Geerbte Immobilie: Was in den ersten Wochen zu tun ist

Sie sind nicht der Einzelfall

In Deutschland werden jährlich rund 430.000 Immobilien vererbt; für die Babyboomer-Generation erwarten Studien bis etwa 2040 über 500.000 pro Jahr (LBS). Wie stark sich das verschoben hat, zeigt die Allensbach-Befragung für die Deutsche Bank: 2024 hatten 54 Prozent der Erben eine oder mehrere Immobilien geerbt, 2018 waren es noch 40 Prozent (Deutsche Bank, „Erben und Vererben 2024").

Die Situation, in der Sie gerade sind, ist also der Normalfall geworden — nur hat kaum jemand sie je geübt. Der folgende Ablauf ist der, der sich in der Praxis bewährt hat.

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Die Reihenfolge, die zählt

Nach einem Todesfall entsteht fast immer derselbe Fehler: Die Beteiligten diskutieren wochenlang über Verkauf oder Behalten, während das Haus unbeheizt dasteht und Fristen ablaufen. Die richtige Reihenfolge ist umgekehrt.

1. Sichern. Das Objekt darf keinen Schaden nehmen. Das ist eine Frage von Tagen, nicht von Wochen.
2. Fristen klären. Vier davon sind hart und laufen unabhängig davon, ob Sie schon entschieden haben.
3. Unterlagen zusammentragen. Ohne sie lässt sich nichts bewerten und nichts verkaufen.
4. Entscheiden. Halten, vermieten, verkaufen. Diese Entscheidung verträgt Zeit — die drei Schritte davor nicht.

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Schritt 1: Das Objekt sichern

Ein leerstehendes Haus ist versicherungstechnisch ein anderes Risiko als ein bewohntes. Die meisten Gebäudeversicherungen verlangen bei Leerstand eine Anzeige und knüpfen den Schutz an Obliegenheiten: regelmäßige Kontrolle, abgestelltes Wasser, funktionierende Heizung in der Frostperiode. Wer das nicht meldet, steht im Schadensfall schlechter da, als er denkt.

Die Punkte, die in der ersten Woche erledigt sein sollten:

• Schlüssel zusammenführen und dokumentieren, wer welchen hat. Bei mehreren Erben ist das der häufigste spätere Streitpunkt.
• Heizung auf Frostschutz, im Winter nicht abstellen. Ein Rohrbruch im Januar kostet ein Vielfaches der eingesparten Heizkosten.
• Zählerstände ablesen und fotografieren — Strom, Gas, Wasser, Heizung. Sie sind Grundlage jeder späteren Abrechnung.
• Gebäudeversicherung informieren, Leerstand melden, Prämie weiterzahlen. Eine gekündigte Police ist bei Altbeständen schwer zu ersetzen.
• Post nachsenden lassen. Ein überquellender Briefkasten signalisiert Leerstand, und in der Post stecken die Verträge, die Sie ohnehin suchen werden.
• Mieter informieren, falls das Objekt vermietet ist: an wen sie sich wenden und wohin sie zahlen. Sonst laufen Mieten auf ein gesperrtes Konto oder gar nicht.

Aus der nachgesendeten Post entsteht binnen weniger Wochen der zweite Stapel: Konten, Versicherungen, Abonnements, Mitgliedschaften, digitale Zugänge. Jeder Posten hat eine eigene Frist, und für diesen Teil des Nachlasses ist niemand zuständig — hier geht in der Praxis am meisten unter. Eine sorgfältig geführte Liste auf Papier erfüllt den Zweck. Wer lieber geführt wird, findet in Meolea eine Struktur dafür, die Reihenfolge und Fristen vorgibt — ein Werkzeug aus derselben Gründerhand wie Ravenica.

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Schritt 2: Die vier Fristen

Frist	Worum es geht	Grundlage
6 Wochen ab Kenntnis	Ausschlagung des Erbes. Danach gilt es als angenommen — samt Darlehen, Sanierungsstau und Hausgeldrückständen.	§ 1944 BGB
1 Monat ab Kenntnis	Sonderkündigungsrecht für die Wohnung, die der Verstorbene selbst gemietet hatte. Versäumt heißt: Der Vertrag läuft weiter.	§ 564 BGB
3 Monate ab Kenntnis	Anzeige des Erwerbs beim Finanzamt. Entfällt bei notariell oder gerichtlich eröffnetem Testament.	§ 30 ErbStG
2 Jahre ab Erbfall	Grundbuchberichtigung gebührenfrei. Danach Gebühren nach Immobilienwert.	§ 60 Abs. 4 GNotKG

Die Sechs-Wochen-Frist ist die unangenehmste, weil sie eine Entscheidung unter Unsicherheit verlangt. Verschaffen Sie sich in dieser Zeit mindestens Klarheit über: valutierende Grundschulden, offenes Hausgeld, Sonderumlagen aus bereits gefassten Beschlüssen und den groben Zustand des Gebäudes. Ein Objekt mit 200.000 € Restdarlehen und einer beschlossenen Dachsanierung kann ein negatives Erbe sein.

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Schritt 3: Unterlagen

Diese Unterlagen brauchen Sie in praktisch jedem Szenario — beim Halten genauso wie beim Verkauf:

• Grundbuchauszug, aktuell
• Erbnachweis: Erbschein oder notarielles Testament mit Eröffnungsprotokoll
• bei Eigentumswohnungen: Teilungserklärung, Protokolle der letzten drei Eigentümerversammlungen, letzte Jahresabrechnung, Stand der Erhaltungsrücklage, Beschluss-Sammlung
• Mietverträge, letzte Betriebskostenabrechnung, Kautionsnachweise
• Darlehensverträge und aktuelle Saldenbestätigung
• Energieausweis, Versicherungspolicen, Wartungsverträge
• Nachweise über Sanierungen der letzten Jahre

Beschaffen Sie diese Unterlagen, bevor Sie entrümpeln. Sie liegen oft genau dort, wo später der Container steht. Eine Wohnungsauflösung, die Ordner mitnimmt, kostet Monate.

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Schritt 4: Wer darf eigentlich entscheiden?

Sind Sie Alleinerbe, entscheiden Sie allein — die folgenden Schritte können Sie ohne Rücksprache gehen.

In der Erbengemeinschaft staffelt § 2038 BGB die Entscheidungen nach ihrer Tragweite: Eine notwendige Erhaltungsmaßnahme darf jeder Miterbe allein veranlassen, die laufende Verwaltung braucht die Mehrheit nach Erbteilen, ein Verkauf alle Miterben. Für die nächsten Wochen ist daraus nur eine Folgerung wichtig: Eine Verwaltung zu beauftragen, braucht keine Einstimmigkeit. In zerstrittenen Erbengemeinschaften ist das häufig der einzige Schritt, der überhaupt noch gangbar ist.

Welche Maßnahme in welche Kategorie fällt, wer bei Uneinigkeit wie abstimmt und wie die Mieteinnahmen bis zur Auseinandersetzung behandelt werden, steht ausführlich unter Mietverwaltung für Erbengemeinschaften.

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Schritt 5: Entrümpelung — aber richtig herum

Die Wohnungsauflösung ist emotional der schwerste und organisatorisch der unumkehrbarste Schritt. Die Reihenfolge, die sich bewährt hat:

1. Unterlagen bergen. Ordner, lose Papiere, Bankkorrespondenz, Versicherungspolicen, Fotos von Sanierungen, Schlüssel.
2. Wertgegenstände sichten und gemeinsam dokumentieren — Schmuck, Münzen, Bargeld, Kunst, Sammlungen. Bei mehreren Erben mit Fotoprotokoll, sonst entsteht ein Verdacht, der sich nicht mehr ausräumen lässt.
3. Erinnerungsstücke verteilen, bevor gewerblich geräumt wird. Danach ist es zu spät und nicht wieder gutzumachen.
4. Freigabe aller Erben einholen, schriftlich. Eine Räumung ohne Zustimmung ist ein Haftungsfall.
5. Räumen lassen, mit Festpreis nach Aufmaß und getrennter Erfassung von Sondermüll.

Bei einer Mietwohnung gibt der Rückgabetermin das Tempo vor; jeder Monat Verzögerung kostet volle Miete. Bei eigenem Eigentum besteht dagegen kein Zeitdruck — hier ist der häufigere Fehler die überstürzte Räumung, nicht die späte.

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Schritt 6: Halten, vermieten oder verkaufen

Diese Entscheidung ist die einzige im ganzen Ablauf, die Zeit verträgt — treffen Sie sie erst, wenn die Schritte 1 bis 3 erledigt sind. Die Abwägung im Einzelnen, mit den Argumenten für beide Seiten, haben wir unter Verwaltung oder Verkauf aufgeschrieben.

Zwei Punkte werden dabei regelmäßig übersehen, und beide kosten Geld:

Die Spekulationsfrist läuft weiter. Als Erbe treten Sie in die Rechtsstellung des Erblassers ein (§ 1922 BGB). Hielt er die Immobilie länger als zehn Jahre, ist ein Verkauf für Sie einkommensteuerfrei — unabhängig davon, wie lange Sie selbst Eigentümer sind. Prüfen Sie das Anschaffungsdatum, bevor Sie über den Zeitpunkt entscheiden.

Die Teilungsversteigerung kann jeder einzelne Miterbe betreiben. Sie ist das Druckmittel in jeder festgefahrenen Erbengemeinschaft und führt fast immer zu einem Erlös deutlich unter Marktwert. Wer sie vermeiden will, muss die anderen Miterben aktiv einbinden — eine neutrale Verwaltung mit identischer Abrechnung für jeden ist dafür das wirksamste Mittel.

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Was in Nürnberg, Fürth und Erlangen dazukommt

Zwei Besonderheiten der Region betreffen fast jeden Erbfall hier.

Der Mietspiegel ist Ihr Nachweis, nicht Ihr Gegner. Geerbte Wohnungen sind überdurchschnittlich oft weit unter der ortsüblichen Vergleichsmiete vermietet, weil über Jahre niemand erhöht hat. Für die Bewertung heißt das: Der Ertragswert im Ist-Zustand unterschätzt das Objekt. Prüfen Sie die Anhebungsmöglichkeit, bevor Sie einen Verkaufspreis akzeptieren, der auf der aktuellen Miete beruht.

Energetischer Zustand schlägt auf den Preis durch. Bei Objekten aus den Fünfziger- bis Siebzigerjahren — dem häufigsten geerbten Bautyp in der Region — verlangen Käufer inzwischen einen sichtbaren Abschlag für Heizung und Dämmung. Ein aktueller Energieausweis und eine belastbare Kostenschätzung für die naheliegende Maßnahme sind im Verkaufsgespräch mehr wert, als sie kosten.

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Was dieser Beitrag nicht abdeckt

Dieser Beitrag behandelt ausschließlich die Immobilie. Der übrige Nachlass läuft parallel, mit eigenen Fristen und eigenen Zuständigkeiten: Erbschaftsteuererklärung und Bewertung gehören zum Steuerberater, die Erbauseinandersetzung zum Notar oder zum Fachanwalt für Erbrecht, streitige Fälle zum Nachlassgericht.

Was danach an Verträgen, Konten und Zugängen übrig bleibt, ist in Schritt 1 beschrieben — es beginnt früher, als die meisten erwarten.

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Ravenica betreut Nachlassimmobilien in Nürnberg, Fürth und Erlangen: Sicherung des Objekts, laufende Verwaltung, Entrümpelung, Vermietung oder Verkauf. Eine qualifizierte Rückmeldung erhalten Sie innerhalb von 24 Stunden — was wir dabei im Einzelnen übernehmen, steht auf der Seite Nachlassimmobilie.

Häufige Fragen

Dieser Beitrag ist keine Rechtsberatung. Er gibt den Stand der gängigen Praxis wieder; für Ihren konkreten Fall prüfen wir die Fristen gemeinsam mit Ihnen oder einer auf WEG-Recht spezialisierten Kanzlei.