Preise & Vertrag
Warum Hausverwaltung teurer wird — und warum sich eine gute trotzdem rechnet
Kurze Antwort
Hausverwaltung wird teurer, weil Pflichten, Haftung und Personalkosten seit Jahren schneller wachsen als die Honorare. Laut VDIV planen Verwaltungen für 2026 im Schnitt gut neun Prozent mehr. Entscheidend für Eigentümer ist aber das Ergebnis: Eine gut geführte Verwaltung holt über Versicherung, Fristen und Instandhaltung oft mehr heraus, als der Preisunterschied ausmacht.
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Was gerade passiert
Wenn Ihre Verwaltung in diesem Jahr eine Honoraranpassung angekündigt hat, sind Sie in guter Gesellschaft. Nach dem Branchenbarometer 2026 des Verbands der Immobilienverwalter Deutschland (VDIV) lag die durchschnittliche WEG-Vergütung 2025 bei 29,12 Euro pro Einheit und Monat, 2,7 Prozent mehr als im Vorjahr. Für 2026 planen die Verwaltungen im Schnitt 31,77 Euro — ein Sprung von 9,1 Prozent. In der Mietverwaltung lag der Satz bei 30,19 Euro, geplant ist ein Plus von 12,1 Prozent.
Bevor Sie das für Gier halten: Über viele Jahre war eher das Gegenteil das Problem. Seit 2010 sind die WEG-Honorare real nur um rund 1,5 Prozent pro Jahr gestiegen, etwa 29 Cent pro Einheit und Jahr. In derselben Zeit hat sich der Beruf grundlegend verändert. Was Sie jetzt sehen, ist zu einem guten Teil eine Nachholbewegung.
Zur Einordnung: Die Zahlen beruhen auf Angaben der Verwaltungen selbst und sind Bundesdurchschnitte. Sie zeigen, wohin sich die Branche bewegt — nicht, was jede Gemeinschaft zahlen muss. Kleine Altbau-Gemeinschaften liegen regelmäßig darüber, große Neubauanlagen darunter. Was in Nürnberg, Fürth und Erlangen üblich ist, lesen Sie in unserem Beitrag zu den Kosten einer Hausverwaltung.
Warum die Kosten steigen
Mehr Aufgaben, mehr Verantwortung
Seit der WEG-Reform 2020 handelt der Verwalter für die Gemeinschaft und entscheidet vieles selbst, was früher erst in die Eigentümerversammlung musste. Das macht Verwaltung schneller, aber auch haftungsträchtiger. Seit Dezember 2023 kann jeder Eigentümer verlangen, dass ein zertifizierter Verwalter bestellt wird; dazu kommt die laufende Weiterbildungspflicht nach § 34c GewO.
Parallel hat das Gebäudeenergierecht aus der Heizung ein Dauerprojekt gemacht: Heizungstausch, CO₂-Kostenaufteilung, fernablesbare Zähler bis Ende 2026, Ladepunkte in der Tiefgarage. Vor zehn Jahren war nichts davon Alltag. Heute muss all das vorbereitet, beschlossen, ausgeschrieben, beauftragt und dokumentiert werden.
Die Verwaltungen spüren das vor allem als Unberechenbarkeit. Fast zwei Drittel nennen den schwer vorhersehbaren Zeitaufwand pro Objekt als größte Herausforderung im Alltag, mehr als ein Drittel Zusatzaufgaben, die sich vorab nicht kalkulieren lassen.
Gute Leute sind knapp
62,1 Prozent der befragten Verwaltungen geben an, überlastet zu sein, und mehr als die Hälfte kann offene Stellen nicht besetzen. Erfahrene Verwalterinnen und Verwalter bekommt man nur mit guten Gehältern. Schon im Branchenbarometer 2025 sah knapp die Hälfte der Unternehmen höhere Vergütungen als wichtigste Maßnahme gegen den Personalmangel.
Technik ist Pflicht, nicht Kür
Verwaltungssoftware, revisionssichere Ablage, Eigentümerportal, IT-Sicherheit: Das sind heute Betriebsvoraussetzungen. Sie kosten Geld, bevor sie Zeit sparen. Richtig eingesetzt fangen sie allerdings einen Teil der Kostensteigerung ab — nicht jede Mehrarbeit muss beim Eigentümer landen.
Eine Querfinanzierung fällt weg
In der Mietverwaltung haben viele Verwaltungen ihr Grundhonorar jahrelang niedrig gehalten, weil bei jeder Neuvermietung eine Provision dazukam. Damit ist Schluss. Der Bundesgerichtshof hat am 21. Mai 2026 entschieden, dass eine Verwaltung für die Vermietung von Wohnungen, die sie selbst verwaltet, keine Provision verlangen darf — weder vom Mieter noch vom Vermieter (I ZR 224/25, § 2 Abs. 2 WoVermittG). Die laufende Verwaltung muss sich jetzt aus sich selbst tragen. Das erklärt einen guten Teil des Sprungs in der Mietverwaltung.
Warum manche Angebote trotzdem billig sind
Trotz allem finden Sie weiterhin Angebote, die deutlich unter diesen Werten liegen. Das ist selten böse Absicht, häufiger fehlende Kalkulation. Eine VDIV-Umfrage unter 458 Verwaltungen vom Februar 2026 zeigt: Ein erheblicher Teil kalkuliert nicht systematisch nach Kosten und Marge, Zeitaufwände werden nicht flächendeckend erfasst. Stundensätze stehen zwar im Vertrag, werden aber oft nicht abgerechnet. Dazu kommen Altverträge, die seit Jahren unverändert laufen.
Ein solcher Preis hält, solange nichts passiert. Kommen der Heizungstausch, ein großer Wasserschaden oder ein Rechtsstreit, bleiben der Verwaltung drei Wege: Sie arbeitet unbezahlt, sie arbeitet langsamer, oder sie geht. Für Eigentümer sieht das so aus, wie wir es in vielen Gesprächen hören: niemand erreichbar, die Abrechnung kurz vor Jahresende, Antworten nach Wochen.
Die Korrektur läuft bereits. 57,1 Prozent der Verwaltungen planen, sich von zu zeitaufwändigen Objekten zu trennen, knapp die Hälfte will unrentable Mandate abgeben. Bei 45,9 Prozent wurde mehr als die Hälfte der Anfragen von Gemeinschaften abgelehnt, nicht weiterverfolgt oder mit einem bewusst hohen Abwehrangebot beantwortet. Wer heute einen Verwalter zum Preis von 2015 findet, hat deshalb oft keinen günstigen Verwalter — sondern einen auf Zeit.
Was eine gute Verwaltung zurückbringt
Das Honorar lässt sich leicht vergleichen, das Ergebnis nicht. Dabei entscheidet sich der größere Teil Ihrer Kosten nicht beim Verwalterhonorar, sondern im Hausgeld und im Wert Ihrer Wohnung.
Versicherung und Schäden
Die Wohngebäudeversicherung gehört in vielen Gemeinschaften zu den am stärksten wachsenden Posten. Der Anpassungsfaktor, nach dem sich die Beiträge richten, ist von rund 17 im Jahr 2016 auf 27,6 im Jahr 2026 gestiegen. Leitungswasserschäden haben 2024 mit 4,9 Milliarden Euro einen Höchststand erreicht — mehr als doppelt so viel wie zehn Jahre zuvor. Nach einem großen Schaden kann der Versicherer kündigen, und eine neue Police wird dann schwer.
Eine Verwaltung, die Tarife regelmäßig prüft, Selbstbehalte bewusst gestaltet, Schäden schnell aufnimmt und Ursachen abstellt statt sie nur zu melden, schützt die Gemeinschaft genau davor.
Fristen, die bares Geld sind
Für vermietende Eigentümer ist eine pünktliche Jahresabrechnung kein Komfort. Die Betriebskostenabrechnung muss binnen zwölf Monaten beim Mieter sein, sonst ist die Nachforderung verloren (§ 556 Abs. 3 BGB). Und wer die Umrüstung auf fernablesbare Zähler bis Ende 2026 verschläft, gibt Mietern ein Kürzungsrecht von drei Prozent auf ihre Heizkosten (§ 12 HeizkostenV) — in jeder vermieteten Einheit, Jahr für Jahr.
Instandhaltung mit Plan
Eine ausreichende Erhaltungsrücklage und eine Instandhaltungsplanung über mehrere Jahre machen aus Notreparaturen planbare Maßnahmen mit Vergleichsangeboten. Das spart beim Auftrag selbst und verhindert Sonderumlagen, die Eigentümer kalt erwischen. Spätestens beim Verkauf zahlt sich das aus: Käufer und Banken lesen Protokolle, Rücklage und Wirtschaftsplan mit. Ein Sanierungsstau drückt den Preis jeder einzelnen Wohnung im Haus.
Beschlüsse, die halten
Ein sauber vorbereiteter Beschluss — ordnungsgemäße Einladung, vollständige Unterlagen, klare Formulierung — übersteht eine Anfechtung oder wird gar nicht erst angegriffen. Ein fehlerhafter kostet Gerichts- und Anwaltskosten und verschiebt die Maßnahme um Monate.
Zeit
Und schließlich: Beirat und Eigentümer, die nicht hinterhertelefonieren, Belege suchen und Handwerker koordinieren müssen, gewinnen Zeit. Für viele ist genau das der Grund, überhaupt eine Verwaltung zu beauftragen.
Ein Rechenbeispiel
Nehmen wir eine Gemeinschaft mit 20 Wohnungen und zwei Angebote, die 6 Euro pro Einheit und Monat auseinanderliegen. Für die ganze Gemeinschaft sind das 1.440 Euro im Jahr, für jeden einzelnen Eigentümer 72 Euro.
Dem stehen gegenüber: eine Gebäudeversicherung von angenommen 12.000 Euro im Jahr, bei der eine Neuverhandlung zehn Prozent bringt — 1.200 Euro. Ein Wasserschaden, der eine Woche früher entdeckt wird. Eine Nachforderung, die ein Vermieter behält, weil die Jahresabrechnung rechtzeitig kam. Eine Dachsanierung, die mit drei Vergleichsangeboten vergeben wird statt im Notfall.
Keiner dieser Posten ist garantiert. Aber jeder einzelne kann den Preisunterschied eines ganzen Jahres aufwiegen. Und gemessen am Vermögen: 30 Euro im Monat sind bei einer Wohnung im Wert von 250.000 Euro rund 0,14 Prozent des Werts pro Jahr. Die eigentliche Frage ist deshalb nicht, ob Verwaltung teuer ist, sondern ob sie ihr Geld verdient.
Worauf Sie beim Angebot achten sollten
Ein Leistungsverzeichnis, das Grund- und Sonderleistungen klar trennt
Stundensätze und Sonderhonorare, die vorab beziffert sind — nicht „nach Aufwand“ ohne Betrag
Eine nachvollziehbare Regel für künftige Preisanpassungen statt plötzlicher Sprünge
Sehr niedriges Grundhonorar, viele Sonderhonorare: ein typisches Jahr komplett durchrechnen
Zertifizierung des Verwalters und eine Vermögensschadenhaftpflicht
Wie schnell Jahresabrechnung und Versammlungsprotokoll üblicherweise kommen
Referenzen aus Gemeinschaften ähnlicher Größe und ähnlichen Baujahrs
Kündigt Ihre jetzige Verwaltung eine Erhöhung an, lohnt der Blick auf die Leistung, nicht nur auf die Zahl. Kam die letzte Jahresabrechnung pünktlich und prüfbar? Wurden Beschlüsse umgesetzt? Eine Erhöhung bei guter Leistung ist meist das bessere Geschäft als der Wechsel zum billigsten Angebot. Eine Erhöhung bei schlechter Leistung ist dagegen ein guter Anlass, über einen Verwalterwechsel nachzudenken.
Ravenica kalkuliert jedes Mandat auf Vollkosten und setzt digitale Prozesse dort ein, wo sie Zeit sparen — damit der Preis im Angebot auch in drei Jahren noch die Betreuung trägt, für die Sie sich entschieden haben. Angebot für Ihre Anlage anfragen.
Häufige Fragen
Wie stark steigen die Verwalterhonorare gerade?
Nach dem VDIV-Branchenbarometer 2026 lag die durchschnittliche WEG-Vergütung 2025 bei 29,12 Euro pro Einheit und Monat (plus 2,7 Prozent). Für 2026 planen die Verwaltungen im Schnitt 31,77 Euro, also 9,1 Prozent mehr. In der Mietverwaltung lag der Satz bei 30,19 Euro, geplant ist ein Plus von 12,1 Prozent. Das sind Bundesdurchschnitte; kleine Altbau-Gemeinschaften liegen regelmäßig darüber.
Unser Verwalter kündigt eine Erhöhung an — muss die Gemeinschaft zustimmen?
Sieht der Verwaltervertrag keine Anpassungsklausel vor, ist eine Honorarerhöhung eine Vertragsänderung, über die die Eigentümer per Beschluss entscheiden. Lehnt die Gemeinschaft ab, kann der Verwalter je nach Vertrag kündigen oder bei Ablauf nicht verlängern. Vergleichen Sie vor der Abstimmung deshalb nicht nur Preise, sondern auch, was die bisherige Verwaltung tatsächlich geliefert hat.
Ist der günstigste Verwalter für eine kleine WEG die beste Wahl?
Nur, wenn der Preis trägt. Laut VDIV planen 57,1 Prozent der Verwaltungen, sich von zu zeitaufwändigen Objekten zu trennen, und gut ein Fünftel will künftig nur noch Objekte ab einer Mindestgröße annehmen, im Mittel rund 16 Einheiten. Ein Honorar deutlich unter Markt endet deshalb oft in einer späteren Erhöhung, weniger Leistung oder einer Kündigung.
Warum darf eine Hausverwaltung keine Provision für die Neuvermietung mehr verlangen?
Der Bundesgerichtshof hat am 21. Mai 2026 entschieden (I ZR 224/25), dass einer Verwaltung weder vom Mieter noch vom Vermieter eine Provision zusteht, wenn sie eine Wohnung vermietet, die sie selbst verwaltet (§ 2 Abs. 2 WoVermittG). Verwaltungstätigkeiten rund um den Mieterwechsel, etwa Übergaben oder die Kautionsabrechnung, dürfen weiterhin vergütet werden — über den Verwaltungsvertrag, nicht als Provision.
Woran erkenne ich, ob ein Verwalterangebot sauber kalkuliert ist?
An einem Leistungsverzeichnis, das Grund- und Sonderleistungen klar trennt, an vorab bezifferten Stundensätzen und Sonderhonoraren und an einer nachvollziehbaren Regel für künftige Anpassungen. Vorsicht bei einem sehr niedrigen Grundhonorar mit vielen Sonderhonoraren: Rechnen Sie ein typisches Jahr mit Eigentümerversammlung, Schadensfall und einer größeren Maßnahme durch.
Über den Autor
Julius Launhardt
Gründer, Inhaber & Geschäftsführer von Ravenica · Dipl.-Ing. (TUM)
Diplomingenieur sowie M.Sc. in Management der TU München, IHK-zertifizierter Verwalter, zertifizierter Nachhaltigkeitsmanager (TÜV) und langjähriges Mitglied der Freiwilligen Feuerwehr. Als Gründer und Geschäftsführer von Ravenica in Nürnberg verantwortet er sowohl das Tagesgeschäft als auch Prozesse sowie die langfristige Strategie und Ausrichtung. Kennt Gebäudetechnik, Sanierungen, Energiethemen und Erbfälle aus der Praxis und ist selbst Eigentümer mehrerer Immobilien.
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