Abrechnung · 6 Min
Grundsteuer in Bayern: Was Wohnungseigentümer wissen müssen
Kurze Antwort
Bayern rechnet die Grundsteuer seit 2025 nach dem Flächenmodell — unabhängig vom Wert der Immobilie. Maßgeblich sind Grundstücks- und Gebäudeflächen, multipliziert mit festen Äquivalenzzahlen und der Grundsteuermesszahl; Wohnflächen erhalten dabei einen Abschlag von 30 Prozent. Der Bescheid ergeht je Einheit, nicht über das Hausgeld.
Bayern rechnet anders als der Bund
Die meisten Bundesländer folgen dem Bundesmodell, das auf Bodenrichtwert und statistischer Nettokaltmiete aufsetzt. Bayern hat von der Länderöffnungsklausel Gebrauch gemacht und ein reines Flächenmodell eingeführt, das seit 2025 gilt.
Der Wert der Immobilie spielt darin keine Rolle. Zwei gleich große Wohnungen zahlen dieselbe Grundsteuer, ob sie in bester Lage oder am Stadtrand liegen — solange Grundstücksanteil und Gebäudefläche übereinstimmen. Das ist politisch umstritten und für Eigentümer in gefragten Lagen ein spürbarer Vorteil.
Die Rechnung in drei Schritten
- Äquivalenzzahl Grund und Boden
- 0,04 €/m²
- Äquivalenzzahl Gebäudefläche
- 0,50 €/m²
- Grundsteuermesszahl allgemein
- 100 %
- Grundsteuermesszahl für Wohnflächen
- 70 %
- Hebesatz
- von der Gemeinde festgesetzt
Erster Schritt: Äquivalenzbeträge. Die Fläche des Grundstücksanteils wird mit 0,04 € multipliziert, die Gebäudefläche mit 0,50 €.
Zweiter Schritt: Messbetrag. Auf die Äquivalenzbeträge wird die Grundsteuermesszahl angewandt. Für Wohnflächen beträgt sie 70 Prozent — der Abschlag von 30 Prozent ist die zentrale Entlastung für Wohnnutzung.
Dritter Schritt: Hebesatz. Der Messbetrag wird mit dem Hebesatz der Gemeinde multipliziert. Erst hier entstehen die Unterschiede zwischen Nürnberg, Fürth und Erlangen — und nur dieser Faktor kann sich jährlich ändern, ohne dass sich an Ihrer Wohnung etwas tut.
Beispielrechnung
Eine Eigentumswohnung mit 70 m² Wohnfläche und einem Miteigentumsanteil, der 90 m² Grundstücksfläche entspricht:
- Grund und Boden: 90 × 0,04 € = 3,60 €
- Gebäude: 70 × 0,50 € = 35,00 €
- Messzahl Wohnfläche 70 %: (3,60 + 35,00) × 0,7 = 27,02 €
- bei einem Hebesatz von 555 %: 27,02 € × 5,55 = rund 150 € im Jahr
Der Hebesatz im Beispiel ist eine Annahme. Setzen Sie den tatsächlichen Wert Ihrer Gemeinde ein — er steht auf dem Grundsteuerbescheid und wird von der Stadt veröffentlicht.
Was bei Wohnungseigentum besonders ist
Der Bescheid ergeht je Einheit. Anders als Gebäudeversicherung oder Müllgebühren läuft die Grundsteuer nicht über die Gemeinschaft. Jeder Eigentümer erhält seinen eigenen Bescheid und zahlt direkt. Sie taucht deshalb weder im Wirtschaftsplan noch in der WEG-Jahresabrechnung auf.
Der Grundstücksanteil folgt dem Miteigentumsanteil. Das erklärt die häufigste Verwunderung: Zwei Nachbarn mit identischer Wohnfläche zahlen unterschiedlich viel, weil ihre Miteigentumsanteile abweichen. Der Anteil steht in der Teilungserklärung.
Stellplätze und Nebenflächen zählen mit. Ein Tiefgaragenstellplatz erhöht in der Regel den Anteil und damit die Steuer. Kellerräume, die zum Sondereigentum gehören, sind je nach Ausgestaltung zu berücksichtigen.
Umlage auf Mieter
Die Grundsteuer ist nach § 2 Nr. 1 BetrKV umlagefähig, wenn der Mietvertrag die Umlage von Betriebskosten vereinbart. Sie gehört damit zu der kleinen Gruppe von Positionen, die der vermietende Eigentümer tatsächlich weiterreichen kann — im Unterschied zur Verwaltervergütung und zur Rücklagenzuführung.
Praktisch heißt das für die Betriebskostenabrechnung: Die Grundsteuer kommt nicht aus der WEG-Abrechnung, sondern aus Ihrem eigenen Bescheid. Wer die Betriebskostenabrechnung ausschließlich aus der Jahresabrechnung der Gemeinschaft aufbaut, vergisst sie regelmäßig. Bei 150 € im Jahr ist das kein Drama, bei größeren Einheiten summiert es sich über die Haltedauer.
Anzeigepflichten nicht übersehen
Das Flächenmodell ist statisch — die Werte gelten fort, bis sich die tatsächlichen Verhältnisse ändern. Genau dann entsteht aber eine Anzeigepflicht: Dachgeschossausbau, Anbau, Umwandlung von Wohn- in Gewerbenutzung oder umgekehrt.
Wer eine Wohnung ausbaut und die Anzeige unterlässt, riskiert Nachforderungen. Wer eine Gewerbeeinheit zu Wohnraum umnutzt und die Anzeige unterlässt, verschenkt den 30-Prozent-Abschlag. Die Frist ist knapp bemessen; klären Sie den konkreten Fall mit Ihrem Steuerberater, bevor der Umbau abgeschlossen ist.
Dieser Beitrag erklärt die Systematik. Für Ihren konkreten Bescheid, für Einsprüche und für Anzeigepflichten ist Ihr Steuerberater der richtige Ansprechpartner — wir sind es nicht.
Häufige Fragen
Ist die Grundsteuer auf Mieter umlegbar?
Ja. Die Grundsteuer gehört nach § 2 Nr. 1 BetrKV zu den umlagefähigen Betriebskosten, sofern die Umlage im Mietvertrag vereinbart ist. Anders als die Verwaltervergütung darf sie also weitergegeben werden.
Läuft die Grundsteuer über das Hausgeld?
In aller Regel nicht. Bei Wohnungseigentum ergeht der Bescheid je Sondereigentumseinheit an den jeweiligen Eigentümer. Sie zahlen direkt an die Stadt, nicht über die Gemeinschaft.
Warum ist meine Grundsteuer anders als die des Nachbarn mit gleicher Wohnungsgröße?
Neben der Wohnfläche zählt der Miteigentumsanteil am Grundstück. Wer einen höheren Anteil hat — etwa wegen eines zugeordneten Stellplatzes oder Kellers —, zahlt mehr, auch bei gleicher Wohnfläche.
Muss ich Änderungen melden?
Ja. Ändern sich die tatsächlichen Verhältnisse, etwa durch Anbau, Ausbau des Dachgeschosses oder eine Nutzungsänderung von Wohnen zu Gewerbe, besteht eine Anzeigepflicht gegenüber dem Finanzamt. Die Frist ist kurz — klären Sie sie im Zweifel mit Ihrem Steuerberater.
Kann die Stadt die Grundsteuer erhöhen, ohne dass sich etwas ändert?
Ja, über den Hebesatz. Messbetrag und Flächen bleiben gleich, der kommunale Hebesatz kann jährlich angepasst werden. Er ist der einzige Teil der Rechnung, der politisch entschieden wird.
Dieser Beitrag ist keine Rechtsberatung. Er gibt den Stand der gängigen Praxis wieder; für Ihren konkreten Fall prüfen wir die Fristen gemeinsam mit Ihnen oder einer auf WEG-Recht spezialisierten Kanzlei.