Abrechnung
Wohnung verkauft: Wer zahlt Hausgeld, Nachzahlung und Sonderumlage?
Kurze Antwort
Gegenüber der Gemeinschaft schuldet das Hausgeld, wer bei Fälligkeit im Grundbuch steht, nicht, wer die Schlüssel hat. Eine Nachzahlung aus der Jahresabrechnung trifft den, der beim Beschluss Eigentümer ist, häufig also den Käufer. Was Käufer und Verkäufer untereinander ausgleichen, regelt allein der Kaufvertrag.
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Zwei Ebenen, die oft verwechselt werden
Beim Verkauf einer Eigentumswohnung laufen zwei Rechtsverhältnisse nebeneinander.
Das eine besteht zwischen Käufer und Verkäufer. Hier regelt der Kaufvertrag, ab wann Besitz, Nutzen und Lasten übergehen — meist zur Schlüsselübergabe nach Kaufpreiszahlung (§ 446 BGB). Ab diesem Stichtag soll der Käufer wirtschaftlich alles tragen.
Das andere besteht zwischen Eigentümer und Gemeinschaft. Hier zählt nicht der Kaufvertrag, sondern das Grundbuch. Wer eingetragen ist, ist Wohnungseigentümer und schuldet der Gemeinschaft das Hausgeld. Die Umschreibung im Grundbuch folgt der Schlüsselübergabe oft erst Wochen oder Monate später.
Fast jeder Streit nach einem Verkauf entsteht, weil diese beiden Ebenen vermischt werden.
Laufendes Hausgeld
Die monatlichen Vorschüsse nach dem Wirtschaftsplan schuldet, wer bei ihrer Fälligkeit im Grundbuch eingetragen ist. Bis zur Umschreibung ist das der Verkäufer — auch wenn der Käufer längst eingezogen ist.
In der Praxis zahlt deshalb entweder der Verkäufer weiter und lässt sich das Hausgeld vom Käufer erstatten, oder der Käufer zahlt direkt an die Gemeinschaft. Letzteres ist bequem, ändert aber nichts daran, wer gegenüber der Gemeinschaft Schuldner ist. Bleibt eine Zahlung aus, mahnt die Verwaltung den Verkäufer.
Nachzahlung und Guthaben aus der Jahresabrechnung
Seit der WEG-Reform beschließt die Versammlung nicht mehr über die Jahresabrechnung als Ganzes, sondern über die Einforderung von Nachschüssen oder die Anpassung der Vorschüsse (§ 28 Abs. 2 WEG). Ein Nachschuss — die sogenannte Abrechnungsspitze — wird mit diesem Beschluss fällig.
Daraus folgt: Die Nachzahlung für das Vorjahr schuldet, wer beim Beschluss Eigentümer ist. Wird im Frühjahr verkauft und im Juni über die Abrechnung beschlossen, ist das häufig schon der Käufer — obwohl er im abgerechneten Jahr noch gar nicht Eigentümer war. Spiegelbildlich erhält er ein Guthaben.
Rückstände des Verkäufers sind davon zu trennen. Hat der Verkäufer im Vorjahr Vorschüsse nicht gezahlt, bleiben diese seine Schulden. Der Käufer haftet nicht dafür, und die Gemeinschaft kann sie nicht über die neue Abrechnung auf ihn verschieben.
Sonderumlagen
Bei einer Sonderumlage gilt dieselbe Logik: Sie schuldet, wer bei Fälligkeit eingetragen ist. Wurde eine Sonderumlage vor dem Verkauf beschlossen, wird aber erst danach fällig, trifft sie den Käufer.
Genau das ist der Fall, den Käufer am häufigsten übersehen — etwa eine im letzten Jahr beschlossene Dach- oder Fassadensanierung, die in Raten fällig wird. Was eine Sonderumlage ist und wann sie zulässig ist, beschreibt unser eigener Beitrag.
Erhaltungsrücklage
Die Rücklage gehört der Gemeinschaft, nicht den einzelnen Eigentümern. Der Verkäufer erhält seinen rechnerischen Anteil nicht zurück; er wandert wirtschaftlich mit der Wohnung zum Käufer und ist im Kaufpreis berücksichtigt.
Für die Grunderwerbsteuer zählt der volle Kaufpreis. Der Anteil an der Rücklage darf nicht herausgerechnet werden (BFH, Urteil vom 16.09.2020, II R 49/17). Anders als bei mitverkauftem Inventar spart ein gesonderter Ausweis im Kaufvertrag hier also nichts.
Was in den Kaufvertrag gehört
Weil die Gemeinschaft sich an das Grundbuch hält, muss der Kaufvertrag den Ausgleich zwischen Käufer und Verkäufer regeln. Mindestens diese Punkte sollten klar sein:
Stichtag für den Übergang von Nutzen und Lasten, einschließlich Hausgeld
Wer Nachzahlungen und Guthaben aus Jahresabrechnungen für Zeiträume vor dem Stichtag trägt bzw. erhält
Wer Sonderumlagen trägt, die vor dem Stichtag beschlossen, aber erst danach fällig werden
Erklärung des Verkäufers, dass keine Hausgeldrückstände bestehen, gestützt auf eine Bestätigung der Verwaltung
Offenlegung laufender Anfechtungsklagen und bereits beschlossener, noch nicht durchgeführter Maßnahmen
Bei vermieteten Wohnungen: Zuständigkeit für die Betriebskostenabrechnung und Übergabe der Kaution
Fehlen Abrechnungen ganz, ist das ein Warnsignal; was dahintersteckt, beschreibt Jahresabrechnung fehlt. Als Käufer sollten Sie vor dem Notartermin außerdem die Protokolle der letzten drei Versammlungen, die Beschlusssammlung, den aktuellen Wirtschaftsplan und den letzten Vermögensbericht anfordern. Sieht die Teilungserklärung eine Verwalterzustimmung zum Verkauf vor (§ 12 WEG), holt der Notar sie ein — planen Sie dafür etwas Zeit ein.
Bei vermieteten Wohnungen
Mit der Eintragung tritt der Käufer in den Mietvertrag ein (§ 566 BGB). Für den Abrechnungszeitraum, der bei der Eintragung läuft, schuldet er dem Mieter die gesamte Betriebskostenabrechnung, auch für die Monate vor seiner Zeit. Für bereits abgelaufene Zeiträume bleibt der Verkäufer zuständig. Auch das gehört deshalb in den Kaufvertrag, zusammen mit der Übergabe der Belege.
Was beim Verkauf einer vermieteten Wohnung sonst zu beachten ist, beschreibt unser Beitrag zum Verkauf vermieteter Eigentumswohnungen. Wenn Sie den Verkauf nicht selbst organisieren wollen, finden Sie unser Angebot auf der Seite Immobilie verkaufen.
Ravenica stellt Verkäufern und Käufern die Unterlagen für den Notartermin aus einer Hand bereit: Hausgeldbestätigung, Beschlüsse, Wirtschaftsplan und Stand der Rücklage.
Häufige Fragen
Ab wann muss der Käufer Hausgeld zahlen?
Gegenüber der Gemeinschaft ab seiner Eintragung im Grundbuch. Bis dahin schuldet der Verkäufer das Hausgeld, auch wenn Besitz, Nutzen und Lasten nach dem Kaufvertrag schon übergegangen sind. Den Ausgleich regeln Käufer und Verkäufer untereinander.
Muss der Käufer die Hausgeldrückstände des Verkäufers bezahlen?
Nein. Rückständige Vorschüsse bleiben Schulden des Verkäufers. Der Käufer haftet nicht für sie, und ein späterer Beschluss über die Jahresabrechnung lässt sie nicht auf ihn übergehen. Anders kann es bei einem Erwerb in der Zwangsversteigerung aussehen.
Wer bekommt ein Guthaben aus der Jahresabrechnung?
Gegenüber der Gemeinschaft derjenige, der beim Beschluss über die Jahresabrechnung Eigentümer ist. Betrifft das Guthaben einen Zeitraum, in dem noch der Verkäufer gezahlt hat, steht es ihm nur nach dem Kaufvertrag zu — die Gemeinschaft zahlt an den eingetragenen Eigentümer.
Bekommt der Verkäufer seinen Anteil an der Erhaltungsrücklage zurück?
Nein. Die Rücklage gehört der Gemeinschaft und bleibt dort. Wirtschaftlich steckt der Anteil im Kaufpreis. Die Grunderwerbsteuer mindert er nicht (BFH, Urteil vom 16.09.2020, II R 49/17).
Wer rechnet die Betriebskosten mit dem Mieter ab, wenn mitten im Jahr verkauft wird?
Der Käufer tritt mit der Eintragung in den Mietvertrag ein (§ 566 BGB). Für Abrechnungszeiträume, die bei seiner Eintragung noch laufen, rechnet er ab — für den ganzen Zeitraum. Für bereits abgelaufene Zeiträume bleibt der Verkäufer zuständig.
Über den Autor
Julius Launhardt
Gründer, Inhaber & Geschäftsführer von Ravenica · Dipl.-Ing. (TUM)
Diplomingenieur sowie M.Sc. in Management der TU München, IHK-zertifizierter Verwalter, zertifizierter Nachhaltigkeitsmanager (TÜV) und langjähriges Mitglied der Freiwilligen Feuerwehr. Als Gründer und Geschäftsführer von Ravenica in Nürnberg verantwortet er sowohl das Tagesgeschäft als auch Prozesse sowie die langfristige Strategie und Ausrichtung. Kennt Gebäudetechnik, Sanierungen, Energiethemen und Erbfälle aus der Praxis und ist selbst Eigentümer mehrerer Immobilien.
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