Verwaltergebühren erhöht – darf der Verwalter das einfach?

Erst einmal: Sie sind nicht der Einzige

Wenn Ihre Verwaltung gerade mehr Geld verlangt, liegt das selten an Ihrem Haus. Die ganze Branche hebt die Preise an. Laut dem Branchenbarometer des Verwalterverbands VDIV lag die durchschnittliche Vergütung in der WEG-Verwaltung 2025 bei 29,12 Euro netto je Einheit und Monat. Für 2026 planen die Verwaltungen im Schnitt 9,1 Prozent mehr, bei kleinen Gemeinschaften bis zehn Einheiten sogar gut 12 Prozent. Mehr als die Hälfte der Verwaltungen gibt an, mit den bisherigen Preisen nicht mehr kostendeckend zu arbeiten.

Das heißt nicht, dass jede Erhöhung berechtigt ist. Es heißt aber, dass die Frage „Dürfen die das?“ von einer zweiten begleitet werden sollte: „Was wäre die Alternative?“

Was der Vertrag sagt, gilt

Eine Gemeinschaft und ihr Verwalter sind an die vereinbarte Vergütung gebunden. Während der Laufzeit kann der Verwalter deshalb nur dann mehr verlangen, wenn der Vertrag selbst eine Anpassung vorsieht. Typisch sind drei Varianten:

Feste Staffel. Der Vertrag nennt von vornherein, um wie viel die Vergütung wann steigt – etwa ein fester Prozentsatz pro Jahr oder konkrete Beträge. Das ist rechtlich unproblematisch und für alle Seiten transparent.

Automatische Indexklausel. Die Vergütung soll sich ohne weiteres Zutun am Verbraucherpreisindex orientieren. Das klingt fair, ist aber heikel: Solche selbsttätigen Klauseln sind nach dem Preisklauselgesetz grundsätzlich verboten, und die Ausnahmen setzen meist sehr lange Laufzeiten voraus – Verwalterverträge laufen höchstens fünf Jahre. In der Fachliteratur gelten solche Klauseln im Verwaltervertrag deshalb regelmäßig als unzulässig. Unwirksam wird eine verbotene Preisklausel allerdings erst ab der rechtskräftigen Feststellung; bis dahin gezahlte Erhöhungen bleiben in der Regel bestehen.

Vage Anpassungsklausel. Formulierungen wie „Der Verwalter kann die Vergütung an die allgemeine Kostenentwicklung anpassen“ halten einer Prüfung in Formularverträgen meist nicht stand (§ 307 BGB). Sie sind zu unbestimmt und benachteiligen die Gemeinschaft unangemessen.

Gar keine Klausel. Dann kann der Verwalter während der Laufzeit nur bitten. Eine Erhöhung braucht einen Beschluss der Eigentümerversammlung.

Was tun bei einer einseitigen Erhöhung?

Erhöht der Verwalter ohne wirksame Grundlage und bucht den höheren Betrag einfach vom Gemeinschaftskonto ab, ist das ein ernstes Problem. Die Gemeinschaft kann den zu viel gezahlten Betrag zurückverlangen. Sprechen Sie das als Beirat schriftlich an und setzen Sie es auf die Tagesordnung. Ein Verwalter, der sich auf diese Weise selbst bedient, liefert der Gemeinschaft außerdem Argumente für eine Trennung – mehr dazu im Beitrag zur Kündigung der Hausverwaltung.

So reagieren Sie klug auf eine Preisforderung

Die meisten Erhöhungen kommen nicht einseitig, sondern als Bitte – oft im Zusammenhang mit einer anstehenden Wiederbestellung oder nachdem die Hausverwaltung verkauft wurde. Dann haben Sie Verhandlungsspielraum. Gehen Sie so vor:

Für den Marktvergleich hilft unser Beitrag zu den Kosten einer Hausverwaltung. Wie Sie Angebote anderer Verwaltungen einholen, ohne gleich einen Wechsel zu beschließen, steht im Leitfaden zur Ausschreibung der Verwaltung.

Ist mehr Geld manchmal die bessere Wahl?

Eine ehrliche Antwort: ja. Wer mit seiner Verwaltung zufrieden ist, sollte nicht wegen ein, zwei Euro im Monat wechseln. Ein Wechsel kostet Zeit, und gute Verwaltungen nehmen gerade nicht jedes Objekt an. Der Bundesgerichtshof sieht das ähnlich: Eine Vergütung über den üblichen Sätzen ist nicht automatisch unwirtschaftlich (BGH, Urteil vom 05.07.2019, V ZR 278/17).

Anders sieht es aus, wenn die Erhöhung auf schlechte Leistung trifft: Abrechnungen kommen spät, Anfragen bleiben liegen, Beschlüsse werden nicht umgesetzt. Dann ist die Preisforderung ein guter Anlass, grundsätzlich über die Zusammenarbeit nachzudenken. Woran Sie gute Arbeit erkennen, steht im Beitrag Gute Hausverwaltung erkennen.

Worauf Sie beim neuen Vertrag achten sollten

Kommt es zu einer Einigung oder zu einer neuen Verwaltung, achten Sie im Vertrag auf eine transparente Preisanpassung: am besten eine feste Staffel, deren Beträge Sie schon heute kennen. Dann gibt es während der Laufzeit keine Überraschungen und keine Diskussion über Indizes. Welche weiteren Klauseln wichtig sind, erklärt der Beitrag Verwaltervertrag prüfen.

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Bei Ravenica stehen alle Preisbestandteile im Angebot, bevor Sie unterschreiben – Grundvergütung, Sondervergütungen und künftige Anpassungen. Wenn Sie einen Vergleich für Ihre Gemeinschaft in Nürnberg, Fürth oder Erlangen brauchen: Fordern Sie ein Angebot an.