Technik & Sanierung
Fernablesbare Zähler: Frist 31.12.2026 – was WEGs und Vermieter jetzt tun müssen
Kurze Antwort
Alle Heizkostenverteiler, Wärme- und Warmwasserzähler, die noch nicht fernablesbar sind, müssen bis 31. Dezember 2026 nachgerüstet oder getauscht werden (§ 5 Abs. 3 HeizkostenV). Kaltwasserzähler sind nicht betroffen. Versäumt die Gemeinschaft die Frist, dürfen Mieter ihren Heizkostenanteil um 3 Prozent kürzen – den Schaden tragen vermietende Eigentümer.
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Die Frist in einem Satz
Wer noch Heizkostenverteiler, Wärmezähler oder Warmwasserzähler im Haus hat, die jemand einmal im Jahr persönlich ablesen muss, hat bis 31. Dezember 2026 Zeit, sie nachzurüsten oder zu tauschen. So steht es in § 5 Abs. 3 HeizkostenV, und zwar seit der Novelle von 2021. Verschoben wurde die Frist seither nicht.
Für viele Gemeinschaften ist das längst erledigt. Für manche aber nicht – vor allem dort, wo der Messdienstvertrag seit Jahren unverändert läuft und niemand auf das Datum geschaut hat. Dieser Beitrag hilft Ihnen, in zehn Minuten herauszufinden, ob Ihre Gemeinschaft betroffen ist und was jetzt noch zu tun ist.
Was „fernablesbar“ bedeutet – und was nicht betroffen ist
Fernablesbar ist ein Gerät, wenn es abgelesen werden kann, ohne dass jemand die Wohnung betreten muss – in der Praxis meist per Funk. Betroffen sind:
- Heizkostenverteiler an den Heizkörpern (auch die alten Verdunster-Röhrchen),
- Wärmezähler, etwa bei Fußbodenheizung oder Wohnungsstationen,
- Warmwasserzähler.
Nicht betroffen sind Kaltwasserzähler. Die Heizkostenverordnung regelt nur Wärme und Warmwasser. Wenn Ihnen jemand erzählt, auch der Kaltwasserzähler müsse wegen der Frist raus, ist das so nicht richtig – auch wenn ein gemeinsamer Tausch aus praktischen Gründen sinnvoll sein kann.
Seit dem 1. Dezember 2021 dürfen ohnehin nur noch fernablesbare Geräte neu eingebaut werden. Die Frist zum Jahresende betrifft also den Altbestand.
Wer den Schaden trägt, wenn die Frist verpasst wird
Hier wird es für Wohnungseigentümer interessant. Die Verordnung gibt Nutzern ein Kürzungsrecht von 3 Prozent auf ihren Heizkostenanteil, wenn keine fernablesbaren Geräte installiert sind. Weitere 3 Prozent sind möglich, wenn die monatliche Verbrauchsinformation fehlt (§ 12 Abs. 1 HeizkostenV).
Dieses Kürzungsrecht gilt aber nicht zwischen Ihnen und der Gemeinschaft. Als Selbstnutzer können Sie Ihr Hausgeld deshalb nicht kürzen. Getroffen werden die vermietenden Eigentümer: Ihr Mieter darf kürzen, obwohl Sie selbst gar nichts falsch gemacht haben – das Versäumnis lag bei der Gemeinschaft. Drei Prozent klingen wenig, summieren sich aber Jahr für Jahr, solange die Geräte nicht getauscht sind.
Genau deshalb sollten gerade Kapitalanleger in der Eigentümerversammlung nachfragen. Wie die Kürzung in Ihre eigene Nebenkostenabrechnung durchschlägt, lesen Sie im Beitrag zur Betriebskostenabrechnung für vermietete Eigentumswohnungen.
Der Schnellcheck für Ihre Gemeinschaft
Schauen Sie auf einen Heizkostenverteiler: Zeigt das Display ein Funksymbol oder einen Hinweis auf Funk? Alte Röhrchen-Verdunster sind sicher nicht fernablesbar.
Kam der Ableser zuletzt persönlich in die Wohnung? Dann ist mindestens ein Teil der Technik vermutlich noch nicht umgerüstet.
Bekommen Sie monatlich eine Verbrauchsinformation per Brief, E-Mail oder App? Wenn nicht, fehlt entweder die Technik oder der Messdienst liefert nicht.
Fragen Sie die Verwaltung schriftlich, ob alle Geräte im Haus fernablesbar sind und wann der Messdienstvertrag endet.
Prüfen Sie, ob das Thema auf der Tagesordnung der nächsten Versammlung steht oder bereits beschlossen wurde.
Was die Gemeinschaft jetzt tun sollte
Die Ausstattung mit Messtechnik ist Sache der Gemeinschaft und gehört zur ordnungsmäßigen Verwaltung. Ist noch nichts passiert, gilt: Die verbleibende Zeit ist knapp, aber nicht zu knapp. Messdienstleister haben gegen Jahresende viel zu tun, deshalb lohnt es sich, sofort zu handeln.
Sofort
Bestand klären
Die Verwaltung fragt beim Messdienst ab, welche Geräte noch nicht fernablesbar sind, und lässt sich ein Angebot für Nachrüstung oder Tausch geben – Kauf und Miete im Vergleich.
Innerhalb weniger Wochen
Beschluss fassen
Liegt die nächste Versammlung zu weit weg, kommt ein Umlaufbeschluss oder eine außerordentliche Versammlung in Frage. Geht es nur noch darum, eine gesetzliche Frist zu wahren, darf die Verwaltung nach § 27 Abs. 1 WEG auch ohne Beschluss handeln.
Bis 31.12.2026
Montage
Termine mit allen Bewohnern koordinieren. Wer keinen Zugang gewährt, gefährdet die Frist – frühe Ankündigung und Ausweichtermine helfen.
Ab Januar 2027
Verbrauchsinformation prüfen
Kommt die monatliche Information bei allen Nutzern an? Erst dann ist das Kürzungsrisiko vollständig vom Tisch.
Wenn die Verwaltung nicht reagiert, können die Eigentümer selbst eine Versammlung verlangen. Wie das funktioniert, steht im Beitrag zur außerordentlichen Eigentümerversammlung.
Ausnahmen – und warum sie selten greifen
Die Pflicht entfällt, wenn die Nachrüstung im Einzelfall technisch nicht möglich ist oder durch unangemessenen Aufwand zu einer unbilligen Härte führen würde (§ 5 Abs. 3 Satz 2 HeizkostenV). Das ist eng auszulegen. Dass ein Austausch Geld kostet, ist keine unbillige Härte.
Für Gebäude mit höchstens zwei Wohnungen, von denen der Eigentümer eine selbst bewohnt, gelten Sonderregeln. Für typische Eigentümergemeinschaften spielt das keine Rolle. Daneben nennt § 11 HeizkostenV weitere Ausnahmen, etwa für Räume, in denen der Verbrauch nicht beeinflusst werden kann.
Der nächste Termin steht schon fest
Mit der Fernablesbarkeit ist es nicht ganz getan. Die Geräte müssen außerdem interoperabel sein, also mit Systemen anderer Anbieter zusammenarbeiten und an ein Smart-Meter-Gateway angebunden werden können. Für Geräte, die bereits vor Dezember 2022 fernablesbar verbaut wurden, gilt dafür eine Übergangsfrist bis Ende 2031.
Wer jetzt tauscht, sollte deshalb gleich auf interoperable Technik achten – sonst steht in fünf Jahren der nächste Tausch an. Das ist ein guter Moment, um auch die übrige Haustechnik in den Blick zu nehmen, allen voran die Heizung selbst. Was das neue Gebäudemodernisierungsgesetz für Gemeinschaften bedeutet, lesen Sie im Beitrag zum Heizungstausch in der WEG.
Technik ist bei Ravenica Chefsache: Wir prüfen Messdienstverträge, holen Vergleichsangebote ein und kümmern uns darum, dass Fristen wie diese gar nicht erst eng werden. Mehr zu unserer WEG-Verwaltung in Nürnberg, Fürth und Erlangen.
Häufige Fragen
Müssen auch Kaltwasserzähler bis Ende 2026 fernablesbar sein?
Nein. Die Heizkostenverordnung regelt nur die Erfassung von Wärme und Warmwasser – also Heizkostenverteiler, Wärmezähler und Warmwasserzähler. Für Kaltwasserzähler gilt die Frist nicht. Viele Messdienste tauschen sie aus praktischen Gründen trotzdem gleich mit; das ist eine Frage der Wirtschaftlichkeit, keine Pflicht.
Darf ich als selbstnutzender Eigentümer das Hausgeld kürzen, wenn die WEG die Frist verpasst?
Nein. Das Kürzungsrecht gilt ausdrücklich nicht im Verhältnis zwischen Wohnungseigentümer und Gemeinschaft (§ 12 Abs. 1 Satz 4 HeizkostenV). Es trifft nur das Verhältnis zwischen Vermieter und Mieter. Gegenüber der Gemeinschaft bleiben die allgemeinen Regeln, im Einzelfall auch ein Schadensersatzanspruch.
Gibt es Ausnahmen von der Nachrüstpflicht?
Ja, aber eng. Die Pflicht entfällt, wenn der Austausch im Einzelfall technisch nicht möglich ist oder wegen unangemessenen Aufwands zu einer unbilligen Härte führen würde. Außerdem gelten Sonderregeln für Gebäude mit nicht mehr als zwei Wohnungen, von denen der Eigentümer eine selbst bewohnt.
Ist die Frist verschoben worden?
Stand Oktober 2026: nein. Der 31. Dezember 2026 steht seit der Novelle von 2021 unverändert in § 5 Abs. 3 HeizkostenV. Eine Verlängerung war bis zur Veröffentlichung dieses Beitrags nicht bekannt.
Was ist die monatliche Verbrauchsinformation?
Sobald fernablesbare Geräte verbaut sind, müssen die Nutzer monatlich über ihren Verbrauch informiert werden (§ 6a HeizkostenV) – per Brief, E-Mail oder App. Fehlt diese Information, dürfen Mieter ebenfalls um 3 Prozent kürzen.
Über den Autor
Julius Launhardt
Gründer, Inhaber & Geschäftsführer von Ravenica · Dipl.-Ing. (TUM)
Diplomingenieur sowie M.Sc. in Management der TU München, IHK-zertifizierter Verwalter, zertifizierter Nachhaltigkeitsmanager (TÜV) und langjähriges Mitglied der Freiwilligen Feuerwehr. Als Gründer und Geschäftsführer von Ravenica in Nürnberg verantwortet er sowohl das Tagesgeschäft als auch Prozesse sowie die langfristige Strategie und Ausrichtung. Kennt Gebäudetechnik, Sanierungen, Energiethemen und Erbfälle aus der Praxis und ist selbst Eigentümer mehrerer Immobilien.
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