WEG & Versammlung
WEG selbst verwalten oder abgeben? Aufwand, Haftung und Kosten ehrlich verglichen
Kurze Antwort
Eine WEG darf sich selbst verwalten. Bei weniger als neun Einheiten kann ein Eigentümer sogar ohne IHK-Zertifizierung Verwalter sein, solange nicht ein Drittel der Eigentümer einen zertifizierten Verwalter verlangt. Die Pflichten bleiben aber dieselben: Wirtschaftsplan, Jahresabrechnung, Versammlung, Versicherung, Erhaltung. Wer verwaltet, haftet für Fehler – oft ohne Versicherung.
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Die Frage taucht meist aus einem von zwei Gründen auf
Entweder hat die Gemeinschaft genug von ihrer Verwaltung – zu teuer, zu langsam, zu wenig Interesse am Haus. Oder sie findet schlicht keine, weil Verwaltungen kleine Objekte gerade ablehnen (mehr dazu in Keine Hausverwaltung zu finden?). In beiden Fällen liegt der Gedanke nahe: Das machen wir selbst.
Das ist erlaubt und kann gut funktionieren. Damit es nicht nach dem ersten Wasserschaden kippt, sollten Sie vorher ehrlich durchrechnen, was dazugehört.
Was rechtlich erlaubt ist
Das Gesetz schreibt keinen Verwalter vor. Es gibt zwei Formen der Selbstverwaltung:
Ohne Verwalter. Alle Eigentümer vertreten die Gemeinschaft gemeinsam (§ 9b Abs. 1 WEG). Für jeden Vertrag, jede Überweisung und jede Bankfrage müssen im Zweifel alle mitwirken. Das ist bei drei Eigentümern machbar, bei acht schon mühsam.
Mit einem Eigentümer als Verwalter. Die Gemeinschaft bestellt einen Miteigentümer zum Verwalter. Er hat dann alle Befugnisse und Pflichten eines Verwalters. Normalerweise kann jeder Eigentümer verlangen, dass ein zertifizierter Verwalter bestellt wird. Davon gibt es eine Ausnahme: wenn es weniger als neun Sondereigentumsrechte gibt, ein Eigentümer zum Verwalter bestellt ist und weniger als ein Drittel der Eigentümer einen zertifizierten Verwalter verlangt (§ 19 Abs. 2 Nr. 6 WEG). Achtung: Auch eigenständige Teileigentumseinheiten wie Tiefgaragenstellplätze zählen mit.
Eine Gewerbeerlaubnis nach § 34c GewO braucht der Eigentümer-Verwalter in der Regel nicht, weil er nicht gewerbsmäßig für Dritte tätig ist.
Welche Pflichten bleiben
Selbstverwaltung heißt nicht weniger Pflichten, sondern dieselben Pflichten in eigener Hand:
Wirtschaftsplan aufstellen und Hausgeld einziehen (§ 28 WEG)
Jahresabrechnung erstellen – mit Einzelabrechnungen, Heizkosten und Vermögensbericht
Mindestens einmal jährlich zur Versammlung einladen, leiten und protokollieren (§ 24 WEG)
Die Beschluss-Sammlung führen
Das Gebäude zum Neuwert versichern und Schäden melden
Erhaltungsrücklage ansammeln und anlegen
Wartungen, Prüfungen und Verkehrssicherung organisieren – vom Rauchwarnmelder bis zum Winterdienst
Hausgeldrückstände anmahnen und notfalls gerichtlich durchsetzen
In Notfällen sofort handeln (§ 27 WEG)
Die Jahresabrechnung ist dabei der größte Brocken. Sie muss nicht nur rechnerisch stimmen, sondern so aufgebaut sein, dass vermietende Eigentümer daraus ihre Betriebskostenabrechnung ableiten können. Wie eine gute Abrechnung aussieht, zeigt unsere Checkliste zur Jahresabrechnung.
Die Haftungsfrage
Das wird oft unterschätzt. Wer Verwalter ist, haftet für Pflichtverletzungen – egal ob er dafür bezahlt wird oder nicht. Typische Fälle:
- Ein Versicherungsschaden wird zu spät gemeldet, die Versicherung zahlt nicht.
- Eine Prüffrist wird versäumt, später passiert ein Unfall.
- Ein Beschluss wird fehlerhaft vorbereitet und nach Anfechtung aufgehoben – die Prozesskosten trägt am Ende jemand.
- Eine Frist gegenüber einem Handwerker oder Bauträger verstreicht.
Ein gewerblicher Verwalter muss für solche Fälle eine Berufshaftpflicht von mindestens 500.000 Euro je Schadensfall haben. Der Eigentümer-Verwalter hat das nicht automatisch. Wenn Sie das Amt übernehmen, sprechen Sie mit Ihrem Versicherer über eine Vermögensschadenhaftpflicht – und lassen Sie sich von der Gemeinschaft per Beschluss bestätigen, dass sie die Prämie trägt.
Was Selbstverwaltung wirklich spart
Die Ersparnis ist real. Laut dem Branchenbarometer des Verwalterverbands VDIV zahlten Gemeinschaften mit bis zu elf Einheiten 2025 im Schnitt 35,84 Euro netto je Einheit und Monat. Für eine Gemeinschaft mit sechs Wohnungen sind das gut 2.500 Euro im Jahr – vor Sondervergütungen. Hinzu kommen bei vielen Verwaltungen Mindestvergütungen pro Objekt.
Dem stehen gegenüber: die Zeit des Eigentümer-Verwalters, eine Versicherungsprämie, eventuell Software und die Kosten eines Dienstleisters für die Abrechnung. Und ein Faktor, der in keiner Tabelle steht: Was passiert, wenn der Eigentümer-Verwalter krank wird, umzieht oder die Lust verliert? Dann steht die Gemeinschaft oft unvorbereitet ohne Verwalter da. Was in diesem Fall zu tun ist, erklärt der Beitrag WEG ohne Verwalter.
Wann Selbstverwaltung gut funktioniert
Die Gemeinschaft ist klein und überschaubar, typischerweise zwei bis acht Einheiten.
Es gibt eine Person mit Zeit, Ordnungssinn und Lust auf Buchhaltung.
Die Eigentümer verstehen sich und treffen Entscheidungen ohne Streit.
Das Gebäude ist technisch unkompliziert – ohne Aufzug, Tiefgarage oder große Sanierungen in Sicht.
Es gibt keine Hausgeldrückstände und keine laufenden Rechtsstreitigkeiten.
Wenn mehrere Punkte nicht zutreffen, ist eine professionelle Verwaltung meist die bessere Wahl – nicht weil Eigentümer es nicht könnten, sondern weil das Risiko und die Zeit in keinem guten Verhältnis zur Ersparnis stehen. Ein häufiger Mittelweg: Die Gemeinschaft verwaltet sich selbst, lässt aber Buchhaltung und Jahresabrechnung extern erstellen.
Zurück zur professionellen Verwaltung
Viele Gemeinschaften verwalten sich einige Jahre selbst und geben dann wieder ab, etwa wenn eine größere Sanierung ansteht oder der Eigentümer-Verwalter verkauft. Das ist kein Scheitern. Achten Sie dann darauf, die Unterlagen geordnet zu übergeben – Beschluss-Sammlung, Abrechnungen, Verträge, Kontoauszüge. Je vollständiger das Paket, desto eher sagt eine Verwaltung zu. Was Verwaltungen bei der Auswahl prüfen sollten, steht im Beitrag zum zertifizierten Verwalter.
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Häufige Fragen
Muss eine WEG einen Verwalter haben?
Nein, das Gesetz schreibt keinen Verwalter vor. Ohne Verwalter wird die Gemeinschaft aber von allen Eigentümern gemeinsam vertreten (§ 9b Abs. 1 WEG). Außerdem kann jeder Eigentümer verlangen, dass ein zertifizierter Verwalter bestellt wird – außer in kleinen Gemeinschaften mit einem Eigentümer als Verwalter.
Braucht ein Eigentümer, der die eigene WEG verwaltet, eine Gewerbeerlaubnis?
In der Regel nicht. Die Erlaubnispflicht nach § 34c GewO gilt für die gewerbsmäßige Verwaltung für Dritte. Wer als Miteigentümer ehrenamtlich die eigene Gemeinschaft verwaltet, handelt normalerweise nicht gewerbsmäßig. Klären Sie Zweifelsfälle mit der IHK, etwa wenn Sie eine Vergütung erhalten oder mehrere Gemeinschaften betreuen.
Haftet der Eigentümer-Verwalter persönlich?
Ja. Wer das Amt übernimmt, hat dieselben Pflichten wie ein professioneller Verwalter und haftet für Pflichtverletzungen, etwa eine versäumte Frist oder einen nicht gemeldeten Versicherungsschaden. Anders als ein gewerblicher Verwalter ist er nicht automatisch berufshaftpflichtversichert. Eine passende Vermögensschadenhaftpflicht ist dringend zu empfehlen.
Kann man nur einen Teil der Aufgaben abgeben?
Ja. Viele kleine Gemeinschaften lassen die Buchhaltung und die Jahresabrechnung von einem Dienstleister erstellen und erledigen den Rest selbst. Dann bleibt die Verantwortung beim Eigentümer-Verwalter, die fehleranfälligste Arbeit wird aber professionell erledigt.
Über den Autor
Julius Launhardt
Gründer, Inhaber & Geschäftsführer von Ravenica · Dipl.-Ing. (TUM)
Diplomingenieur sowie M.Sc. in Management der TU München, IHK-zertifizierter Verwalter, zertifizierter Nachhaltigkeitsmanager (TÜV) und langjähriges Mitglied der Freiwilligen Feuerwehr. Als Gründer und Geschäftsführer von Ravenica in Nürnberg verantwortet er sowohl das Tagesgeschäft als auch Prozesse sowie die langfristige Strategie und Ausrichtung. Kennt Gebäudetechnik, Sanierungen, Energiethemen und Erbfälle aus der Praxis und ist selbst Eigentümer mehrerer Immobilien.
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