Mietpreisbremse und Kappungsgrenze: Was in Nürnberg, Fürth und Erlangen gilt

Was zum 1. Januar 2026 neu ist

Die vorherige Mieterschutzverordnung lief zum 31. Dezember 2025 aus. Die Bayerische Staatsregierung hat sie am 16. Dezember 2025 auf aktualisierter Datengrundlage neu erlassen (Pressemitteilung des Justizministeriums); die Neufassung ist am 1. Januar 2026 in Kraft getreten und gilt bis Ende 2029.

Der Anwendungsbereich ist deutlich gewachsen: von 208 auf 285 Städte und Gemeinden. Der Zuwachs liegt vor allem im Großraum München und im Oberland. Für die Metropolregion Nürnberg ändert sich am Grundsatz nichts — Nürnberg, Fürth und Erlangen waren schon vorher erfasst und sind es weiterhin, ebenso mehrere Gemeinden im Landkreis Nürnberger Land und Herzogenaurach.

Die drei Regelungen im Überblick

Mietpreisbremse bei Neuvermietung

max. +10 % über Vergleichsmiete

Kappungsgrenze in laufenden Verträgen

15 % statt 20 % in 3 Jahren

Kündigungssperrfrist nach Umwandlung

10 statt 3 Jahre

Geltung der Verordnung

1.1.2026 bis 31.12.2029

Erfasste Gemeinden in Bayern

285

Alle drei greifen nur in den ausgewiesenen Gemeinden. Sie hängen zusammen, sind aber rechtlich getrennt: Die Mietpreisbremse betrifft den Vertragsabschluss, die Kappungsgrenze das laufende Mietverhältnis, die Sperrfrist den Verkauf nach Umwandlung.

Mietpreisbremse: die Rechnung bei Neuvermietung

Bei Beginn eines neuen Mietverhältnisses darf die Miete die ortsübliche Vergleichsmiete um höchstens zehn Prozent überschreiten (§ 556d BGB). Grundlage der Vergleichsmiete ist in Nürnberg der Mietenspiegel — wie Sie ihn anwenden, steht unter Nürnberger Mietenspiegel.

Ein Beispiel: Ergibt der Mietenspiegel für eine Wohnung eine ortsübliche Vergleichsmiete von 10,50 € je Quadratmeter, liegt die Obergrenze bei 11,55 €. Bei 65 m² sind das 750,75 € netto kalt. Was darüber vereinbart wird, ist insoweit unwirksam.

Die Ausnahmen sind eng und in § 556e und § 556f BGB geregelt:

Wohnungen, die nach dem 1. Oktober 2014 erstmals genutzt und vermietet wurden, fallen dauerhaft aus der Bremse — auch bei jeder späteren Wiedervermietung. Umfassend modernisierte Wohnungen ebenfalls, wobei „umfassend“ hohe Anforderungen an Umfang und Kosten stellt; eine neue Küche und gestrichene Wände genügen nicht. Und eine rechtmäßig vereinbarte höhere Vormiete darf beibehalten werden.

Wer sich auf eine Ausnahme beruft, muss den Mieter vor Vertragsschluss unaufgefordert darüber informieren. Unterbleibt die Auskunft, kann die Ausnahme nicht mehr geltend gemacht werden.

Was eine Rüge kostet

Hält der Mieter die Miete für überhöht, rügt er sie in Textform (§ 556g BGB). Erfolgt die Rüge innerhalb von 30 Monaten nach Mietbeginn und besteht das Mietverhältnis noch, kann er die Differenz ab Mietbeginn zurückfordern. Bei 100 € Überzahlung im Monat summiert sich das über zweieinhalb Jahre auf 3.000 €, dazu die Absenkung für die Zukunft.

Das ist der Grund, warum eine sauber hergeleitete Anfangsmiete kein Formalismus ist. Die zehn Prozent zu viel, die man beim Einzug durchsetzt, können zweieinhalb Jahre später als Einmalbetrag zurückfließen.

Kappungsgrenze: 15 Prozent, und keine Ansammlung

In laufenden Mietverhältnissen darf die Miete innerhalb von drei Jahren um höchstens 15 Prozent steigen (§ 558 Abs. 3 BGB) — und nie über die ortsübliche Vergleichsmiete hinaus. Beide Grenzen gelten nebeneinander; maßgeblich ist die jeweils niedrigere.

Die Frist läuft rückwärts vom Zeitpunkt der geplanten Erhöhung: Verglichen wird mit der Miete drei Jahre zuvor, nicht mit der letzten Erhöhung. Nicht ausgeschöpfte Spielräume verfallen. Wer sechs Jahre nicht erhöht hat, darf trotzdem nur 15 Prozent verlangen, nicht 30.

Modernisierungsmieterhöhungen nach § 559 BGB bleiben von der Kappungsgrenze unberührt — sie folgen eigenen Regeln und eigenen Grenzen.

Verlängerte Kündigungssperrfrist bei Umwandlung

War eine Wohnung bei der Umwandlung in Wohnungseigentum bereits vermietet und wird sie danach verkauft, darf der Erwerber wegen Eigenbedarfs oder wirtschaftlicher Verwertung erst nach Ablauf einer Sperrfrist kündigen (§ 577a BGB). Die gesetzliche Grundfrist beträgt drei Jahre; in den Gebieten der Mieterschutzverordnung sind es zehn Jahre ab der Veräußerung.

Für Käufer vermieteter Eigentumswohnungen in Nürnberg ist das die praktisch wichtigste Einschränkung überhaupt — und ein Punkt, den wir in der Sondereigentumsverwaltung vor Übernahme prüfen. Wer mit dem Gedanken kauft, „in zwei Jahren ziehe ich selbst ein“, sollte die Sperrfrist vor dem Notartermin prüfen lassen. Mehr dazu unter Vermietete Eigentumswohnung verkaufen.

Für Vermieter: was daraus folgt

Die Verordnung macht Vermietung in der Region nicht unattraktiv, aber sie verschiebt den Hebel. Er liegt nicht mehr im Preis bei Neuvermietung — der ist gedeckelt —, sondern in kurzen Leerständen, geringer Fluktuation und einer konsequent ausgeschöpften Kappungsgrenze im Bestand. Genau das ist die Arbeit einer Mietverwaltung. Wer alle drei Jahre sauber anpasst statt einmal in zehn Jahren zu springen, erzielt über einen Zyklus mehr als jemand, der auf den großen Sprung wartet.

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Die Gemeindeliste steht in der Anlage zur Verordnung (GVBl. 2025 S. 718); die Begründung ist im BayMBl. 2025 Nr. 558 veröffentlicht. Verlassen Sie sich nicht auf ältere Zusammenstellungen — der Anwendungsbereich hat sich zum Januar 2026 verändert.