Abrechnung
Grundsteuer in Bayern: Was Wohnungseigentümer wissen müssen
Kurze Antwort
Bayern rechnet die Grundsteuer seit 2025 nach dem Flächenmodell, unabhängig vom Immobilienwert. Maßgeblich sind Grundstücks- und Gebäudeflächen, multipliziert mit festen Äquivalenzzahlen und der Messzahl; Wohnflächen erhalten einen Abschlag von 30 Prozent. Für eine 70-m²-Wohnung in Nürnberg sind das beim Hebesatz 2026 von 750 Prozent rund 210 € im Jahr. Der Bescheid ergeht je Einheit, nicht über das Hausgeld.
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Bayern rechnet anders als der Bund
Die meisten Bundesländer folgen dem Bundesmodell, das auf Bodenrichtwert und statistischer Nettokaltmiete aufsetzt. Bayern hat von der Länderöffnungsklausel Gebrauch gemacht und mit dem Bayerischen Grundsteuergesetz ein reines Flächenmodell eingeführt, das seit 2025 gilt. Die offizielle Informationsseite des Freistaats ist grundsteuer.bayern.de.
Der Wert der Immobilie spielt darin keine Rolle. Zwei gleich große Wohnungen zahlen dieselbe Grundsteuer, ob sie in bester Lage oder am Stadtrand liegen — solange Grundstücksanteil und Gebäudefläche übereinstimmen. Das ist politisch umstritten und für Eigentümer in gefragten Lagen ein spürbarer Vorteil.
Die Rechnung in drei Schritten
- Äquivalenzzahl Grund und Boden
- 0,04 €/m²
- Äquivalenzzahl Gebäudefläche
- 0,50 €/m²
- Grundsteuermesszahl Grund und Boden
- 100 %
- Grundsteuermesszahl für Wohnflächen
- 70 %
- Hebesatz
- von der Gemeinde festgesetzt
Erster Schritt: Äquivalenzbeträge. Die Fläche des Grundstücksanteils wird mit 0,04 € multipliziert, die Gebäudefläche mit 0,50 €.
Zweiter Schritt: Messbetrag. Auf die Äquivalenzbeträge wird die Grundsteuermesszahl angewandt — getrennt nach Fläche. Für Grund und Boden beträgt sie 100 Prozent, für Wohnflächen 70 Prozent. Der Abschlag von 30 Prozent gilt also nur für den Gebäudeteil und ist die zentrale Entlastung für Wohnnutzung. Für Baudenkmäler und geförderten Wohnraum sinkt die Messzahl für Wohnflächen um weitere 25 Prozent.
Dritter Schritt: Hebesatz. Der Messbetrag wird mit dem Hebesatz der Gemeinde multipliziert. Erst hier entstehen die Unterschiede zwischen Nürnberg, Fürth und Erlangen — und nur dieser Faktor kann sich jährlich ändern, ohne dass sich an Ihrer Wohnung etwas tut.
Beispielrechnung
Eine Eigentumswohnung mit 70 m² Wohnfläche und einem Miteigentumsanteil, der 90 m² Grundstücksfläche entspricht:
- Grund und Boden: 90 × 0,04 € = 3,60 € × 100 % = 3,60 €
- Gebäude (Wohnfläche): 70 × 0,50 € = 35,00 € × 70 % = 24,50 €
- Grundsteuermessbetrag: 3,60 € + 24,50 € = 28,10 €
| Stadt | Hebesatz Grundsteuer B | Grundsteuer im Jahr |
|---|---|---|
| Nürnberg (ab 2026) | 750 % | rund 211 € |
| Fürth (Stand 2025) | 660 % | rund 185 € |
| Erlangen (ab 2026) | 625 % | rund 176 € |
Die Hebesätze stammen aus den Veröffentlichungen der Städte, für Nürnberg aus der Seite des Finanzreferats zur Grundsteuerreform. Sie können sich jährlich ändern — maßgeblich ist der Wert auf Ihrem aktuellen Grundsteuerbescheid.
Was bei Wohnungseigentum besonders ist
Der Bescheid ergeht je Einheit. Anders als Gebäudeversicherung oder Müllgebühren läuft die Grundsteuer nicht über die Gemeinschaft. Jeder Eigentümer erhält seinen eigenen Bescheid und zahlt direkt. Sie taucht deshalb weder im Wirtschaftsplan noch in der WEG-Jahresabrechnung auf.
Der Grundstücksanteil folgt dem Miteigentumsanteil. Das erklärt die häufigste Verwunderung: Zwei Nachbarn mit identischer Wohnfläche zahlen unterschiedlich viel, weil ihre Miteigentumsanteile abweichen. Der Anteil steht in der Teilungserklärung.
Stellplätze und Keller. Die Fläche einer Garage oder eines Tiefgaragenstellplatzes bleibt bis 50 m² außer Ansatz, wenn sie der Wohnung rechtlich zugeordnet ist und räumlich dazugehört (Art. 2 Abs. 2 BayGrStG) — das gilt auch, wenn der Stellplatz ein eigenes Teileigentum ist. Steuerwirksam bleibt dann nur sein Grundstücksanteil. Keller- und Abstellräume außerhalb der Wohnung sind Zubehörräume; sie gehören nicht zur Wohnfläche und zählen deshalb nicht mit.
Umlage auf Mieter
Die Grundsteuer ist nach § 2 Nr. 1 BetrKV umlagefähig, wenn der Mietvertrag die Umlage von Betriebskosten vereinbart. Sie gehört damit zu der kleinen Gruppe von Positionen, die der vermietende Eigentümer tatsächlich weiterreichen kann — im Unterschied zur Verwaltervergütung und zur Rücklagenzuführung.
Praktisch heißt das für die Betriebskostenabrechnung: Die Grundsteuer kommt nicht aus der WEG-Abrechnung, sondern aus Ihrem eigenen Bescheid. Wer die Betriebskostenabrechnung ausschließlich aus der Jahresabrechnung der Gemeinschaft aufbaut, vergisst sie regelmäßig. In der Sondereigentumsverwaltung läuft der eigene Grundsteuerbescheid deshalb mit in die Abrechnung ein. Bei rund 210 € im Jahr sind das über zehn Jahre Haltedauer gut 2.000 €, die sonst beim Vermieter hängen bleiben.
Anzeigepflichten nicht übersehen
Das Flächenmodell ist statisch — die Werte gelten fort, bis sich die tatsächlichen Verhältnisse ändern. Genau dann entsteht aber eine Anzeigepflicht: Dachgeschossausbau, Anbau, Umwandlung von Wohn- in Gewerbenutzung oder umgekehrt.
Die Frist: Änderungen eines Kalenderjahres sind gesammelt bis zum 31. März des Folgejahres beim Finanzamt anzuzeigen (Art. 6 Abs. 5 BayGrStG), bevorzugt elektronisch über ELSTER mit dem Vordruck BayGrSt 5. Eine Bagatellgrenze gibt es nicht. Wird die Frist versäumt, bleibt die Pflicht bestehen, und das Finanzamt kann einen Verspätungszuschlag festsetzen (Hinweise im BayernPortal).
Wer eine Wohnung ausbaut und die Anzeige unterlässt, riskiert Nachforderungen. Wer eine Gewerbeeinheit zu Wohnraum umnutzt und die Anzeige unterlässt, verschenkt den 30-Prozent-Abschlag. Klären Sie den konkreten Fall mit Ihrem Steuerberater, bevor der Umbau abgeschlossen ist.
Dieser Beitrag erklärt die Systematik. Für Ihren konkreten Bescheid, für Einsprüche und für Anzeigepflichten ist Ihr Steuerberater der richtige Ansprechpartner — wir sind es nicht.
Häufige Fragen
Ist die Grundsteuer auf Mieter umlegbar?
Ja. Die Grundsteuer gehört nach § 2 Nr. 1 BetrKV zu den umlagefähigen Betriebskosten, sofern die Umlage im Mietvertrag vereinbart ist. Anders als die Verwaltervergütung darf sie also weitergegeben werden.
Läuft die Grundsteuer über das Hausgeld?
In aller Regel nicht. Bei Wohnungseigentum ergeht der Bescheid je Sondereigentumseinheit an den jeweiligen Eigentümer. Sie zahlen direkt an die Stadt, nicht über die Gemeinschaft.
Warum ist meine Grundsteuer anders als die des Nachbarn mit gleicher Wohnungsgröße?
Neben der Wohnfläche zählt der Miteigentumsanteil am Grundstück, wie ihn die Teilungserklärung festlegt. Wer einen höheren Anteil hat, zahlt mehr, auch bei gleicher Wohnfläche. Ein Tiefgaragenstellplatz, der als eigenes Teileigentum gebucht ist, bekommt in der Regel einen eigenen Bescheid für seinen Grundstücksanteil.
Muss ich Änderungen melden?
Ja. Ändern sich die tatsächlichen Verhältnisse, etwa durch Anbau, Ausbau des Dachgeschosses oder eine Nutzungsänderung von Wohnen zu Gewerbe, besteht eine Anzeigepflicht gegenüber dem Finanzamt. Die Anzeige muss bis zum 31. März des Folgejahres vorliegen — für einen Ausbau im Jahr 2026 also bis 31. März 2027. Eine Bagatellgrenze gibt es nicht.
Kann die Stadt die Grundsteuer erhöhen, ohne dass sich etwas ändert?
Ja, über den Hebesatz. Messbetrag und Flächen bleiben gleich, der kommunale Hebesatz kann jährlich angepasst werden. Nürnberg hat ihn zum 1. Januar 2026 von 780 auf 750 Prozent gesenkt, Erlangen von 590 auf 625 Prozent erhöht.
Über den Autor
Julius Launhardt
Gründer, Inhaber & Geschäftsführer von Ravenica · Dipl.-Ing. (TUM)
Diplomingenieur sowie M.Sc. in Management der TU München, IHK-zertifizierter Verwalter, zertifizierter Nachhaltigkeitsmanager (TÜV) und langjähriges Mitglied der Freiwilligen Feuerwehr. Als Gründer und Geschäftsführer von Ravenica in Nürnberg verantwortet er sowohl das Tagesgeschäft als auch Prozesse sowie die langfristige Strategie und Ausrichtung. Kennt Gebäudetechnik, Sanierungen, Energiethemen und Erbfälle aus der Praxis und ist selbst Eigentümer mehrerer Immobilien.
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