraussetzung ist in der Regel, dass der Antrag vorher der Eigentümerversammlung vorgelegt und dort abgelehnt oder nicht behandelt wurde. Wer direkt zum Gericht geht, scheitert meist schon daran.

Das ist der Hebel, der verwalterlosen und blockierten Gemeinschaften bleibt — neben der Bestellung einer Verwaltung, die die offenen Punkte ordnungsgemäß zur Abstimmung stellt. Er ist langsam, aber er wirkt.

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Dieser Beitrag ordnet die Fristen ein. Für die Klage selbst brauchen Sie eine auf WEG-Recht spezialisierte Kanzlei — und zwar innerhalb des ersten Monats, nicht danach.