Verwalterwechsel
Hausverwaltung verkauft: Hat die WEG ein Sonderkündigungsrecht?
Kurze Antwort
Ein eigenes Sonderkündigungsrecht gibt es nicht – und es wird auch nicht gebraucht. Seit 2020 kann die WEG ihren Verwalter jederzeit abberufen; der Vertrag endet dann spätestens nach sechs Monaten. Bei Verschmelzung oder Umwandlung gehen Amt und Vertrag auf den neuen Rechtsträger über. Die Übernahme allein ist kein wichtiger Grund, die Hürden dafür sind aber niedrig.
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Ein Brief mit neuem Logo
So fängt es meistens an: Ein Rundschreiben teilt mit, dass die Hausverwaltung „Teil einer starken Gruppe“ wird. Für Sie ändere sich nichts. Ein paar Monate später kommt ein neues Logo, eine neue Telefonnummer, ein neuer Ansprechpartner – und manchmal auch ein neuer Preis.
Übernahmen sind in der Verwalterbranche gerade häufig. Viele Inhaber gehen in den Ruhestand, größere Gruppen kaufen Bestände zu. Das muss nicht schlecht sein. Aber Sie sollten wissen, welche Rechte Ihre Gemeinschaft hat.
Wie verkauft wurde, entscheidet
Anteilsverkauf. Die Gesellschafter verkaufen ihre Anteile an der Verwaltungs-GmbH. Ihr Vertragspartner bleibt dieselbe GmbH, nur gehört sie jetzt jemand anderem. Rechtlich ändert sich für die Gemeinschaft nichts – weder an der Bestellung noch am Vertrag.
Verschmelzung oder Umwandlung. Die bisherige Verwaltung wird auf ein anderes Unternehmen verschmolzen oder aus einer Einzelfirma in eine GmbH ausgegliedert. Hier hat der Bundesgerichtshof entschieden: Verwalteramt und Verwaltervertrag gehen auf den neuen Rechtsträger über (BGH, Urteil vom 21.02.2014, V ZR 164/13; für die Ausgliederung BGH, Urteil vom 02.07.2021, V ZR 201/20). Sie müssen der Übernahme also nicht zustimmen, um sie zu „bekommen“.
Verkauf von Kundenbeständen. Die alte Verwaltung „überträgt“ ihre Objekte per Vertrag auf eine andere Firma, ohne dass eine Umwandlung stattfindet. Das Verwalteramt kann aber nicht einfach rechtsgeschäftlich an Dritte weitergegeben werden. In diesem Fall braucht es einen Beschluss der Gemeinschaft, die neue Firma zu bestellen. Ohne diesen Beschluss arbeitet die neue Firma für Ihr Haus ohne Amt.
Fragen Sie im Zweifel schriftlich nach, welche Variante vorliegt. Die Antwort entscheidet, wer Ihr Vertragspartner ist.
Gibt es ein Sonderkündigungsrecht?
Ein ausdrückliches Sonderkündigungsrecht wegen eines Verkaufs kennt das Gesetz nicht. Sie brauchen es aber auch nicht. Seit Dezember 2020 kann die Gemeinschaft ihren Verwalter jederzeit abberufen, ohne Begründung (§ 26 Abs. 3 WEG). Der Vertrag endet dann spätestens sechs Monate später.
Spannend ist deshalb nur eine Frage: Endet der Vertrag sofort, oder läuft die Vergütung noch bis zu sechs Monate weiter? Für eine fristlose Kündigung braucht es einen wichtigen Grund (§ 626 BGB). Der Verkauf allein ist nach dem BGH noch keiner. Aber: An die Umstände, die eine weitere Zusammenarbeit unzumutbar machen, sind keine hohen Anforderungen zu stellen. Das hat der BGH ausdrücklich betont.
In der Praxis heißt das: Wenn sich nach der Übernahme etwas Spürbares verschlechtert, stehen Ihre Chancen gut. Zum Beispiel, wenn
der bisherige Ansprechpartner geht und niemand Ihr Haus kennt,
Anfragen deutlich langsamer oder gar nicht mehr beantwortet werden,
die Betreuung in eine weit entfernte Zentrale verlagert wird,
Preise oder Sondervergütungen einseitig angehoben werden,
Konten, Zugänge oder Unterlagen ohne Absprache umgestellt werden.
Dokumentieren Sie solche Veränderungen mit Datum. Mehr zur fristlosen Kündigung und zum Beschlussablauf lesen Sie im Beitrag zur Kündigung der Hausverwaltung.
Fragen, die Sie dem neuen Eigentümer stellen sollten
Bevor Sie über einen Wechsel nachdenken, lohnt ein offenes Gespräch. Manche Übernahmen bringen tatsächlich bessere Software, mehr Personal und mehr Vertretung im Urlaub. Fragen Sie konkret:
Wer ist ab sofort unser Ansprechpartner, und wer vertritt ihn?
Bleibt das Konto unserer Gemeinschaft unverändert, und wer hat Vollmacht?
Ändert sich etwas an Vergütung oder Sondervergütungen – jetzt oder bei der nächsten Verlängerung?
Wo werden unsere Unterlagen und die Daten der Eigentümer künftig gespeichert?
Wann kommt die nächste Jahresabrechnung, und wer erstellt sie?
Wenn die Preise steigen sollen, hilft der Beitrag Verwaltergebühren erhöht – darf der Verwalter das? bei der Einordnung.
Der einfachste Ausstieg: nicht wiederbestellen
Verwalter werden immer nur auf Zeit bestellt, höchstens für fünf Jahre. Läuft Ihre Bestellung in den nächsten Monaten ohnehin aus, ist der unkomplizierteste Weg oft, die Verwaltung schlicht nicht wiederzubestellen und rechtzeitig eine neue zu wählen. Dann fällt keine Auslaufvergütung an, und Sie müssen keinen wichtigen Grund begründen. Wann der richtige Zeitpunkt ist, erklärt der Beitrag zur Laufzeit des Verwaltervertrags.
Bei Ravenica sprechen Sie mit Menschen, die Ihr Haus kennen – und das soll auch so bleiben. Wenn Ihre bisherige Verwaltung übernommen wurde und es sich nicht mehr richtig anfühlt, finden Sie auf unserer Seite zum Verwalterwechsel den Ablauf im Überblick.
Häufige Fragen
Geht unser Verwaltervertrag automatisch auf den Käufer über?
Das hängt davon ab, wie verkauft wurde. Werden nur die Anteile an der Verwaltungs-GmbH verkauft, bleibt Ihr Vertragspartner dieselbe Gesellschaft – es ändert sich rechtlich nichts. Bei einer Verschmelzung oder Ausgliederung gehen Amt und Vertrag nach der Rechtsprechung des BGH auf den neuen Rechtsträger über. Ein bloßer Verkauf von Kundenbeständen ohne Ihre Zustimmung genügt dagegen nicht.
Ist die Übernahme ein wichtiger Grund für eine fristlose Kündigung?
Für sich genommen nicht. Der BGH hat aber entschieden, dass an die Umstände, die eine Fortführung unzumutbar machen, keine hohen Anforderungen zu stellen sind (Urteil vom 21.02.2014, V ZR 164/13). Wechselt etwa der vertraute Ansprechpartner, verschlechtert sich der Service spürbar oder steigen die Preise, kann das ausreichen.
Was kostet es uns, wenn wir nach dem Verkauf wechseln?
Ohne wichtigen Grund endet der Vertrag spätestens sechs Monate nach der Abberufung; bis dahin kann die Vergütung weiterlaufen, abzüglich dessen, was der Verwalter spart. Mit wichtigem Grund endet er sofort. Läuft Ihre Bestellung ohnehin bald aus, ist der günstigste Weg oft, einfach nicht wiederzubestellen.
Über den Autor
Julius Launhardt
Gründer, Inhaber & Geschäftsführer von Ravenica · Dipl.-Ing. (TUM)
Diplomingenieur sowie M.Sc. in Management der TU München, IHK-zertifizierter Verwalter, zertifizierter Nachhaltigkeitsmanager (TÜV) und langjähriges Mitglied der Freiwilligen Feuerwehr. Als Gründer und Geschäftsführer von Ravenica in Nürnberg verantwortet er sowohl das Tagesgeschäft als auch Prozesse sowie die langfristige Strategie und Ausrichtung. Kennt Gebäudetechnik, Sanierungen, Energiethemen und Erbfälle aus der Praxis und ist selbst Eigentümer mehrerer Immobilien.
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