Verwalterwechsel
Hausverwaltung insolvent: Was mit dem Geld der WEG passiert und was jetzt zu tun ist
Kurze Antwort
Liegt das Geld auf einem Konto, dessen Inhaberin die Gemeinschaft ist, gehört es nicht zur Insolvenzmasse des Verwalters. Bei einem Treuhandkonto auf den Namen des Verwalters muss die WEG ihr Geld aussondern lassen – das klappt nur, wenn das Konto ausschließlich Fremdgeld enthielt. Parallel sollte die Gemeinschaft den Verwalter abberufen und einen neuen bestellen.
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Erst durchatmen, dann prüfen
Die Nachricht kommt oft über Umwege: ein Brief vom Insolvenzgericht, eine Lastschrift, die zurückgeht, ein Handwerker, der sein Geld nicht bekommt. Die erste Frage aller Eigentümer ist dieselbe: Ist unser Geld weg?
Die gute Nachricht vorweg: In den meisten Fällen nicht. Ob und wie schnell die Gemeinschaft an ihr Geld kommt, hängt aber fast vollständig an einer einzigen Frage – auf wessen Namen das Konto läuft.
Die entscheidende Frage: Wem gehört das Konto?
Variante 1: Das Konto läuft auf die Gemeinschaft. Kontoinhaberin ist die „Gemeinschaft der Wohnungseigentümer“ Ihres Hauses, der Verwalter hat nur eine Vollmacht. Man spricht vom offenen Fremdgeldkonto oder WEG-Eigenkonto. Das Geld darauf gehört der Gemeinschaft (§ 9a Abs. 3 WEG) und fällt nicht in die Insolvenzmasse des Verwalters. Mit dem Ende der Vollmacht ist der Verwalter einfach raus.
Variante 2: Das Konto läuft auf den Verwalter. Bei einem Treuhandkonto ist formal der Verwalter Kontoinhaber, er verwaltet das Geld nur für die Gemeinschaft. In der Insolvenz muss die WEG ihr Geld dann vom Insolvenzverwalter aussondern lassen (§ 47 InsO). Das gelingt in der Regel, wenn das Konto offen als Treuhandkonto geführt wurde und ausschließlich fremdes Geld enthielt.
Variante 3: Das Geld wurde vermischt. Hat der Verwalter über das Konto auch eigene Zahlungen abgewickelt oder Gelder mehrerer Gemeinschaften zusammengeführt, wird es schwierig. Der Bundesgerichtshof hat in einem solchen Fall ein Aussonderungsrecht verneint (BGH, Urteil vom 24.06.2003, IX ZR 120/02). Die Gemeinschaft ist dann einfacher Gläubiger und muss ihre Forderung zur Insolvenztabelle anmelden (§ 174 InsO) – mit ungewisser Quote.
Wie Sie herausfinden, welche Variante bei Ihnen vorliegt: Schauen Sie auf einen Kontoauszug oder fragen Sie die Bank direkt. Steht dort der Name des Verwalters, ist es ein Treuhandkonto.
Die ersten Schritte
Tag 1–3
Bank informieren
Der Beirat oder einzelne Eigentümer informieren die kontoführende Bank schriftlich über die Insolvenz und bitten darum, Verfügungen des Verwalters bis auf Weiteres nicht mehr auszuführen. Kontostände sichern.
Erste Woche
Insolvenzverwalter kontaktieren
Name und Anschrift stehen im Eröffnungsbeschluss oder unter insolvenzbekanntmachungen.de. Teilen Sie mit, dass die Gemeinschaft Eigentümerin der Gelder ist, und verlangen Sie bei einem Treuhandkonto die Aussonderung.
So schnell wie möglich
Versammlung einberufen
Tagesordnung: Abberufung des Verwalters, fristlose Kündigung des Vertrags, Bestellung einer neuen Verwaltung, Vollmacht zur Durchsetzung der Ansprüche. Lädt der Verwalter nicht ein, darf der Beiratsvorsitzende einladen.
Parallel
Unterlagen sichern
Verwaltungsunterlagen, Beschluss-Sammlung, Belege und Zugangsdaten gehören der Gemeinschaft. Der Insolvenzverwalter muss sie herausgeben; je früher Sie das verlangen, desto besser.
Danach
Forderungen anmelden
Fehlt Geld, meldet die Gemeinschaft ihre Forderung fristgerecht zur Insolvenztabelle an und prüft Ansprüche gegen Versicherungen.
Muss die Versammlung ohne den Verwalter organisiert werden, hilft der Beitrag zur außerordentlichen Eigentümerversammlung. Für die Zeit, bis die neue Verwaltung startet, finden Sie im Beitrag WEG ohne Verwalter eine Liste dessen, was nicht liegen bleiben darf.
Was mit Bestellung und Vertrag passiert
Die Insolvenz beendet weder die Bestellung noch den Vertrag zwingend von selbst. Darauf sollten Sie nicht warten. Die Gemeinschaft kann den Verwalter jederzeit abberufen (§ 26 Abs. 3 WEG), mit einfacher Mehrheit. Die Insolvenz wird in aller Regel auch ein wichtiger Grund sein, den Vertrag fristlos zu kündigen. Wie das sauber abläuft, erklärt der Beitrag zur Kündigung der Hausverwaltung.
Hinzu kommt: Wer in ungeordneten Vermögensverhältnissen lebt, bekommt keine Erlaubnis nach § 34c GewO. Eine insolvente Verwaltung muss deshalb damit rechnen, ihre Gewerbeerlaubnis zu verlieren. Spätestens dann kann sie ohnehin nicht weiterarbeiten.
Welche Versicherung einspringt
Jeder Wohnimmobilienverwalter muss eine Berufshaftpflicht über mindestens 500.000 Euro je Schadensfall haben (§ 15 MaBV). Sie deckt Schäden durch Fehler bei der Verwaltung – etwa eine versäumte Frist oder eine falsch beauftragte Maßnahme. Vorsätzliche Veruntreuung ist dort in aller Regel ausgeschlossen. Dafür gibt es die freiwillige Vertrauensschadenversicherung. Fragen Sie den Insolvenzverwalter, welche Policen bestanden, und melden Sie Schäden umgehend.
So schützt sich Ihre Gemeinschaft für die Zukunft
Eine Insolvenz kann jede Firma treffen. Was Sie in der Hand haben, ist, wie gut Ihre Gemeinschaft dagegen gewappnet ist:
- Konto auf den Namen der Gemeinschaft – und zwar für Hausgeld und Rücklage. Steht dort noch der Verwalter, sollte die nächste Versammlung die Umstellung beschließen.
- Getrennte Konten je Gemeinschaft. Sammelkonten mehrerer Objekte haben in einer seriösen Verwaltung nichts verloren.
- Mitsprache bei großen Beträgen. Die Gemeinschaft kann beschließen, dass Verfügungen über die Rücklage ab einer bestimmten Höhe die Zustimmung des Beirats brauchen.
- Regelmäßiger Blick auf die Kontostände. Ein Beirat mit Leserechten oder ein Portal mit aktuellen Salden macht Unregelmäßigkeiten früh sichtbar.
Auch nach einer Übernahme oder einem Verkauf der Verwaltung lohnt der Blick aufs Konto. Weitere Kriterien für eine verlässliche Verwaltung finden Sie im Beitrag Gute Hausverwaltung erkennen. Und wenn die Übergabe an die neue Verwaltung ansteht: Was sie umfassen muss, steht im Beitrag zu Fristen und Übergabe beim Verwalterwechsel.
Bei Ravenica liegt das Geld jeder Gemeinschaft auf einem eigenen Konto, dessen Inhaberin die Gemeinschaft ist. Wenn Ihre Verwaltung ausgefallen ist und Sie schnell eine neue brauchen: Melden Sie sich – wir sagen Ihnen zügig, ob und wann wir übernehmen können.
Häufige Fragen
Ist die Erhaltungsrücklage bei einer Insolvenz des Verwalters verloren?
Nicht, wenn sie auf einem Konto liegt, dessen Inhaberin die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer ist. Dann gehört sie der WEG und nicht zur Insolvenzmasse. Riskanter ist ein Treuhandkonto auf den Namen des Verwalters: Hier muss die Gemeinschaft ihr Geld vom Insolvenzverwalter herausverlangen, und das scheitert, wenn Fremd- und Eigengeld vermischt wurden.
Endet der Verwaltervertrag automatisch mit der Insolvenz?
Nicht zwingend. Die Gemeinschaft sollte deshalb selbst handeln: Sie kann den Verwalter jederzeit abberufen (§ 26 Abs. 3 WEG). Die Insolvenz des Verwalters wird in aller Regel auch einen wichtigen Grund für eine fristlose Kündigung des Vertrags darstellen.
Zahlt die Haftpflichtversicherung des Verwalters, wenn Geld fehlt?
Die gesetzlich vorgeschriebene Berufshaftpflicht deckt Vermögensschäden aus Fehlern bei der Verwaltung. Vorsätzliche Veruntreuung ist dort in der Regel nicht versichert. Dafür gibt es Vertrauensschadenversicherungen, die manche Verwaltungen freiwillig abschließen. Lassen Sie sich die Policen vorlegen und melden Sie Schäden schnell.
Wer darf jetzt über das WEG-Konto verfügen?
Mit der Abberufung endet die Vollmacht des alten Verwalters. Bis ein neuer Verwalter bestellt ist, wird die Gemeinschaft von allen Eigentümern gemeinsam vertreten. Informieren Sie die Bank sofort schriftlich und lassen Sie die Vollmacht sperren.
Über den Autor
Julius Launhardt
Gründer, Inhaber & Geschäftsführer von Ravenica · Dipl.-Ing. (TUM)
Diplomingenieur sowie M.Sc. in Management der TU München, IHK-zertifizierter Verwalter, zertifizierter Nachhaltigkeitsmanager (TÜV) und langjähriges Mitglied der Freiwilligen Feuerwehr. Als Gründer und Geschäftsführer von Ravenica in Nürnberg verantwortet er sowohl das Tagesgeschäft als auch Prozesse sowie die langfristige Strategie und Ausrichtung. Kennt Gebäudetechnik, Sanierungen, Energiethemen und Erbfälle aus der Praxis und ist selbst Eigentümer mehrerer Immobilien.
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