Vermieten · 7 Min
Nürnberger Mietenspiegel: Wie Sie die Miete richtig ermitteln
Kurze Antwort
Der Nürnberger Mietenspiegel 2026 liegt seit dem 1. August 2026 vor und ist ein qualifizierter Mietspiegel nach § 558d BGB. Die durchschnittliche Nettokaltmiete liegt bei 10,33 € je Quadratmeter, 5,4 Prozent über der Fassung von 2024. Ermittelt wird in Stufen: Basismiete nach Wohnfläche, dann prozentuale Zu- und Abschläge.
Was der Mietenspiegel leistet — und was nicht
Der Mietenspiegel setzt keine Preise fest. Er bildet ab, was in Nürnberg für vergleichbare Wohnungen tatsächlich gezahlt wird, und dient damit als Nachweis der ortsüblichen Vergleichsmiete. Für Vermieter ist er das mit Abstand einfachste Begründungsmittel einer Mieterhöhung; für Mieter ist er die Grundlage, eine überzogene Forderung abzuwehren.
Weil er als qualifizierter Mietspiegel nach anerkannten wissenschaftlichen Methoden erstellt und von Stadt und Verbänden gemeinsam anerkannt wurde, hat er vor Gericht Gewicht: Seine Angaben werden vermutet, die ortsübliche Vergleichsmiete zutreffend wiederzugeben. Wer davon abweichen will, muss das begründen.
Die Eckdaten der Fassung 2026
- Gültig seit
- 1. August 2026
- Ausgabe
- 27.
- Art
- qualifiziert, § 558d BGB
- Durchschnittliche Nettokaltmiete
- 10,33 €/m²
- Veränderung gegenüber 2024
- +5,4 %
- Nächste Neuerstellung
- 2028
Die Fassung 2026 ist eine Fortschreibung des 2024 vollständig neu erhobenen Werks. Datengrundlage ist die Haushaltsbefragung „Leben in Nürnberg 2025“ mit mehr als 4.300 befragten Haushalten.
Wo die Mieten wirklich gestiegen sind
Der Durchschnitt verdeckt die eigentliche Bewegung. Der Druck liegt fast vollständig auf kleinen Wohnungen:
- 20 bis 25 m²: Basismiete von 16,34 € auf 17,70 € je Quadratmeter, ein Plus von 8,3 Prozent
- rund 50 m²: von 9,80 € auf 10,48 €, ein Plus von 6,9 Prozent
- ab 96 m²: nur etwa ein Prozent
- sehr große Wohnungen: leicht rückläufig
Für Kapitalanleger ist das die relevante Aussage des ganzen Werks. Die Rendite je Quadratmeter entsteht in Nürnberg derzeit im kleinen Segment — Ein- und Zweizimmerwohnungen in Hochschulnähe, nicht die große Altbauwohnung.
So kommen Sie zur ortsüblichen Vergleichsmiete
Die Ermittlung läuft in Stufen. Zuerst wird die monatliche Basis-Nettokaltmiete anhand der Wohnfläche aus der Grundtabelle abgelesen. Darauf folgen prozentuale Zu- und Abschläge für Merkmale des Gebäudes und der Wohnung — Baujahr, Ausstattung, Zuschnitt, Lage. Erst das Ergebnis dieser Rechnung ist die Vergleichsmiete für Ihre Wohnung.
Zwei Fehler passieren dabei regelmäßig. Erstens wird die Wohnfläche falsch angesetzt: Balkone, Terrassen und Dachschrägen zählen nur anteilig. Zweitens werden Zuschläge behauptet, die sich nicht belegen lassen — eine „moderne Ausstattung“ ohne Nachweis hält im Streitfall nicht.
Die Fristen bei der Mieterhöhung nach § 558 BGB
Die bisherige Miete ist seit mindestens 15 Monaten unverändert (12 Monate Wartefrist plus 3 Monate)
Das Erhöhungsverlangen ergeht in Textform und ist begründet
Die Angaben des qualifizierten Mietenspiegels sind mitgeteilt (§ 558a Abs. 3 BGB)
Die Erhöhung überschreitet die ortsübliche Vergleichsmiete nicht
Die Kappungsgrenze von 15 Prozent in drei Jahren ist eingehalten
Der Mieter hat zwei Monate Zeit zur Zustimmung (§ 558b BGB)
Stimmt der Mieter nicht zu, bleiben drei Monate, um auf Zustimmung zu klagen. Die Frist ist eine Ausschlussfrist — verstreicht sie, muss das Verlangen neu gestellt werden, und die Wartefrist beginnt von vorn.
Eine Modernisierungsmieterhöhung nach § 559 BGB folgt anderen Regeln und wird von der Kappungsgrenze nicht erfasst. Sie lässt sich mit einer Erhöhung nach § 558 BGB kombinieren, aber nicht vermischen.
Was der Mietenspiegel für Bestandsvermieter bedeutet
Viele private Vermieter in Nürnberg liegen mit ihren Bestandsmieten deutlich unter der ortsüblichen Vergleichsmiete, weil sie über Jahre nicht angepasst haben. Die Lücke lässt sich nicht in einem Schritt schließen: Die Kappungsgrenze deckelt die Anhebung auf 15 Prozent in drei Jahren, unabhängig davon, wie groß der Abstand zur Vergleichsmiete ist.
Praktisch heißt das: Wer aufholen will, plant in Zyklen. Alle drei Jahre eine Erhöhung bis zur Kappungsgrenze, jedes Mal sauber begründet und dokumentiert. Wer stattdessen zehn Jahre wartet und dann alles auf einmal will, verschenkt die Zwischenschritte dauerhaft — nachholen lässt sich die nicht ausgeschöpfte Kappungsgrenze nicht.
Ravenica verwaltet vermietete Eigentumswohnungen in Nürnberg, Fürth und Erlangen und übernimmt Mietanpassungen einschließlich Begründung, Fristenkontrolle und Zustimmungsverfolgung.
Häufige Fragen
Wann ist der Nürnberger Mietenspiegel 2026 erschienen?
Seit dem 1. August 2026. Es ist die 27. Ausgabe und eine Fortschreibung des 2024 neu erstellten Mietenspiegels. Die nächste vollständige Neuerstellung ist für 2028 vorgesehen.
Heißt es in Nürnberg Mietspiegel oder Mietenspiegel?
Offiziell Mietenspiegel — eine lokale Besonderheit. Rechtlich ist er ein qualifizierter Mietspiegel im Sinne des § 558d BGB und in Mieterhöhungsverfahren wie ein solcher zu behandeln.
Wie oft darf ich die Miete erhöhen?
Frühestens 15 Monate nach Einzug oder nach der letzten Erhöhung darf die Erhöhung wirksam werden — zwölf Monate Wartefrist plus drei Monate Überlegungsfrist des Mieters. Zusätzlich greift die Kappungsgrenze von 15 Prozent in drei Jahren.
Muss ich den Mietenspiegel im Erhöhungsschreiben nennen?
Ja. Liegt für die Gemeinde ein qualifizierter Mietspiegel vor, sind dessen Angaben im Erhöhungsverlangen mitzuteilen, auch wenn Sie mit Vergleichswohnungen oder einem Gutachten begründen (§ 558a Abs. 3 BGB).
Gilt der Mietenspiegel auch für Sozialwohnungen?
Nein. Er gilt nur für freifinanzierten Wohnraum. Für Wohnungen, die noch den Bindungen des Wohnungsbindungsgesetzes unterliegen, ist er nicht anwendbar.
Dieser Beitrag ist keine Rechtsberatung. Er gibt den Stand der gängigen Praxis wieder; für Ihren konkreten Fall prüfen wir die Fristen gemeinsam mit Ihnen oder einer auf WEG-Recht spezialisierten Kanzlei.