Abrechnung
Sonderumlage in der WEG: Wann sie zulässig ist und was Sie tun können
Kurze Antwort
Eine Sonderumlage ist ein zusätzlicher Vorschuss, den die Eigentümerversammlung mit einfacher Mehrheit beschließt, wenn Wirtschaftsplan und Rücklage für eine Ausgabe nicht reichen. Der Beschluss muss Gesamtbetrag, Verteilerschlüssel und Fälligkeit nennen. Zahlen müssen Sie auch, wenn Sie ihn anfechten, denn die Klage hat keine aufschiebende Wirkung.
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Was eine Sonderumlage ist
Das Hausgeld finanziert die Gemeinschaft nach Plan: Die Versammlung beschließt Vorschüsse auf Grundlage des Wirtschaftsplans und der Zuführung zur Rücklage (§ 28 Abs. 1 WEG). Eine Sonderumlage ist nichts anderes als ein zusätzlicher Vorschuss außerhalb dieses Plans — ein Nachtrag, wenn das Geld für eine bestimmte Ausgabe nicht reicht.
Beschlossen wird sie mit einfacher Mehrheit in der Eigentümerversammlung. Eine Zustimmung aller Eigentümer ist nicht erforderlich.
Typische Anlässe
Eine Maßnahme ist größer als die Rücklage. Dach, Fassade, Heizung oder Leitungen kosten schnell sechsstellige Beträge. Ist die Rücklage zu niedrig angesetzt, bleibt nur die Umlage.
Ein unvorhergesehener Schaden. Ein Sturmschaden unterhalb des Selbstbehalts, ein Gutachten, ein Rechtsstreit.
Eine Liquiditätslücke. Zahlen einzelne Eigentümer ihr Hausgeld nicht, fehlt das Geld für laufende Rechnungen. Den Ausfall tragen dann vorübergehend die übrigen Eigentümer.
Der erste Fall ist der häufigste und der ärgerlichste, weil er vermeidbar ist. Eine Rücklage, die sich am tatsächlichen Erhaltungsbedarf des Gebäudes orientiert statt an einer Pauschale, macht die meisten Sonderumlagen überflüssig.
Was der Beschluss enthalten muss
Eine Sonderumlage ist nur wirksam einzufordern, wenn jeder Eigentümer aus dem Beschluss ablesen kann, was er wann zu zahlen hat. Dazu gehören:
Der Zweck: wofür das Geld verwendet wird
Der Gesamtbetrag der Umlage
Der Verteilerschlüssel — ohne abweichende Regelung nach Miteigentumsanteilen
Die Fälligkeit, bei Raten mit den einzelnen Terminen
Idealerweise eine Einzelaufstellung der Beträge je Einheit als Anlage
Der Verteilerschlüssel folgt der allgemeinen Regel des § 16 Abs. 2 WEG: Miteigentumsanteile, soweit nichts anderes vereinbart oder beschlossen ist. Gilt für die finanzierte Maßnahme ein besonderer Schlüssel — etwa weil die Teilungserklärung Kosten für Fenster den einzelnen Einheiten zuweist —, muss die Umlage diesem Schlüssel folgen.
Sonderumlage, Rücklage oder Kredit?
Die Gemeinschaft hat bei der Finanzierung ein Ermessen. Drei Wege kommen in Betracht, oft in Kombination.
Entnahme aus der Erhaltungsrücklage. Naheliegend, aber nicht unbegrenzt. Eine Rücklage, die auf null gefahren wird, hilft beim nächsten Schaden nicht mehr. Ordnungsmäßige Verwaltung bedeutet, einen Sockelbetrag zu halten.
Sonderumlage. Belastet alle sofort und in voller Höhe. Für Eigentümer mit knapper Liquidität kann das schwer sein, für andere ist es die günstigste Lösung, weil keine Zinsen anfallen.
Kredit der Gemeinschaft. Die Gemeinschaft kann ein Darlehen aufnehmen, auch für größere Maßnahmen; der BGH hält das für grundsätzlich mit ordnungsmäßiger Verwaltung vereinbar (Urteil vom 25.09.2015, V ZR 244/14). Die Eigentümer müssen dabei auf ein Risiko hingewiesen werden: Gegenüber Gläubigern der Gemeinschaft haftet jeder Eigentümer anteilig nach seinem Miteigentumsanteil (§ 9a Abs. 4 WEG). Fallen andere aus, steigt die Belastung der Übrigen.
Wenn die Sonderumlage kommt
Prüfen Sie den Beschluss. Ist Zweck, Betrag, Schlüssel und Fälligkeit klar? Wurde die Finanzierung im Vorfeld erläutert, gab es Vergleichsangebote für die Maßnahme?
Fechten Sie innerhalb eines Monats an, wenn er fehlerhaft ist. Die Frist läuft ab der Beschlussfassung, nicht ab Zugang des Protokolls (§ 45 WEG). Das Fristende berechnet unser Rechner zur Anfechtungsfrist; wie das Verfahren abläuft, steht im Beitrag Beschluss anfechten.
Zahlen Sie trotzdem. Die Anfechtung hat keine aufschiebende Wirkung. Bis ein Gericht den Beschluss rechtskräftig für ungültig erklärt, schulden Sie den Betrag. Wer nicht zahlt, gerät in Verzug.
Beantragen Sie Raten rechtzeitig. Einzelnen Eigentümern darf der Verwalter keine Stundung gewähren — das wäre eine Ungleichbehandlung. Ratenzahlung für alle lässt sich aber beschließen. Der richtige Zeitpunkt dafür ist ein Antrag vor der Versammlung, nicht die Mahnung danach.
Vermieter und Verkäufer
Eine Sonderumlage ist nicht auf den Mieter umlegbar. Steuerlich können Vermieter ihren Anteil an Erhaltungskosten als Werbungskosten ansetzen, in der Regel aber erst, wenn die Gemeinschaft das Geld tatsächlich für die Maßnahme ausgibt. Bei Modernisierungen kommt eine Mieterhöhung nach § 559 BGB in Betracht.
Steht ein Verkauf an, kommt es auf die Fälligkeit an: Die Umlage schuldet, wer bei Fälligkeit im Grundbuch steht. Was das für Käufer und Verkäufer bedeutet, beschreibt unser Beitrag Hausgeld beim Verkauf.
Wie man Sonderumlagen vermeidet
Die meisten Sonderumlagen sind die Rechnung für eine zu niedrige Rücklage — oder für eine Verwaltung, die ohne aktuelle Abrechnung den Überblick verloren hat (siehe Jahresabrechnung fehlt). Wie hoch sie für Ihr Gebäude sein sollte, zeigt unser Rechner zur Erhaltungsrücklage und der Beitrag zur Höhe der Erhaltungsrücklage. Die Grundlage dafür ist eine Erhaltungsplanung, die die großen Bauteile mit Alter und Restlebensdauer erfasst — Aufgabe des technischen Managements.
Ravenica plant die Rücklage jeder Gemeinschaft aus einer Erhaltungsplanung für das konkrete Gebäude, damit große Maßnahmen finanziert sind, bevor sie fällig werden.
Häufige Fragen
Mit welcher Mehrheit wird eine Sonderumlage beschlossen?
Mit einfacher Mehrheit der abgegebenen Stimmen in der Eigentümerversammlung. Eine Zustimmung aller Eigentümer ist nicht nötig. Der Beschluss muss aber ordnungsmäßiger Verwaltung entsprechen; sonst ist er anfechtbar.
Muss ich zahlen, wenn ich den Beschluss anfechte?
Ja. Eine Anfechtungsklage hat keine aufschiebende Wirkung. Der Beschluss gilt, bis ein Gericht ihn rechtskräftig für ungültig erklärt. Wer nicht zahlt, gerät in Verzug und riskiert Zinsen und eine Zahlungsklage der Gemeinschaft.
Kann ich die Sonderumlage in Raten zahlen?
Nur, wenn der Beschluss Raten vorsieht oder die Gemeinschaft es beschließt. Der Verwalter kann einzelnen Eigentümern nicht eigenmächtig Stundung gewähren. Wer absehbar nicht zahlen kann, sollte vor der Versammlung einen Antrag auf Ratenzahlung für alle stellen.
Darf ich die Sonderumlage auf meinen Mieter umlegen?
Nein. Eine Sonderumlage finanziert in aller Regel Erhaltung oder Modernisierung, und diese Kosten sind keine Betriebskosten. Dient die Maßnahme einer Modernisierung, kann sie unter den Voraussetzungen des § 559 BGB eine Mieterhöhung tragen.
Wer zahlt, wenn ein Eigentümer seinen Anteil nicht zahlt?
Vorübergehend alle anderen. Die Gemeinschaft kann Ausfälle durch eine weitere Umlage decken und den säumigen Eigentümer verklagen. In der Zwangsversteigerung haben Hausgeldforderungen einen begrenzten Vorrang (§ 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG).
Über den Autor
Julius Launhardt
Gründer, Inhaber & Geschäftsführer von Ravenica · Dipl.-Ing. (TUM)
Diplomingenieur sowie M.Sc. in Management der TU München, IHK-zertifizierter Verwalter, zertifizierter Nachhaltigkeitsmanager (TÜV) und langjähriges Mitglied der Freiwilligen Feuerwehr. Als Gründer und Geschäftsführer von Ravenica in Nürnberg verantwortet er sowohl das Tagesgeschäft als auch Prozesse sowie die langfristige Strategie und Ausrichtung. Kennt Gebäudetechnik, Sanierungen, Energiethemen und Erbfälle aus der Praxis und ist selbst Eigentümer mehrerer Immobilien.
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