Vermieten · 7 Min
Mietpreisbremse und Kappungsgrenze: Was in Nürnberg, Fürth und Erlangen gilt
Kurze Antwort
Die neue Bayerische Mieterschutzverordnung gilt seit dem 1. Januar 2026 und läuft bis Ende 2029. Sie erfasst 285 Städte und Gemeinden, darunter Nürnberg, Fürth und Erlangen. Dort darf die Miete bei Neuvermietung höchstens zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen, die Kappungsgrenze sinkt auf 15 Prozent in drei Jahren.
Was zum 1. Januar 2026 neu ist
Die vorherige Mieterschutzverordnung lief zum 31. Dezember 2025 aus. Die Bayerische Staatsregierung hat sie am 16. Dezember 2025 auf aktualisierter Datengrundlage neu erlassen; die Neufassung ist am 1. Januar 2026 in Kraft getreten und gilt bis Ende 2029.
Der Anwendungsbereich ist deutlich gewachsen: von 208 auf 285 Städte und Gemeinden. Der Zuwachs liegt vor allem im Großraum München und im Oberland. Für die Metropolregion Nürnberg ändert sich am Grundsatz nichts — Nürnberg, Fürth und Erlangen waren schon vorher erfasst und sind es weiterhin, ebenso mehrere Gemeinden im Landkreis Nürnberger Land und Herzogenaurach.
Die drei Regelungen im Überblick
- Mietpreisbremse bei Neuvermietung
- max. +10 % über Vergleichsmiete
- Kappungsgrenze in laufenden Verträgen
- 15 % statt 20 % in 3 Jahren
- Kündigungssperrfrist nach Umwandlung
- verlängert
- Geltung der Verordnung
- 1.1.2026 bis 31.12.2029
- Erfasste Gemeinden in Bayern
- 285
Alle drei greifen nur in den ausgewiesenen Gemeinden. Sie hängen zusammen, sind aber rechtlich getrennt: Die Mietpreisbremse betrifft den Vertragsabschluss, die Kappungsgrenze das laufende Mietverhältnis, die Sperrfrist den Verkauf nach Umwandlung.
Mietpreisbremse: die Rechnung bei Neuvermietung
Bei Beginn eines neuen Mietverhältnisses darf die Miete die ortsübliche Vergleichsmiete um höchstens zehn Prozent überschreiten (§ 556d BGB). Grundlage der Vergleichsmiete ist in Nürnberg der Mietenspiegel.
Ein Beispiel: Ergibt der Mietenspiegel für eine Wohnung eine ortsübliche Vergleichsmiete von 10,50 € je Quadratmeter, liegt die Obergrenze bei 11,55 €. Bei 65 m² sind das 750,75 € netto kalt. Was darüber vereinbart wird, ist insoweit unwirksam.
Die Ausnahmen sind eng und in § 556f BGB abschließend geregelt:
Wohnungen, die nach dem 1. Oktober 2014 erstmals genutzt und vermietet wurden, fallen dauerhaft aus der Bremse — auch bei jeder späteren Wiedervermietung. Umfassend modernisierte Wohnungen ebenfalls, wobei „umfassend“ hohe Anforderungen an Umfang und Kosten stellt; eine neue Küche und gestrichene Wände genügen nicht. Und eine rechtmäßig vereinbarte höhere Vormiete darf beibehalten werden.
Wer sich auf eine Ausnahme beruft, muss den Mieter vor Vertragsschluss unaufgefordert darüber informieren. Unterbleibt die Auskunft, kann die Ausnahme nicht mehr geltend gemacht werden.
Was eine Rüge kostet
Hält der Mieter die Miete für überhöht, rügt er sie in Textform. Erfolgt die Rüge innerhalb von 30 Monaten nach Mietbeginn und besteht das Mietverhältnis noch, kann er die Differenz ab Mietbeginn zurückfordern. Bei 100 € Überzahlung im Monat summiert sich das über zweieinhalb Jahre auf 3.000 €, dazu die Absenkung für die Zukunft.
Das ist der Grund, warum eine sauber hergeleitete Anfangsmiete kein Formalismus ist. Die zehn Prozent zu viel, die man beim Einzug durchsetzt, können zweieinhalb Jahre später als Einmalbetrag zurückfließen.
Kappungsgrenze: 15 Prozent, und keine Ansammlung
In laufenden Mietverhältnissen darf die Miete innerhalb von drei Jahren um höchstens 15 Prozent steigen — und nie über die ortsübliche Vergleichsmiete hinaus. Beide Grenzen gelten nebeneinander; maßgeblich ist die jeweils niedrigere.
Die Frist läuft rückwärts vom Zeitpunkt der geplanten Erhöhung: Verglichen wird mit der Miete drei Jahre zuvor, nicht mit der letzten Erhöhung. Nicht ausgeschöpfte Spielräume verfallen. Wer sechs Jahre nicht erhöht hat, darf trotzdem nur 15 Prozent verlangen, nicht 30.
Modernisierungsmieterhöhungen nach § 559 BGB bleiben von der Kappungsgrenze unberührt — sie folgen eigenen Regeln und eigenen Grenzen.
Verlängerte Kündigungssperrfrist bei Umwandlung
Wird eine vermietete Wohnung nach der Umwandlung in Wohnungseigentum verkauft, darf der Erwerber wegen Eigenbedarfs oder wirtschaftlicher Verwertung erst nach Ablauf einer Sperrfrist kündigen (§ 577a BGB). Die gesetzliche Grundfrist beträgt drei Jahre; in den Gebieten der Mieterschutzverordnung ist sie deutlich verlängert.
Für Käufer vermieteter Eigentumswohnungen in Nürnberg ist das die praktisch wichtigste Einschränkung überhaupt. Wer mit dem Gedanken kauft, „in zwei Jahren ziehe ich selbst ein“, sollte die konkrete Sperrfrist vor dem Notartermin prüfen lassen.
Für Vermieter: was daraus folgt
Die Verordnung macht Vermietung in der Region nicht unattraktiv, aber sie verschiebt den Hebel. Er liegt nicht mehr im Preis bei Neuvermietung — der ist gedeckelt —, sondern in kurzen Leerständen, geringer Fluktuation und einer konsequent ausgeschöpften Kappungsgrenze im Bestand. Wer alle drei Jahre sauber anpasst statt einmal in zehn Jahren zu springen, erzielt über einen Zyklus mehr als jemand, der auf den großen Sprung wartet.
Die Gemeindeliste steht in der Verordnung selbst (BayMBl. 2025 Nr. 558). Verlassen Sie sich nicht auf ältere Zusammenstellungen — der Anwendungsbereich hat sich zum Januar 2026 verändert.
Häufige Fragen
Gilt die Mietpreisbremse in Nürnberg, Fürth und Erlangen?
Ja. Alle drei Städte sind in der Bayerischen Mieterschutzverordnung als Gebiete mit angespanntem Wohnungsmarkt ausgewiesen. Nürnberg ist seit der ersten Verordnung von 2016 durchgehend erfasst.
Wie lange gilt die aktuelle Verordnung?
Die Neufassung vom 16. Dezember 2025 ist am 1. Januar 2026 in Kraft getreten und läuft bis zum 31. Dezember 2029.
Welche Wohnungen sind von der Mietpreisbremse ausgenommen?
Neubauten, die nach dem 1. Oktober 2014 erstmals genutzt und vermietet wurden, sowie umfassend modernisierte Wohnungen. Außerdem darf eine höhere Vormiete beibehalten werden, wenn sie rechtmäßig vereinbart war.
Was passiert, wenn ich zu teuer vermiete?
Der Mieter kann die Miethöhe rügen. Erfolgt die Rüge innerhalb von 30 Monaten nach Mietbeginn und besteht das Mietverhältnis noch, kann er zu viel gezahlte Miete ab Mietbeginn zurückfordern. Für die Zukunft gilt dann die zulässige Miete.
Gilt die 15-Prozent-Grenze auch außerhalb der ausgewiesenen Gemeinden?
Nein. Außerhalb bleibt es bei der gesetzlichen Kappungsgrenze von 20 Prozent in drei Jahren. Entscheidend ist die konkrete Gemeinde, nicht die Nähe zur Großstadt — prüfen Sie die Gemeindeliste der Verordnung.
Dieser Beitrag ist keine Rechtsberatung. Er gibt den Stand der gängigen Praxis wieder; für Ihren konkreten Fall prüfen wir die Fristen gemeinsam mit Ihnen oder einer auf WEG-Recht spezialisierten Kanzlei.