Vermieten · 7 Min
An Studierende vermieten: WG-Zimmer in Nürnberg richtig aufsetzen
Kurze Antwort
Bei einer WG entscheidet die Vertragsform über fast alles. Einzelmietverträge je Zimmer bringen höhere Gesamterlöse und machen jeden Auszug beherrschbar, verursachen aber mehr Verwaltungsaufwand. Ein gemeinsamer Vertrag mit allen Bewohnern ist einfacher, macht aber jeden Wechsel zur Vertragsänderung, der alle zustimmen müssen.
Warum das Segment in Nürnberg funktioniert
Nürnberg hat eine ungewöhnlich breite Hochschullandschaft: die Friedrich-Alexander-Universität mit Standorten im Stadtgebiet, die Technische Hochschule Nürnberg und die im Aufbau befindliche Technische Universität Nürnberg. Dazu kommen Berufsakademien, Ausbildungsjahrgänge großer Arbeitgeber und Praktikanten.
Der neue Mietenspiegel zeigt, wo der Druck sitzt: Wohnungen zwischen 20 und 25 Quadratmetern sind gegenüber 2024 um 8,3 Prozent teurer geworden, das mit Abstand stärkste Segment. Große Wohnungen ab 96 Quadratmetern legten nur rund ein Prozent zu.
Daraus folgt eine schlichte Rechnung: Eine 90-m²-Vierzimmerwohnung erzielt als Ganzes deutlich weniger als dieselbe Wohnung, in vier Zimmer aufgeteilt. Der Aufschlag ist kein Zufall, sondern die Knappheit im Kleinsegment.
Die Vertragsfrage entscheidet alles Weitere
Einzelmietverträge je Zimmer. Jeder Bewohner hat einen eigenen Vertrag über sein Zimmer plus Mitnutzung von Küche, Bad und Flur. Zieht jemand aus, endet nur sein Vertrag; die übrigen laufen unverändert weiter. Sie vermieten das frei gewordene Zimmer neu und setzen den Preis dabei neu an.
Das ist die wirtschaftlich stärkere Variante. Sie bedeutet aber: vier Verträge, vier Kautionen, vier Abrechnungen, und realistisch zwei bis drei Neuvermietungen pro Jahr. Ohne funktionierende Verwaltung wird das schnell zum Zweitjob.
Gemeinsamer Vertrag mit allen Bewohnern. Alle sind gemeinsam Mieter und haften gesamtschuldnerisch. Sie haben eine Abrechnung, eine Kaution, einen Ansprechpartner. Der Nachteil zeigt sich beim Wechsel: Jeder Austausch eines Bewohners ist eine Vertragsänderung, der Sie und alle übrigen Mieter zustimmen müssen. Verweigert ein Bewohner die Zustimmung, sitzt die WG fest — und Sie mit ihr.
Hauptmieter mit Untervermietungserlaubnis. Ein Mieter, der die übrigen Zimmer untervermietet. Für den Vermieter am einfachsten, aber Sie geben die Auswahl der Bewohner und die Preisgestaltung aus der Hand. Der Anspruch des Mieters auf Untervermietungserlaubnis nach § 553 BGB besteht bei berechtigtem Interesse ohnehin; die Frage ist nur, ob Sie das aktiv zur Struktur machen wollen.
Preisgestaltung: Pauschale oder Abrechnung
Bei kurzer durchschnittlicher Mietdauer ist eine Pauschalmiete inklusive Nebenkosten meist der praktikablere Weg. Sie ersparen sich Abrechnungen für Mietverhältnisse, die nach elf Monaten enden, und der Mieter weiß, was er zahlt.
Der Preis dafür ist das Kostenrisiko: Steigt der Wärmepreis, tragen Sie es. Kalkulieren Sie deshalb nicht mit dem aktuellen Verbrauch, sondern mit einem Aufschlag — und prüfen Sie die Pauschale jährlich gegen die tatsächlichen Kosten aus der WEG-Jahresabrechnung.
Zu beachten: Bei zentraler Versorgung schreibt die Heizkostenverordnung grundsätzlich eine verbrauchsabhängige Abrechnung vor. Für WG-Zimmer innerhalb einer Wohnung mit einem gemeinsamen Zähler greift das nicht auf Zimmerebene, wohl aber im Verhältnis der Wohnung zur Gemeinschaft.
Was den Aufwand tatsächlich treibt
Zwei bis drei Neuvermietungen im Jahr statt einer alle vier Jahre
Besichtigungen in Blöcken, meist im Februar/März und August/September
Bonitätsprüfung bei Studierenden — häufig über Bürgschaft oder Elternhaftung
Kautionen einzeln auf insolvenzfestem Konto, getrennt je Vertrag
Übergabeprotokolle je Zimmer, sonst ist der Zustand bei Auszug nicht belegbar
Höherer Verschleiß in Küche und Bad durch Mehrfachnutzung
Konflikte zwischen Bewohnern, die bei Einzelverträgen bei Ihnen landen
Der letzte Punkt ist der, den Vermieter am häufigsten unterschätzen. Bei Einzelverträgen gibt es keinen Hauptmieter, der Ordnung hält. Wer Ruhestörung, Reinigungsstreit und Kühlschrankkonflikte moderiert, sind Sie oder Ihre Verwaltung. Eine schriftliche Hausordnung für die Wohnung, die Bestandteil jedes Einzelvertrags ist, erspart einen erheblichen Teil dieser Gespräche.
Der Rahmen der WEG
Vermietung ist grundsätzlich zulässig, aber prüfen Sie die Gemeinschaftsordnung. Manche enthalten Zweckbestimmungen, die eine Nutzung als Wohngemeinschaft einschränken; Beschlüsse zur Hausordnung können Besuchszeiten oder Nutzung von Gemeinschaftsflächen regeln.
Rechnen Sie außerdem damit, dass eine WG in einer Anlage mit überwiegend selbstnutzenden Eigentümern auffällt. Mehr Publikumsverkehr, mehr Fahrräder, mehr Müll. Das ist kein rechtliches Problem, aber ein Grund, warum vermietende Eigentümer in solchen Anlagen ihre Beiratsbeziehung pflegen sollten.
Wann es sich rechnet
Die WG-Aufteilung lohnt bei drei oder mehr getrennt nutzbaren Zimmern, funktionierendem Grundriss ohne Durchgangszimmer und einem Bad, das drei bis vier Personen trägt. Bei zwei Zimmern ist der Mehrertrag den Mehraufwand selten wert.
Und sie lohnt nur, wenn jemand die Wechsel organisiert. Zwei Monate ungeplanter Leerstand fressen den Aufschlag eines ganzen Jahres.
Ravenica verwaltet WG-Vermietungen in Nürnberg mit Einzelmietverträgen — inklusive Bewerberauswahl, Übergaben und Fristenkontrolle.
Häufige Fragen
Einzelmietverträge oder ein gemeinsamer Vertrag — was ist besser?
Für Vermieter meist Einzelverträge je Zimmer: Der Auszug eines Bewohners berührt die übrigen Verträge nicht, und der Gesamterlös liegt höher. Der Preis dafür ist mehr Verwaltung — mehrere Abrechnungen, mehrere Kautionen, mehrere Neuvermietungen pro Jahr.
Gilt die Mietpreisbremse auch für einzelne WG-Zimmer?
Ja. Die Begrenzung nach § 556d BGB gilt für Wohnraum unabhängig davon, ob eine ganze Wohnung oder ein Zimmer vermietet wird. Die Ermittlung der Vergleichsmiete ist bei Zimmern nur schwieriger, weil der Mietenspiegel auf ganze Wohnungen abstellt.
Darf ich eine Pauschalmiete inklusive Nebenkosten vereinbaren?
Ja, eine Inklusivmiete ist zulässig. Sie trägt dann aber das volle Risiko steigender Energiekosten, und eine Betriebskostenabrechnung entfällt. Bei kurzen Mietzeiten ist das häufig der praktikablere Weg, bei langen der teurere.
Kann ich befristet an Studierende vermieten?
Nur mit einem zulässigen Befristungsgrund nach § 575 BGB — Eigenbedarf, geplante Verwertung oder Umbau. Das Semesterende ist kein Befristungsgrund. Ohne wirksame Befristung läuft der Vertrag unbefristet weiter.
Wer haftet, wenn ein WG-Bewohner nicht zahlt?
Bei Einzelverträgen nur der Betreffende. Bei einem gemeinsamen Vertrag haften alle Mieter gesamtschuldnerisch — Sie können die volle Miete von jedem Einzelnen verlangen. Das ist der wesentliche wirtschaftliche Vorteil des Gesamtvertrags.
Dieser Beitrag ist keine Rechtsberatung. Er gibt den Stand der gängigen Praxis wieder; für Ihren konkreten Fall prüfen wir die Fristen gemeinsam mit Ihnen oder einer auf WEG-Recht spezialisierten Kanzlei.