Vermieten · 7 Min
Vermietete Eigentumswohnung verkaufen: Was in Nürnberg zu beachten ist
Kurze Antwort
Kauf bricht nicht Miete — der Käufer tritt in den laufenden Mietvertrag ein (§ 566 BGB). War die Wohnung bei Vermietung noch nicht in Wohnungseigentum aufgeteilt, hat der Mieter ein Vorkaufsrecht (§ 577 BGB), und für Eigenbedarfskündigungen des Erwerbers gilt eine Sperrfrist, die in Nürnberg, Fürth und Erlangen verlängert ist.
Der Grundsatz: der Mietvertrag zieht mit um
Mit dem Eigentumsübergang tritt der Erwerber in die Rechte und Pflichten aus dem Mietverhältnis ein. Der Mietvertrag läuft unverändert weiter — dieselbe Miete, dieselbe Kündigungsfrist, dieselben Vereinbarungen. Der Mieter muss dem Verkauf nicht zustimmen und wird nicht gefragt.
Was übergeht, geht vollständig über: auch die Pflicht zur Betriebskostenabrechnung für laufende Zeiträume und die Verantwortung für die Kaution. Die Kaution ist deshalb im Kaufvertrag ausdrücklich zu regeln und tatsächlich zu übertragen — nicht bloß zu erwähnen.
Vorkaufsrecht: nur nach Umwandlung
§ 577 BGB gibt dem Mieter ein Vorkaufsrecht, wenn die Wohnung nach der Überlassung an ihn in Wohnungseigentum umgewandelt wurde und nun erstmals verkauft wird. War die Wohnung schon vorher Eigentumswohnung, greift die Vorschrift nicht.
Liegt der Fall vor, ist der Mieter unverzüglich über den Inhalt des Kaufvertrags zu unterrichten. Ab Mitteilung hat er zwei Monate Zeit, das Vorkaufsrecht auszuüben — zu den Bedingungen, die mit dem Dritten vereinbart wurden. Wird die Mitteilung unterlassen, kann daraus ein Schadensersatzanspruch entstehen.
Praktisch bedeutet das: Der Notartermin ist nicht das Ende. Zwischen Beurkundung und Vollzug liegt in diesen Fällen eine Frist, in der der Käufer nicht sicher weiß, ob er die Wohnung bekommt.
Kündigungssperrfrist: der Punkt, der Käufer überrascht
Wurde die Wohnung nach Überlassung an den Mieter umgewandelt, darf der Erwerber wegen Eigenbedarfs oder wirtschaftlicher Verwertung erst nach Ablauf einer Sperrfrist kündigen (§ 577a BGB). Die gesetzliche Grundfrist sind drei Jahre ab Veräußerung.
In Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt kann die Landesregierung diese Frist verlängern. Nürnberg, Fürth und Erlangen sind in der Bayerischen Mieterschutzverordnung ausgewiesen, die zum 1. Januar 2026 neu erlassen wurde und bis Ende 2029 gilt; die verlängerte Sperrfrist ist dort ausdrücklich Teil der Regelung.
Für den Verkauf heißt das: Ein Interessent, der einziehen will, muss die konkrete Frist kennen, bevor er unterschreibt. Verschweigen ist keine Option — und ein Käufer, der nach dem Kauf feststellt, dass er jahrelang nicht einziehen kann, wird zum Problem.
Verwalterzustimmung und Unterlagen
Enthält die Teilungserklärung eine Veräußerungsbeschränkung nach § 12 WEG, braucht der Verkauf die Zustimmung des Verwalters. Sie darf nur aus wichtigem Grund verweigert werden — praktisch etwa bei erheblichen Zweifeln an der Zahlungsfähigkeit des Erwerbers —, ist aber ohne Erklärung nicht vollziehbar. Beantragen Sie sie früh, nicht am Tag vor dem Notartermin.
Der Käufer und seine Bank brauchen außerdem:
Teilungserklärung mit Gemeinschaftsordnung und Aufteilungsplan
Beschluss-Sammlung — lückenhaft geführt bringt sie Finanzierungen ins Stocken
Jahresabrechnungen und Wirtschaftspläne der letzten drei Jahre
Aktueller Stand der Erhaltungsrücklage
Protokolle der letzten drei Eigentümerversammlungen
Mietvertrag mit allen Nachträgen, Nachweis der Kaution
Aufstellung der aktuellen Miete und der Betriebskostenvorauszahlungen
Energieausweis
Nachweis über offene oder beschlossene Sonderumlagen
Der wichtigste Posten ist die Beschluss-Sammlung. Ein Käufer tritt in die bestehende Beschlusslage ein: Eine vor zwei Jahren beschlossene, aber noch nicht ausgeführte Fassadensanierung ist seine Rechnung. Ist die Sammlung unvollständig, kann das niemand prüfen — und Banken finanzieren ungern, was sich nicht prüfen lässt.
Der übliche Ablauf
Vorbereitung
Unterlagen von der Verwaltung anfordern
Beschluss-Sammlung, Abrechnungen, Rücklagenstand, Protokolle. Rechnen Sie mit ein bis drei Wochen — bei überlasteten Verwaltungen deutlich mehr.
Vermarktung
Zielgruppe festlegen
Vermietet heißt Kapitalanleger. Preis und Ansprache richten sich nach Mietertrag und Zustand der Gemeinschaft, nicht nach dem Wohngefühl.
Vor Beurkundung
Verwalterzustimmung beantragen
Sofern die Teilungserklärung sie verlangt. Parallel Kautionsübertragung und Betriebskostenstichtag im Kaufvertrag regeln.
Nach Beurkundung
Vorkaufsrecht abwickeln
Falls einschlägig: Mieter unverzüglich über den Vertragsinhalt unterrichten. Zwei Monate Ausübungsfrist ab Mitteilung.
Übergang
Mieter und Verwaltung informieren
Mitteilung des Eigentümerwechsels mit neuer Zahlstelle. Ohne sie zahlt der Mieter weiter auf das alte Konto — mit befreiender Wirkung.
Verkaufen oder halten?
Die ehrliche Rechnung stellt drei Größen gegenüber: den erzielbaren Preis heute, den Ertrag beim Halten und den Sanierungsstand der Gemeinschaft.
Für den Verkauf spricht ein hoher Sanierungsstau bei dünner Rücklage — dann verkaufen Sie eine kommende Sonderumlage mit. Für das Halten spricht eine Bestandsmiete deutlich unter der ortsüblichen Vergleichsmiete: Diese Lücke lässt sich über die Kappungsgrenze in Schritten schließen, und jeder Schritt hebt dauerhaft den Ertragswert.
Bei Objekten, die seit mehr als zehn Jahren im Bestand sind, gehört die steuerliche Seite in dieselbe Rechnung. Das ist eine Frage für den Steuerberater, nicht für die Verwaltung — aber sie sollte vor der Vermarktung gestellt werden, nicht danach.
Ravenica stellt für betreute Objekte die Verkaufsunterlagen vollständig und kurzfristig bereit — Beschluss-Sammlung, Abrechnungen und Rücklagenstand aus dem laufenden Bestand, nicht aus dem Archiv.
Häufige Fragen
Muss der Mieter dem Verkauf zustimmen?
Nein. Der Verkauf ist ohne Zustimmung des Mieters möglich. Der Mietvertrag geht unverändert auf den Käufer über — Kauf bricht nicht Miete (§ 566 BGB).
Wann hat der Mieter ein Vorkaufsrecht?
Wenn die Wohnung nach Überlassung an ihn in Wohnungseigentum umgewandelt wurde und erstmals verkauft wird (§ 577 BGB). War die Wohnung bereits vor dem Einzug Eigentumswohnung, besteht kein Vorkaufsrecht.
Kann der Käufer wegen Eigenbedarfs kündigen?
Erst nach Ablauf der Sperrfrist des § 577a BGB, wenn die Wohnung nach Überlassung an den Mieter umgewandelt wurde. Die gesetzliche Grundfrist beträgt drei Jahre; in den Gebieten der Bayerischen Mieterschutzverordnung — darunter Nürnberg, Fürth und Erlangen — ist sie deutlich verlängert.
Was ist die Verwalterzustimmung?
Viele Teilungserklärungen verlangen, dass der Verwalter der Veräußerung zustimmt. Sie darf nur aus wichtigem Grund verweigert werden, ist aber ohne Erklärung nicht im Grundbuch vollziehbar. Kalkulieren Sie eine Gebühr von etwa 150 bis 350 € und einige Tage Bearbeitungszeit ein.
Verkauft sich eine vermietete Wohnung schlechter?
An Selbstnutzer ja, deutlich — sie können nicht einziehen. An Kapitalanleger nicht, dort ist ein bestehendes, sauber dokumentiertes Mietverhältnis ein Vorteil. Der Käuferkreis ist also kleiner, nicht zwingend der Preis.
Dieser Beitrag ist keine Rechtsberatung. Er gibt den Stand der gängigen Praxis wieder; für Ihren konkreten Fall prüfen wir die Fristen gemeinsam mit Ihnen oder einer auf WEG-Recht spezialisierten Kanzlei.