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Nürnberger Mietenspiegel: Wie Sie die Miete richtig ermitteln
Kurze Antwort
Der Nürnberger Mietenspiegel 2026 liegt seit dem 1. August 2026 vor, gilt bis zum 31. Juli 2028 und ist ein qualifizierter Mietspiegel nach § 558d BGB. Die durchschnittliche Nettokaltmiete liegt bei 10,33 € je Quadratmeter, 5,4 Prozent über der Fassung von 2024. Ermittelt wird in Stufen: Basismiete nach Wohnfläche, dann prozentuale Zu- und Abschläge.
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Was der Mietenspiegel leistet — und was nicht
Der Mietenspiegel setzt keine Preise fest. Er bildet ab, was in Nürnberg für vergleichbare Wohnungen tatsächlich gezahlt wird, und dient damit als Nachweis der ortsüblichen Vergleichsmiete. Für Vermieter ist er das mit Abstand einfachste Begründungsmittel einer Mieterhöhung; für Mieter ist er die Grundlage, eine überzogene Forderung abzuwehren.
Weil er als qualifizierter Mietspiegel nach anerkannten wissenschaftlichen Methoden erstellt und von Stadt und Verbänden gemeinsam anerkannt wurde, hat er vor Gericht Gewicht: Seine Angaben werden vermutet, die ortsübliche Vergleichsmiete zutreffend wiederzugeben. Wer davon abweichen will, muss das begründen.
Die Eckdaten der Fassung 2026
- Gültig
- 1. August 2026 bis 31. Juli 2028
- Art
- qualifiziert, § 558d BGB
- Durchschnittliche Nettokaltmiete
- 10,33 €/m² (2024: 9,65 €)
- Veränderung gegenüber 2024
- +5,4 %
- Datengrundlage
- Befragung „Leben in Nürnberg 2025“
Datengrundlage ist die repräsentative Haushaltsbefragung „Leben in Nürnberg 2025“. Die Stadt stellt den Mietenspiegel samt methodischer Erläuterung kostenlos auf den Seiten des Stabs Wohnen bereit; gedruckte Exemplare gibt es in der Zentralbibliothek und den Bürgerämtern.
Wo die Mieten wirklich gestiegen sind
Der Durchschnitt verdeckt die eigentliche Bewegung. Nach Angaben der Stadt Nürnberg sind die Mieten zwischen 2024 und 2026 in allen Wohnungsgrößen bis 120 m² gestiegen — aber sehr ungleich:
- kleine Wohnungen um 30 m²: rund 8 Prozent Plus, die stärkste Steigerung
- Durchschnitt über alle Größen: rund 5,4 Prozent
- Wohnungen ab 90 m²: unter 2 Prozent
Für Kapitalanleger ist das die relevante Aussage des ganzen Werks. Die Rendite je Quadratmeter entsteht in Nürnberg derzeit im kleinen Segment — Ein- und Zweizimmerwohnungen in Hochschulnähe, nicht die große Altbauwohnung. Für einzelne vermietete Einheiten übernimmt das die Sondereigentumsverwaltung.
So kommen Sie zur ortsüblichen Vergleichsmiete
Die Ermittlung läuft in Stufen. Zuerst wird die monatliche Basis-Nettokaltmiete anhand der Wohnfläche aus der Grundtabelle abgelesen. Darauf folgen prozentuale Zu- und Abschläge für Merkmale des Gebäudes und der Wohnung — Baujahr, Ausstattung, Zuschnitt, Lage. Erst das Ergebnis dieser Rechnung ist die Vergleichsmiete für Ihre Wohnung.
Zwei Fehler passieren dabei regelmäßig. Erstens wird die Wohnfläche falsch angesetzt: Balkone, Terrassen und Dachschrägen zählen nur anteilig. Zweitens werden Zuschläge behauptet, die sich nicht belegen lassen — eine „moderne Ausstattung“ ohne Nachweis hält im Streitfall nicht.
Die Fristen bei der Mieterhöhung nach § 558 BGB
Das Verlangen geht frühestens zwölf Monate nach der letzten Erhöhung zu; wirksam wird die Erhöhung frühestens nach 15 Monaten (§ 558 Abs. 1 BGB)
Das Erhöhungsverlangen ergeht in Textform und ist begründet
Die Angaben des qualifizierten Mietenspiegels sind mitgeteilt (§ 558a Abs. 3 BGB)
Die Erhöhung überschreitet die ortsübliche Vergleichsmiete nicht
Die Kappungsgrenze von 15 Prozent in drei Jahren ist eingehalten
Der Mieter hat bis zum Ende des zweiten Kalendermonats nach Zugang Zeit zur Zustimmung (§ 558b BGB)
Stimmt der Mieter nicht zu, bleiben nach Ablauf der Überlegungsfrist drei Monate, um auf Zustimmung zu klagen (§ 558b BGB). Die Frist ist eine Ausschlussfrist — verstreicht sie, muss das Verlangen neu gestellt werden. Das geht sofort, denn die Jahresfrist knüpft an die letzte wirksame Erhöhung an, nicht an das gescheiterte Verlangen. Verloren sind aber die Monate dazwischen.
Eine Modernisierungsmieterhöhung nach § 559 BGB folgt anderen Regeln und wird von der Kappungsgrenze nicht erfasst. Sie lässt sich mit einer Erhöhung nach § 558 BGB kombinieren, aber nicht vermischen.
Was der Mietenspiegel für Bestandsvermieter bedeutet
Viele private Vermieter in Nürnberg liegen mit ihren Bestandsmieten deutlich unter der ortsüblichen Vergleichsmiete, weil sie über Jahre nicht angepasst haben. Die Lücke lässt sich nicht in einem Schritt schließen: Die Kappungsgrenze deckelt die Anhebung auf 15 Prozent in drei Jahren, unabhängig davon, wie groß der Abstand zur Vergleichsmiete ist.
Praktisch heißt das: Wer aufholen will, plant in Zyklen. Alle drei Jahre eine Erhöhung bis zur Kappungsgrenze, jedes Mal sauber begründet und dokumentiert — die Fristenkontrolle dafür gehört zur Mietverwaltung. Wer stattdessen zehn Jahre wartet und dann alles auf einmal will, verschenkt die Zwischenschritte dauerhaft — nachholen lässt sich die nicht ausgeschöpfte Kappungsgrenze nicht.
Ravenica verwaltet vermietete Eigentumswohnungen in Nürnberg, Fürth und Erlangen und übernimmt Mietanpassungen einschließlich Begründung, Fristenkontrolle und Zustimmungsverfolgung.
Häufige Fragen
Wann ist der Nürnberger Mietenspiegel 2026 erschienen?
Er steht seit dem 1. August 2026 kostenlos auf den Seiten des Stabs Wohnen der Stadt Nürnberg zum Download bereit und gilt bis zum 31. Juli 2028. Gedruckte Exemplare liegen in der Zentralbibliothek und den Bürgerämtern aus.
Heißt es in Nürnberg Mietspiegel oder Mietenspiegel?
Offiziell Mietenspiegel — eine lokale Besonderheit. Rechtlich ist er ein qualifizierter Mietspiegel im Sinne des § 558d BGB und in Mieterhöhungsverfahren wie ein solcher zu behandeln.
Wie oft darf ich die Miete erhöhen?
Das Erhöhungsverlangen darf frühestens zwölf Monate nach Einzug oder der letzten Erhöhung gestellt werden; wirksam wird die Erhöhung frühestens nach 15 Monaten. Zusätzlich greift in Nürnberg die Kappungsgrenze von 15 Prozent in drei Jahren.
Muss ich den Mietenspiegel im Erhöhungsschreiben nennen?
Ja. Liegt für die Gemeinde ein qualifizierter Mietspiegel vor, sind dessen Angaben im Erhöhungsverlangen mitzuteilen, auch wenn Sie mit Vergleichswohnungen oder einem Gutachten begründen (§ 558a Abs. 3 BGB).
Gilt der Mietenspiegel auch für Sozialwohnungen?
Nein. Er gilt nur für freifinanzierten Wohnraum. Für Wohnungen, die noch den Bindungen des Wohnungsbindungsgesetzes unterliegen, ist er nicht anwendbar.
Über den Autor
Julius Launhardt
Gründer, Inhaber & Geschäftsführer von Ravenica · Dipl.-Ing. (TUM)
Diplomingenieur sowie M.Sc. in Management der TU München, IHK-zertifizierter Verwalter, zertifizierter Nachhaltigkeitsmanager (TÜV) und langjähriges Mitglied der Freiwilligen Feuerwehr. Als Gründer und Geschäftsführer von Ravenica in Nürnberg verantwortet er sowohl das Tagesgeschäft als auch Prozesse sowie die langfristige Strategie und Ausrichtung. Kennt Gebäudetechnik, Sanierungen, Energiethemen und Erbfälle aus der Praxis und ist selbst Eigentümer mehrerer Immobilien.
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