Technik & Sanierung
Tiefgarage sanieren in der WEG: Schäden, Ablauf und wer zahlt
Kurze Antwort
Ältere Tiefgaragen brauchen häufig eine Betoninstandsetzung, weil Tausalz Chloride in den Beton trägt und die Bewehrung rosten lässt. Bodenplatte, Decken und Abdichtung sind Gemeinschaftseigentum. Die Kosten trägt deshalb grundsätzlich die ganze Gemeinschaft nach Miteigentumsanteilen, sofern Gemeinschaftsordnung oder ein Beschluss nach § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG nichts anderes regeln.
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Warum gerade die Tiefgarage so teuer altert
Jedes Auto, das im Winter einfährt, bringt Tausalz mit. Das Schmelzwasser tropft auf die Bodenplatte, verdunstet und hinterlässt Chloride, Jahr für Jahr ein bisschen mehr. Irgendwann erreichen sie die Bewehrung. Ab da rostet der Stahl, der Rost braucht mehr Platz als das Eisen, und der Beton platzt von innen ab.
Das Tückische ist die Reihenfolge: Der Schaden entsteht Jahre, bevor man ihn sieht. Wenn die ersten Rostfahnen an den Stützen auftauchen, ist die Bewehrung oft schon großflächig angegriffen. Besonders gefährdet sind die Fahrgassen, die Rampe, die Stützenfüße und alle Stellen, an denen Wasser stehen bleibt.
Liegt über der Tiefgarage ein Hof, ein Garten oder ein Spielplatz, kommt ein zweites Risiko dazu: die Abdichtung der Decke. Sie ist von unten nicht zu reparieren. Wird sie undicht, muss alles darüber weg — Begrünung, Pflaster, Spielgeräte. Das ist in der Regel der teuerste Teil einer Tiefgaragensanierung.
Woran Sie den Sanierungsbedarf erkennen
Bei der nächsten Begehung lohnt ein Blick auf diese Stellen:
- Rostfahnen oder Abplatzungen an Stützen, Wänden und Deckenunterseiten
- Weiße Ausblühungen (Aussinterungen) an Rissen — hier wandert Wasser durch den Beton
- Nasse oder dunkle Flecken an der Decke, besonders unter Hof und Grünflächen
- Pfützen, die nicht mehr abtrocknen, und verstopfte Rinnen
- Abgefahrene, rissige oder blasige Beschichtung in Fahrgassen und auf der Rampe
- Freiliegende Bewehrung — dann ist es keine Frage der Planung mehr, sondern der Verkehrssicherung
Jeder dieser Befunde ist ein Grund, einen Fachmann hinzuzuziehen. Keiner davon ist ein Grund, sofort ein Beschichtungsangebot einzuholen.
Wem gehört was
Seit der WEG-Reform können Stellplätze selbst Sondereigentum sein; das Gesetz behandelt sie wie Räume (§ 3 Abs. 1 Satz 2 WEG). Das ändert aber nichts am Bauwerk: Teile, die für Bestand und Sicherheit des Gebäudes erforderlich sind, bleiben zwingend Gemeinschaftseigentum (§ 5 Abs. 2 WEG).
Für die Tiefgarage heißt das in aller Regel:
| Gemeinschaftseigentum | Sondereigentum (wenn so begründet) |
|---|---|
| Bodenplatte, Decken, Stützen, Wände | der einzelne Stellplatz als Fläche |
| Abdichtung und Oberflächenschutz des Bauwerks | |
| Rampe, Fahrgassen, Entwässerung | |
| Lüftung, Tor, Beleuchtung, Brandschutz |
Wie es in Ihrer Anlage geregelt ist, steht in der Teilungserklärung. Manche Gemeinschaften haben die Tiefgarage als eine Teileigentumseinheit mit vielen Bruchteilseigentümern, andere als Untergemeinschaft mit eigener Kostentragung.
Wer zahlt
Der Grundsatz. Kosten der Erhaltung des Gemeinschaftseigentums tragen alle Eigentümer nach Miteigentumsanteilen (§ 16 Abs. 2 Satz 1 WEG) — auch die, die gar keinen Stellplatz haben. Das überrascht viele, ist aber die gesetzliche Regel.
Die Gemeinschaftsordnung. Viele Teilungserklärungen weisen die Kosten der Tiefgarage den Stellplatzeigentümern zu oder bilden eine Untergemeinschaft. Wo die Gemeinschaftsordnung das wirksam regelt, können die Stellplatzeigentümer über eine Sonderumlage für die Tiefgarage auch allein beschließen (BGH, Urteil vom 12.11.2021 – V ZR 204/20).
Der Beschluss. Seit 2020 kann die Gemeinschaft für einzelne Kosten oder bestimmte Arten von Kosten eine abweichende Verteilung mit einfacher Mehrheit beschließen (§ 16 Abs. 2 Satz 2 WEG). Der BGH hat das inzwischen in beide Richtungen bestätigt:
- Die Gemeinschaft darf die Kosten einer Maßnahme allein denen auferlegen, die davon profitieren (BGH, Urteil vom 22.03.2024 – V ZR 81/23).
- Sie darf aber auch eine vereinbarte Trennung zwischen Gebäude und Tiefgarage aufheben und die Sanierungskosten auf alle verteilen (BGH, Urteil vom 14.02.2025 – V ZR 236/23).
Beides muss ordnungsmäßiger Verwaltung entsprechen, braucht also einen sachlichen Grund und darf einzelne Eigentümer nicht willkürlich belasten. Weil es um große Summen geht, ist gerade dieser Beschluss anfechtungsgefährdet. Lassen Sie die Kostenverteilung vor der Versammlung prüfen und begründen Sie sie im Beschlusstext.
Ablauf einer Sanierung
1. Bestandsaufnahme durch einen sachkundigen Planer. Betoninstandsetzung ist kein Malerauftrag. Wo die Standsicherheit berührt ist, verlangt das technische Regelwerk einen sachkundigen Planer; die Bayerische Ingenieurekammer-Bau empfiehlt, ihn spätestens hinzuzuziehen, bevor Risse geschlossen werden (Merkblatt Parkhäuser und Tiefgaragen). Er misst, wie tief die Chloride eingedrungen sind, wie viel Betondeckung noch da ist und wo die Bewehrung bereits korrodiert.
2. Instandsetzungskonzept mit Varianten. Gute Planer zeigen mehr als eine Lösung: zum Beispiel lokale Instandsetzung mit Beschichtung gegenüber einem rissüberbrückenden System, mit Kosten heute und über die Nutzungsdauer. Für die Versammlung ist dieser Vergleich wertvoller als jede Einzelzahl.
3. Beschlüsse. Meist in zwei Schritten: zuerst die Beauftragung des Planers für Untersuchung und Konzept, dann die Maßnahme selbst mit Kostenrahmen, Finanzierung und Kostenverteilung.
4. Ausschreibung. Mit dem Leistungsverzeichnis des Planers, damit alle Bieter dieselbe Leistung anbieten. Erst dann sind Angebote vergleichbar.
5. Ausführung in Abschnitten. Fast nie ist die ganze Garage gleichzeitig gesperrt. Planen Sie Ersatzstellplätze, die Information der Mieter und Zufahrten für die Baustelle frühzeitig mit ein.
6. Abnahme und Pflegeplan. Nach der Abnahme beginnt die Instandhaltung: Sichtprüfung der Beschichtung, regelmäßige Nassreinigung im Frühjahr gegen Salzreste, Pflege von Rinnen und Fugen. Ein Oberflächenschutz hält nur so lange, wie er gepflegt wird.
Welche Oberfläche wohin gehört
Die Systeme heißen nach dem Regelwerk OS 8, OS 11 oder OS 14. Für die Versammlung reicht die Grundidee:
- Starre Systeme (OS 8) schützen Bodenplatten, auf denen keine neuen Risse zu erwarten sind. Sie sind robust und vergleichsweise günstig.
- Rissüberbrückende Systeme (OS 11, OS 14) braucht es dort, wo sich das Bauteil bewegt und Risse aufgehen können, etwa auf Zwischendecks und befahrenen Decken. Sie kosten deutlich mehr.
Welches System passt, entscheidet der Planer nach Untersuchung, nicht das Angebot des Beschichters.
Was eine Sanierung kostet
Ehrlich gesagt: Das weiß vor der Untersuchung niemand. Preise je Quadratmeter aus dem Internet streuen um ein Vielfaches, weil der eigentliche Kostentreiber unsichtbar unter der Oberfläche liegt — wie viel Beton abgetragen und wie viel Bewehrung ersetzt werden muss.
Was Sie einplanen sollten:
- Planer und Untersuchung — ein überschaubarer Betrag, der die größten Fehlentscheidungen verhindert
- Betoninstandsetzung — der variable Teil, abhängig vom Schaden
- Oberflächenschutz — abhängig von System und Fläche
- Nebenkosten — Ersatzstellplätze, Baustelleneinrichtung, Entwässerung, Beleuchtung und Markierung
- Puffer — bei Betoninstandsetzung zeigt sich der wahre Umfang oft erst beim Abtragen
Die gute Nachricht: Wer früh untersucht, saniert meist kleiner. Die schlechte: Jedes Jahr Warten bei einer chloridbelasteten Garage vergrößert die Fläche, die am Ende aufwendig instand gesetzt werden muss.
Prüfpflichten in Bayern
Die bayerische Garagen- und Stellplatzverordnung unterscheidet nach Nutzfläche zwischen Klein-, Mittel- und Großgaragen. Für Mittel- und Großgaragen gilt die Sicherheitsanlagen-Prüfverordnung: Baurechtlich geforderte Lüftungsanlagen und CO-Warnanlagen müssen von Prüfsachverständigen vor der ersten Inbetriebnahme, nach wesentlichen Änderungen und danach innerhalb von drei Jahren wiederkehrend geprüft werden; festgestellte Mängel sind unverzüglich zu beseitigen (§ 2 SPrüfV).
Nicht jede Wohnhausgarage braucht eine maschinelle Lüftung. Geschlossene eingeschossige unterirdische Garagen mit geringem Zu- und Abgangsverkehr kommen unter bestimmten Voraussetzungen mit natürlicher Lüftung aus (§ 14 GaStellV). Welche Anlagen in Ihrer Garage gefordert sind, ergibt sich aus der Baugenehmigung. Sie gehört in jede Objektakte — und wenn sie fehlt, ist das der erste Punkt auf der Liste.
Laden mitdenken
Eine Sanierung ist der günstigste Zeitpunkt für die Elektroinfrastruktur. Jeder Wohnungseigentümer kann angemessene bauliche Veränderungen verlangen, die dem Laden von Elektrofahrzeugen dienen (§ 20 Abs. 2 WEG). Wer bei offener Garage Leerrohre und eine Grundinstallation mitplant, spart später das zweite Aufstemmen. Mehr dazu im Beitrag zu Wallbox und Balkonkraftwerk in der WEG.
Große Anlagen: Tiefgarage unter mehreren Häusern
In Wohnanlagen liegt die Tiefgarage oft unter mehreren Gebäuden und dem Hof dazwischen. Dann hängt an ihr mehr als die Stellplätze: die Abdichtung unter dem Innenhof, die Entwässerung der Außenanlagen, manchmal die Zugänge zu den Treppenhäusern. Hier entscheidet sich, ob eine Gemeinschaft eine Sanierung planen kann oder von ihr überrascht wird.
Gehört die Tiefgarage in Ihrer Anlage dazu, gehört sie in die mehrjährige Instandhaltungsplanung — mit eigener Position und, wo die Gemeinschaftsordnung es vorsieht, mit eigener Rücklage. Wie wir große Anlagen verwalten, lesen Sie unter Hausverwaltung für Wohnanlagen.
Ravenica lässt Tiefgaragen in betreuten Gemeinschaften vor jeder Sanierung untersuchen und schreibt mit dem Leistungsverzeichnis des Planers aus — damit die Versammlung über die richtige Maßnahme abstimmt, nicht über das erste Angebot.
Häufige Fragen
Wer zahlt die Sanierung der Tiefgarage in einer WEG?
Ohne besondere Regelung die ganze Gemeinschaft nach Miteigentumsanteilen, auch Eigentümer ohne Stellplatz. Die Gemeinschaftsordnung kann die Kosten den Stellplatzeigentümern zuweisen, und die Gemeinschaft kann die Verteilung für bestimmte Kosten per Beschluss ändern — in beide Richtungen, solange es einen sachlichen Grund gibt.
Gehört die Tiefgarage zum Gemeinschaftseigentum, wenn die Stellplätze Sondereigentum sind?
Die tragenden Teile, die Bodenplatte, die Decken und die Abdichtung bleiben Gemeinschaftseigentum, auch wenn an den einzelnen Stellplätzen Sondereigentum besteht. Sondereigentum ist nur der Stellplatz als Fläche, nicht das Bauwerk darunter und darüber.
Woran erkenne ich, dass unsere Tiefgarage saniert werden muss?
An Rostfahnen und Abplatzungen an Stützen und Decken, weißen Aussinterungen an Rissen, nassen Stellen an der Decke und Pfützen, die nicht mehr abtrocknen. Sichtbar wird der Schaden meist erst spät. Eine Untersuchung durch einen sachkundigen Planer zeigt, wie weit die Chloride schon in den Beton eingedrungen sind.
Reicht es, die Bodenplatte neu zu beschichten?
Nur, wenn darunter kein Schaden steckt. Eine Beschichtung auf chloridbelastetem Beton versiegelt den Schaden, statt ihn zu beheben, und die Korrosion läuft unter der neuen Oberfläche weiter. Deshalb kommt vor jedem Angebot die Bestandsaufnahme.
Muss die Lüftung der Tiefgarage geprüft werden?
In Bayern ja, wenn eine maschinelle Lüftung oder eine CO-Warnanlage baurechtlich gefordert ist: In Mittel- und Großgaragen prüft ein Prüfsachverständiger sie vor der ersten Inbetriebnahme, nach wesentlichen Änderungen und danach mindestens alle drei Jahre. Viele eingeschossige Wohnhausgaragen kommen mit natürlicher Lüftung aus.
Über den Autor
Julius Launhardt
Gründer, Inhaber & Geschäftsführer von Ravenica · Dipl.-Ing. (TUM)
Diplomingenieur sowie M.Sc. in Management der TU München, IHK-zertifizierter Verwalter, zertifizierter Nachhaltigkeitsmanager (TÜV) und langjähriges Mitglied der Freiwilligen Feuerwehr. Als Gründer und Geschäftsführer von Ravenica in Nürnberg verantwortet er sowohl das Tagesgeschäft als auch Prozesse sowie die langfristige Strategie und Ausrichtung. Kennt Gebäudetechnik, Sanierungen, Energiethemen und Erbfälle aus der Praxis und ist selbst Eigentümer mehrerer Immobilien.
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